L’arbitrage commercial et l’immobilier d’entreprise

Maître Dominique Vidal

Professeur de Droit à l’Université de Nice
 LEXWELL Avocats

CONSEILS JURIDIQUES de Maître Dominique Vidal
 Professeur de Droit à l’Université de Nice
 LEXWELL Avocats

Aujourd’hui, la pratique de l’arbitrage se répand ; on pourrait dire qu’il se « démocratise », dans le sens où il concerne un nombre croissant d’entreprises ou d’opérateurs. Quelles en sont les raisons ?

Avant toute chose, les intérêts pratiques de l’arbitrage, ceux qui lui valent son succès en général. Certes, on lui oppose parfois deux objections. La première est celle de son coût, représenté par les honoraires du tribunal arbitral. Réponses : 1°/ c’est la contre-partie de la nature et de l’importance des diligences effectuées et qui déterminent la qualité de ce mode de règlement (disponibilité privilégiée, expérience/compétence technique/juridique des arbitres, approfondissement de l’instruction du procès-civil, procédure « à flux tendu », plein respect du contradictoire, authenticité du délibéré, soin particulier apporté à la motivation de la sentence) ; 2°/ les honoraires des arbitres sont prévisibles et font l’objet de « tarifs » édités par les institutions d’arbitrage (ex. Institut Euro-méditerranéen d’arbitrage, IEMA, à Nice/Sophia-Antipolis, Chambre de commerce internationale, ICC, à Paris) auxquels il est d’usage, par ailleurs, que les arbitres intervenant dans une procédure d’arbitrage non institutionnelle, dite ad hoc, se réfèrent ; 3°/ La rapidité de la procédure représente bien souvent en valeur économique (sans parler des coûts d’une procédure judiciaire de plusieurs années), pour toutes les parties un avantage éminemment supérieur à ce coût, du moins lorsqu’elle est bien conduite.

 Encore faut-il en effet, et c’est la réponse à une deuxième objection parfois formulée, que le rythme des opérations d’arbitrage soit réellement conforme à la finalité de ce mode de règlement ; il faut pour cela que les intervenants, avocats et arbitres, en aient quelque expérience appropriée ; comme toujours, une bonne justice repose sur la qualité des juges, des auxiliaires de justice, et de leur coopération.

 Les intérêts pratiques de l’arbitrage sont bien connus : rapidité de la procédure, compétence des arbitres choisis par les parties, confidentialité, proximité de la justice (disponibilité du tribunal, instruction au c ?ur de la difficulté, motivation de la sentence), efficacité ; sait-on suffisamment, à ce dernier point de vue, que l’exequatur d’une sentence arbitrale, c’est-à-dire la force exécutoire de ce jugement, lui est conférée sur simple requête et selon une procédure d’examen simplifié ? Même avant tout exequatur, la sentence a en elle-même autorité de chose jugée et peut immédiatement être le support d’une mesure conservatoire.

 Car la sentence arbitrale est un jugement, et la procédure arbitrale une procédure juridictionnelle, bien qu’elle ne soit pas judiciaire.

Les arbitres sont des juges, qui tiennent leur pouvoir du contrat, mais dont la fonction doit respecter les principes directeurs de la procédure. De surcroît, l’arbitrage est réglementé, très largement en matière interne, plus sobrement et complété par la jurisprudence en matière internationale, par le code de procédure civile (articles 1442 à 1491 pour l’arbitrage interne, 1492 à 1507 pour l’arbitrage international).

 Autant dire que l’arbitrage, s’il est un mode alternatif de règlement des litiges (alternatif par rapport au recours aux tribunaux de l’Etat), est plus proche du mode judiciaire en vigueur devant ces tribunaux que des autres modes alternatifs que seraient, part exemple, une médiation ou une conciliation. Il en est même très proche lorsque les parties confient aux arbitres la mission de statuer en droit ; il en est de même, quoique d’une manière inédite, lorsque les parties leur demandent de statuer en amiable composition ; dans ce dernier cas, les arbitres peuvent éviter d’appliquer certaines règles de droit qui ne sont pas d’ordre public, par exemple pour mieux épouser la volonté commune réelle des parties qui aurait pu être démentie par l’oubli d’une clause contractuelle ou l’inadaptation d’une autre ; mais dans ce cas, il doit s’en expliquer dans sa motivation, et en pratique, le droit…. n’est jamais bien loin.

 La clause compromissoire fut longtemps limitée au domaine du commerce. Mais depuis la loi du 15 mai 2001, elle est désormais valable dans les contrats conclus à raison d’une activité professionnelle ; voilà qui lui ouvre toutes grandes les portes de l’immobilier d’entreprise : études, maîtrise d’oeuvre, travaux, sociétés de construction, d’appropriation, de vente, d’intermédiation ou de gestion, opérations de vente ou de crédit-bail, baux professionnels, baux commerciaux, etc.

En somme, le monde de l’immobilier d’entreprise est rompu à la maîtrise des risques techniques et financiers ; pour maîtriser les risques juridiques, pensons à l’arbitrage !

CONSEILS JURIDIQUES de Maître Dominique Vidal
 Professeur de Droit à l’Université de Nice
 LEXWELL Avocats