Ventes aux enchères : (...)

Ventes aux enchères : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

interview de Me Maxime Van Rolleghem, avocat au barreau de Grasse

Quels sont les frais et honoraires pour enchérir ou lorsque je suis adjudicataire ?
Il faut demander à l’avocat que vous contacterez s’il prend des honoraires pour enchérir ou des honoraires en plus de l’émolument tarifé si vous êtes adjudicataire.
L’émolument en question est d’environ 1,65 % HT du prix et se partage à raison de trois quarts pour l’avocat poursuivant et un quart pour l’avocat adjudicataire. Sur des biens de faible valeur, il peut être négligeable et l’avocat adjudicataire cherchera certainement avant la vente votre accord sur un honoraire forfaitaire.
Outre cet émolument, il faut compter environ 5,70 % de droits pour le Trésor Public, et ajouter les frais préalables annoncés avant la vente. Pour être large, je conseille souvent de compter au total 8 % de l’enchère et d’ajouter les frais préalables.

Les frais sont-ils plus importants que lors d’un achat chez un notaire ?
Non si l’on prend l’hypothèse d’un achat en passant par une agence.
Les honoraires de l’agence seront même parfois plus importants que les frais annoncés avant la vente aux enchères qui sont, en général, dans une fourchette de 6.000 à 12.000 €.
L’émolument et les droits dus au Trésor Public sont les mêmes que chez un notaire.

Quelles sont mes garanties en cas de défaut du bien acheté ?
Il n’y a aucune garantie, même si les diagnostics techniques consultables sont les mêmes que dans une vente amiable.

Je veux débuter une activité de marchands de biens, que dois-je faire ?
Le mieux est de faire un premier achat en tant que particulier pour se familiariser, puis de constituer une société à responsabilité limitée.
Il faut demander à votre avocat s’il connaît une banque qui pourrait délivrer une caution irrévocable pour enchérir. Il est préférable de tenir un cahier et d’effectuer toutes les visites reprises dans le résumé publié dans Les Petites Affiches, en prenant des notes, et en se renseignant auprès d’agences sur les prix de l’immobilier dans le quartier concerné.

Quel chèque commander à ma banque et quel est l’intérêt d’une caution bancaire ?
Sur le Barreau de Grasse, le chèque de banque doit être libellé à l’ordre du Trésorier de l’Ordre. Surtout pas à l’ordre de la CARPA comme c’est l’usage sur Nice.
Il faut un chèque de 10 % de la mise à prix par bien adjugé, et pas un chèque global.
L’intérêt d’une caution bancaire est de pouvoir enchérir sur n’importe quel bien sans avoir à se préoccuper de commander plusieurs chèques de différents montants pour chaque bien et pour chaque vente. C’est beaucoup plus confortable pour vous et pour votre avocat.

Quelle attitude adopter avec l’occupant d’un bien qui m’a été adjugé ?
Il faut prendre contact avec lui en demandant amiablement sa date de départ et en lui faisant comprendre qu’une indemnité d’occupation pourrait être fixée contre lui par le juge des référés et entamer un éventuel disponible qui pourrait lui revenir. Une bonne négociation est de proposer d’abandonner par écrit l’indemnité au moment du départ s’il a été rapide. En cas de résistance, il faut demander l’intervention de l’avocat adjudicataire.

Puis-je contracter un prêt hypothécaire pour payer le prix d’adjudication ?
Le législateur a été très optimiste en fixant le délai de paiement du prix à deux mois, et, dans la pratique, les avocats poursuivants laissent un peu plus de temps avant d’entamer la procédure de réitération (folle enchère) car ce délai n’est pas suffisant pour recevoir le jugement, régler les droits au Trésor Public, obtenir le titre de propriété et le publier.
Le législateur a prévu qu’une hypothèque pouvait être prise sur le bien adjugé pour en payer le prix et cette disposition se trouve donc en contradiction avec le délai de deux mois qu’il a lui-même fixé, du fait des retards au niveau du Greffe ou au niveau de la Recette des Impôts.
Il faut demander conseil à l’avocat adjudicataire qui saura vous indiquer un notaire rompu à ce type de problème.

Pour se tenir informé des Ventes aux enchères immobilières dans les Alpes-Maritimes vous pouvez consulter le site internet http://encheres.petites-affiches.fr ou télécharger l’application mobile pour iPhone et iPad sur https://itunes.apple.com/us/app/encheres-immo/id1130896630

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