FNAIM 06 : l’élection présidentielle devrait susciter un attentisme sur le marché immobilier au second trimestre

Les Chiffres du marché au 1er trimestre 2017 dans les Alpes-Maritimes : une activité soutenue et une légère tension sur les prix

« Le contexte économique incite à un optimisme modéré : les taux d’intérêt restent très bas (moins de 2%), le moral des ménages s’améliore et une baisse du chômage semble s’esquisser. Les prévisionnistes tablent sur une légère accélération de la croissance. Le niveau des prix des logements a, certes, enregistré une remontée, mais celle-ci est bien trop modeste pour inciter les ménages à modifier leurs anticipations. En outre, le très faible rendement des placements financiers contribue à renforcer l’attrait de l’immobilier auprès des investisseurs potentiels. L’année 2017 s’annonce donc sous des auspices favorables, au moins pour ce qui concerne le premier semestre. La suite est plus incertaine du fait de l’élection présidentielle, qui pourrait susciter une certaine prudence dans l’attente des décisions du nouveau gouvernement, notamment en matière fiscale.  » a précisé Frédéric PELOU, Président FNAIM Côte d’Azur

Marge de négociation : différence entre le prix du mandat (prix demandé par le vendeur) et le prix auquel la vente est signée.
Délai d’écoulement : nombre de jours entre la signature du mandat (mise en vente du bien) et la date de la signature de la vente.

Les propositions de la FNAIM en matière de logement

Le logement et l’immobilier sont des sujets qui concernent et préoccupent TOUS les Français, qu’ils soient pauvres ou riches, salariés, fonctionnaires ou chômeurs, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Malheureusement le sujet est trop peu présent dans les débats politiques actuels. Dans ce contexte, la Fédération Nationale de l’Immobilier prône un véritable rééquilibrage des relations trop souvent malmenées entre propriétaires bailleurs et locataires. Il est en effet parfaitement stérile d’opposer les uns aux autres, de vouloir avantager les uns au détriment des autres car c’est le logement de tous qui en pâtit alors. Or ces dernières années, l’équilibre entre propriétaires bailleurs et locataires voulu par la loi de 1989 a été modifié et remis en cause. Le statut du propriétaire-bailleur a été profondément ébranlé sans pour autant renforcer véritablement celui du locataire et agir sur l’offre de logements en zones tendues.
La FNAIM a donc présenté ses propositions aux candidats à l’élection présidentielle et recueilli leur programme en matière de logement.

L’INVESTISSEMENT LOCATIF PRIVÉ : Les propositions de la FNAIM.

Création d’un statut fiscal incitatif pour le bailleur privé :
 Déduction des revenus fonciers de l’amortissement fiscal du bien loué et des dépenses d’agrandissement (de 2%/an pour loyer libre à 8%/an pour loyer social PLUS)
 Maintien des déductions des revenus fonciers pour les dépenses de réparation et d’entretien, de rénovation énergétique et d’amélioration
 Déplafonnement des déficits fonciers reportables sur le revenu global (plafond actuel 10700 €)
 Pas d’impôt sur la plus-value si vente d’un bien affecté à des loyers intermédiaires ou sociaux pour réinvestir dans le même type d’opération
 Prise en compte des investissements privés en loyers intermédiaires ou sociaux dans le quota de logements sociaux des communes
 Elargir le statut des institutionnels au bailleur privé :
En permettant aux bailleurs privés de bénéficier, comme les bailleurs sociaux, d’une TVA à 10% et d’une exonération de taxe foncière pendant 20 ans pour produire des logements locatifs à des conditions de loyers et de ressources des locataires.
 Maintenir le dispositif Pinel au-delà de 2017.

Simplifier le cautionnement des actes de location :
 Rétablir le cumul de la garantie des loyers impayés (GLI) avec le cautionnement. Son interdiction écarte aujourd’hui certains candidats qui ont pourtant besoin d’une caution pour répondre aux exigences de revenus demandés par les bailleurs
 Supprimer la mention manuscrite des engagements de cautionnements émis par des personnes physiques. Cette obligation est un frein aux engagements de cautionnements pris par des parents ou alliés éloignés du bailleur et/ou de son administrateur de biens. Elle est aussi un frein à la dématérialisation des actes de cautionnement qui mérite d’être simplifiée grâce à la signature électronique.
 Légaliser la pratique des professionnels de l’immobilier qui consiste, en cas d’éloignement de la personne qui se porte caution, à souscrire l’engagement devant un agent immobilier de proximité.

Simplifier les congés locatifs délivrés par la bailleur :
 Revenir au droit antérieur en autorisant un bailleur qui a acquis un logement occupé, de pouvoir délivrer congé moins de trois ans après son acquisition s’il souhaite le vendre, ou moins de deux ans après son acquisition s’il souhaite le reprendre pour l’habiter. Afin de redonner confiance au bailleur, il faut personnaliser les procédures d’expulsion pour distinguer les locataires rencontrant des accidents de la vie (chômage, maladie) des locataires de mauvaise foi.

Dépoussiérer et moderniser les listes des charges récupérables et des réparations locatives, qui n’ont pas varié depuis 1987 : Il faut les adapter aux nouvelles réglementations, aux évolutions technologiques, au développement durable et aux besoins de sécurisation des occupants.
Des annexes au bail dématérialisables : Comme en matière de vente de lots de copropriété, il convient de légaliser la remise au locataire des annexes au contrat de location sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé.

LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE : Les propositions de la FNAIM.

Ventes d’immeubles et fiscalité de la plus-value immobilière : Application d’un taux unique d’imposition pour les deux impôts de 30%, (soit 14,5% pour l’IR et 15,5% pour les prélèvements sociaux) ;
Application d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5 année ;
Exonération au terme de 15 ans de détention  ;
Suppression de la taxe additionnelle pour les plus-values supérieures à 50 000 € ;
Maintien des exonérations actuelles.
Vente d’immeubles et traitement des honoraires d’agence dans le cadre des droits de mutation : Quel que soit le débiteur des honoraires de l’agent immobilier contractuellement prévu, vendeur ou acquéreur, ces honoraires doivent être compris dans l’assiette des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO). Aujourd’hui, seuls les honoraires à la charge du vendeur sont compris dans l’assiette de calcul.

AUTRES MESURES : Les propositions de la FNAIM.

Simplifier la mise en concurrence des syndics de copropriété  :
La FNAIM plaide en faveur d’un retour au droit antérieur à la loi ALUR, simple et lisible. Le décret de 1967 est suffisant à une mise en concurrence efficace, sans qu’une disposition ad hoc ne soit nécessaire. Afin de renforcer l’information des copropriétaires, il s’agit de prévoir par une disposition spécifique que chaque appel de fonds (mensuel ou trimestriel) rappelle, par une clause simple et synthétique, ce droit ouvert à chaque copropriétaire.

Simplifier la vente des lots en copropriété :
Afin d’informer le futur acheteur, mettre en place un modèle type d’appels de charges qui fasse apparaître, pour chaque échéance le solde restant dû pour le propriétaire du lot considéré, jusqu’à la fin de l’exercice comptable.

Diagnostics techniques : simplifier leur utilisation.
Harmoniser la durée des diagnostics ;
Créer une similitude entre les diagnostics obligatoires à la vente et à la location d’immeubles de même nature ;
Regrouper l’ensemble des diagnostics en un seul document afin d’informer efficacement l’acquéreur ou le locataire, avec un volume réduit.
Faire précéder le document unique d’une page de garde qui comporte une fiche synthétique du dossier de diagnostics techniques.

BLOCTEL : simplifier le service d’opposition au démarchage téléphonique  :
Si un consommateur publie une annonce pour proposer un bien ou un service avec la mention « BLOCTEL », il est considéré comme opposé à la prospection commerciale et en y contrevenant le professionnel pourrait être sanctionné ; A contrario, sans la mention « BLOCTEL », ce consommateur serait considéré comme acceptant un tel démarchage.

L’ensemble des propositions de la FNAIM est à retrouver sur le site de la FNAIM en cliquant ici.