Mettre son bien immobilier en location : quelle marche à suivre ?

Lorsque l’on est propriétaire, la mise en location de son bien (appartement ou maison) ne s’improvise pas et peut vite devenir une véritable source d’inquiétudes. Reconnue depuis plus de 11 ans comme une marque de qualité en services immobiliers, le réseau Swixim international recense pour vous les différentes étapes-clés qui en garantiront la réussite.

1 - Définir le type de location souhaitée

Location vide ou location meublée ? Suivant la localisation géographique de son bien, la question peut en effet se poser différemment. Ainsi, si celui-ci est situé dans une ville étudiante, il peut être intéressant de privilégier la location meublée, qui permettra de plus d’envisager un loyer légèrement plus élevé. De même, dans une région particulièrement touristique, la location saisonnière peut s’avérer plus rentable et permet de louer son bien sur une durée plus courte. A l’inverse, si le propriétaire souhaite louer son bien sur une longue durée, la location vide sera plus intéressante.

2 - Etablir les diagnostics obligatoires

La mention de la classe énergétique, issue du Diagnostic de Performance Energétique, doit figurer sur la petite annonce d’une offre de location. Il est donc recommandé, afin de pouvoir obtenir un meilleur tarif pour ces prestations, de faire établir les différents diagnostics obligatoires au même moment, en amont de la mise en location.
Composant le dossier technique qui sera remis au locataire le jour de la signature du bail, ces diagnostics obligatoires sont les suivants :
 le Diagnostic de Performance Energétique, ou DPE : il informe le locataire sur la consommation en énergie du logement (de A, peu énergivore à G, très énergivore) et, une fois établi, est valable 10 ans.
 le Constat des risques d’exposition au plomb (ou « Crep ») : si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949, ce diagnostic est obligatoire. S’il établit la présence de plomb dans les peintures ou revêtements, le Crep est valable six ans. En cas d’absence de plomb, en revanche, il n’a pas de limite de validité.
 l’Etat des risques naturels et technologiques constitue la dernière composante du dossier technique. A noter, une fois les renseignements nécessaires pris auprès de sa préfecture, le formulaire dédié peut être rempli directement par le propriétaire.
Attention, à partir du 1er juillet 2017, la loi ALUR, publiée en mars 2014 et complétée par deux décrets d’application, rend également obligatoire la réalisation de diagnostics Gaz et Electricité. Ces diagnostics concernent tout nouveau bail signé à partir du 1er juillet 2017 pour les appartements loués en résidence principale, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Cette décision est motivée par la protection des biens et des personnes contre les intoxications et les incendies.

3 - Fixer le montant du loyer

Si l’on souhaite louer son bien rapidement et correctement, il est important de fixer un montant de loyer qui soit bien en accord avec le marché local, afin de ne pas décourager d’emblée les locataires potentiels. Il ne faut donc pas hésiter à étudier la concurrence afin de pouvoir estimer le loyer le plus juste en fonction du secteur.
Différents paramètres sont à prendre en compte dans ce cadre : la localisation du bien (est-il en centre ville, proche des commodités, ou plus excentré ?), la surface habitable, la qualité de l’équipement proposé etc.

4 - Gérer de particulier à particulier ou faire appel à une agence immobilière ?

Passer par une agence immobilière pour la mise en location de son bien apporte sans nul doute un gain de temps et une plus grande sérénité : l’agence se charge de rédiger et de donner de la visibilité à l’offre de location, gère les visites, accompagne dans le choix du locataire idéal, effectue l’état des lieux, rédige le bail locatif, et surtout soulage en cas de litiges. Administratrice de bien, l’agence immobilière agit en effet en tant que mandataire et il est donc possible de lui déléguer l’ensemble de la gestion locative du bien (envoi des avis d’échéance et des quittances de loyer, obtention de l’attestation d’assurance, régularisation des charges, suivi des travaux éventuels à effectuer etc.).
Ces avantages ont cependant un coût : une rémunération est demandée lors de la mise en location du bien, lorsque le contrat de bail est signé. Cette dernière équivaut en général à un mois de loyer, à la charge du propriétaire mais aussi du locataire. Des honoraires complémentaires, qui varient entre 5 et 9 % des sommes encaissées annuellement, seront également facturés par l’agence si la gestion locative du bien lui est confiée. Il est toutefois important de souligner que tous ces honoraires sont déductibles des impôts fonciers.
Se charger soi-même de la mise en location de son bien n’est pas insurmontable et permet bien sûr d’économiser ces commissions et honoraires d’agence, mais cela réclame bien évidemment un plus grand investissement en termes de temps. Cela nécessite également certaines connaissances sur le plan de la réglementation, afin d’éviter toute réclamation ou poursuite. La décision de faire ou non appel à une agence dépendra donc à la fois des objectifs et du degré d’investissement personnel que le propriétaire envisage de fournir dans ce cadre !

5 - Choisir son locataire

Question épineuse et cruciale s’il en est, celle du choix du locataire !
Si le propriétaire choisit de faire appel à une agence, celle-ci se charge de demander tous les documents nécessaires au futur locataire.
En revanche, si le propriétaire choisit de gérer tout lui-même, il lui faut se procurer l’ensemble des éléments permettant d’attester de l’identité, mais aussi bien sûr de la solvabilité du locataire :
 une copie de sa carte d’identité ou de son passeport,
 une copie de ses trois derniers bulletins de salaire ou, pour un travailleur indépendant, de ses deux derniers bilans,
 une attestation de l’employeur ou son contrat de travail
 son dernier avis d’imposition,
 une copie des trois dernières quittances de loyer, de la taxe foncière si le locataire est propriétaire ou une attestation d’hébergement.
Si le locataire est étudiant (certificat de scolarité ou carte d’étudiant à l’appui), il est possible, et même recommandé, d’exiger un garant, qui se portera caution en cas de difficulté à payer le loyer. A noter, le garant devra alors fournir les mêmes pièces justificatives que le locataire. Toutefois, si le locataire ne dispose pas de garant, il peut souscrire à une assurance loyers impayés, ce qui permet de couvrir le bailleur en cas de besoin.

6 - Etablir le bail et l’état des lieux

Une fois le locataire choisi, ne reste plus qu’à formaliser l’accord par la rédaction et la signature du bail locatif. Le contrat de location fixe les conditions et les détails de la mise à disposition d’un logement en échange d’un loyer. Si le propriétaire ne passe pas par une agence immobilière, il est possible de trouver des modèles de bail en ligne. Attention, toutefois, à bien mentionner dans ce bail la mention de la superficie exacte du bien loué, obligatoire depuis 2009, et à s’assurer que le modèle utilisé est bien à jour des réformes…
En présence d’un garant, l’acte de caution solidaire doit être annexé au bail et rédigé avec la plus grande minutie. Il doit en effet contenir toutes les mentions exigées par la loi, dont un paragraphe spécifique qui doit être écrit de la main du garant, afin de ne pouvoir être contesté par la suite.
L’état des lieux doit, quant à lui, être établi à l’entrée du locataire. Il doit, lui aussi, être rédigé de façon minutieuse et détaillée, car lui seul fera foi, à la sortie du locataire, pour évaluer les éventuelles dégradations du bien à prendre en charge par ce dernier.

7 - Déclarer ses revenus locatifs aux impôts

Les revenus locatifs étant imposables, le propriétaire a l’obligation de déclarer aux impôts tous les loyers perçus. Si ces revenus locatifs se situent en-dessous de 15 000 euros, la déclaration sera simplifiée et le propriétaire sera soumis au régime micro-foncier. Au-delà de 15 000 euros, il devra fournir aux impôts une déclaration spéciale n°2044.
A noter, différentes déductions sont possibles dans ce cadre, aussi il ne faut pas hésiter à prendre conseil auprès de son agence immobilière et de son Centre des Impôts.