Covid-19 et immobilier commercial

Bureaux, entrepôts ou commerces, l’immobilier commercial est détenu le plus souvent par des sociétés foncières, des fonds d’investissement ou des assureurs. On parle alors de l’immobilier de rendement, dont la valeur des biens est estimée à 400 milliards d’euros en France. En ajoutant à ce montant celui des locaux qui appartiennent aux entreprises, le chiffre est multiplié par 10 et atteint 4 000 milliards d’euros. Le marché de l’immobilier commercial a connu ces dernières années une forte dynamique. Dans un contexte de taux bas, cette classe d’actif s’est appuyée sur un rapport risque-rendement intéressant qui a séduit nombre d’investisseurs. En 2019, les transactions ont ainsi grimpé©, puisque 40 milliards d’euros ont été échangés. Conséquences : les prix ont aussi augmenté de 4,4%. Et la rentabilité moyenne a reculé pour s’ajuster à 4%.

Dans une logique de stabilité financière, les autorités ont appelé à la vigilance eu égard à ce développement. C’est ce que rappelle le dernier rapport de la Banque de France sur l’évaluation des risques du système financier français. Ainsi, le Haut conseil de stabilité financière a procédé, dès 2017, à des exercices de résistance dans l’hypothèse d’une correction des prix découlant d’une remontée des taux. Bilan : pas de risque systémique en vue. Mais des conséquences à prévoir pour les détenteurs de biens, les locataires et les créditeurs en cas de bouleversements macroéconomiques.

Covid-19

"L’immobilier commercial apparaît donc comme un secteur particulièrement vulnérable face à la crise sanitaire", note la Banque de France. Et de préciser que les bureaux représentent "sans doute le segment le plus à risque". Elle souligne que l’impact sur les autres branches devrait être "plus hétérogène", les craintes étant particulièrement cristallisées sur l’hôtellerie, affectée par la baisse mondiale du tourisme. Le ralentissement de l’économie en raison de la pandémie a généré une inévitable baisse de la demande locative. Mais des éléments structurels doivent être pris en compte, à savoir le développement du télétravail et la hausse du commerce en ligne. Ce qui fait dire à la Banque de France : "Un tel recul de la demande devrait conduire à une hausse progressive de la vacance et à une baisse des loyers à mesure que les baux arrivent à expiration". Une baisse des prix des biens est donc prévisible. La vacance s’est avérée en légère hausse (1,8%) au second semestre 2020. Et les loyers n’ont progressé que de 0,3%. Mais ils devraient d’autant plus baisser qu’ils vont être une variable d’ajustement pour des entreprises affaiblies par la crise, donc soucieuses de faire des économies. Selon la Banque de France, le recul des revenus locatifs pourrait être de 2% en 2021.

Opportunité

La baisse des prix dans l’immobilier commercial s’est située à -1,3% sur le premier semestre 2020. "Cependant, ces indices réagissent lentement à la conjoncture", indique la Banque de France, qui évoque plutôt un recul de 6 ou 7%. Les conséquences de la contraction prévisible du marché doivent être perçues comme une opportunité pour les entreprises, dont l’immobilier n’est autre que le deuxième plus important poste de dépense, après celui des salaires. "Les acteurs de l’immobilier commercial vont devoir s’adapter" au changement.
Les risques que la baisse des prix fait planer sur les détenteurs d’immobilier de rendement sont connus grâce aux travaux réalisés il y a trois ans par le Haut conseil de stabilité financière. Et ils ne sont pas alarmants. "Les assureurs, qui détiennent aujourd’hui pour 200 milliards d’euros de biens à travers le monde, restent peu vulnérables face aux risques d’un segment qui ne constitue qu’une faible fraction de leur bilan", rappelle la Banque de France. Du côté des fonds d’investissements spécialisés, pas d’inquiétude non plus, à l’exception des organismes de placement collectifs (OPCI) grand public, mais dont les encours sont limités à 20 milliards d’euros. Enfin, concernant les sociétés foncières, la Banque de France note qu’elles n’ont pour l’instant pas connu de problèmes de trésorerie, comme en témoigne la rareté des PGE contractés par ce secteur.