Biens immobiliers vendus aux enchères un marché encore trop peu connu

- Quels sont les biens mis en vente ?
Il s’agit souvent d’appartements, de villas, de garages... Ce sont des lots très variés, en nature comme en valeur. Les ventes interviennent généralement dans le cadre d’une licitation, d’une saisie ou d’une succession vacante.

 Ces termes juridiques ont de quoi inquiéter les profanes...
Non. Dans les faits, l’acheteur n’a pas à se préoccuper de l’origine du bien, qu’il s’agisse d’une saisie ou autre. Car avant que la vente n’arrive devant le tribunal, la procédure judiciaire est complexe mais ne concerne en rien l’acquéreur. Ce qui compte pour ce dernier, c’est de visiter le logement, de voir s’il lui convient, et de se préparer avec son avocat. Il faut que les acheteurs aient bien à l’esprit qu’ils sont engagés par leur enchère ; il n’y a pas de condition suspensive liée à l’ob- tention d’un prêt. En outre, pour pouvoir enchérir, il faut consigner par chèque de banque 10% du montant de la mise à prix.

 Mais pourquoi acheter aux enchères ?
C’est un marché qui n’est pas à négliger. Il n’est pas très connu et peut offrir de réelles opportunités. Les investisseurs doivent donc l’envisager au même titre que les autres possibilités d’acquisition.

 Comment être tenu au courant des ventes ?
Elles font l’objet d’une publicité qui parait dans les journaux d’annonces légales comme Les Petites Affiches des Alpes-Maritimes. La description du bien, sa localisation, sa mise à prix sont publiés en général deux mois avant la date de la vente. A noter que le ministère d’un avocat est obligatoire pour enchérir et qu’un avocat ne peut détenir qu’un seul mandat.

 Comment est fixée la mise à prix ?
Elle s’effectue sous le contrôle du tribunal. Elle est déterminée de façon à préserver à la fois les in- térêts des débiteurs et des créanciers. Il s’agit en fait de déterminer le « juste prix » de départ.

 L’acquéreur peut-il proposer un prix inférieur à la mise à prix ?
La vente est toujours attribuée au plus offrant. Mais certaines prévoient effectivement des facultés de baisse. Cette disposition est prise pour éviter les enchères désertes par absence d’acquéreur. Par exemple, les lots qui peuvent sembler peu at- trayants parce que mal situés et en mauvais état, peuvent faire l’objet d’une faculté de baisse de prix.

 Les biens vides, pas de problème. Mais si les biens sont occupés...
L’acquéreur doit apprécier la situation, l’évaluer avec son avocat. Dans certains cas, le titre d’adjudi-cation vaut jugement d’expulsion.

 Mais dans les faits ce n’est pas forcément simple d’obtenir le départ d’un occupant...
D’où l’intérêt de bien analyser la situation lors de la visite et avec les documents car, jusqu’à la fin de la vente, on ne peut jamais savoir quelle sera l’attitude de l’occupant, qu’il soit propriétaire, locataire ou même sans titre pour être dans les lieux.

 Combien de temps dispose l’acquéreur pour payer ?
Deux mois. Attention, il ne faut pas s’engager à la légère sans être certain de pouvoir régler dans les délais. Sinon l’adjudicataire perd la somme consignée et reste redevable des frais de la première vente (généralement de l’ordre de 5.000 € à 10.000 €). Il devra en plus supporter la différence de prix entre la première et la deuxième vente, si le montant de cette dernière est inférieur à la première.

 La surenchère ?
Même si vous êtes adjudicataire, dans les 10 jours suivant la vente, quelqu’un d’autre peut faire une nouvelle offre supérieure d’au moins 10 %. Dans ce cas le bien est à nouveau mis en vente avec comme prix de départ celui du montant de la surenchère, mais dans les faits, ce cas de figure ne se présente pas très souvent.

 Une fois la vente accomplie, faut-il passer chez le notaire ?
Non, le jugement vaut titre de propriété, il remplace l’acte notarié. L’avocat se charge des démarches.