Immobilier : Les conditions d’un emprunt

Offre de prêt détaillée, évaluation de votre solvabilité, taux annuel effectif global (TAEG), etc.
Avec Bercy, découvrez les informations que l’organisme prêteur doit obligatoirement vous fournir avant la signature d’un prêt immobilier.

Avant de faire une offre à un particulier, l’établissement prêteur a l’obligation de fournir à l’emprunteur toutes les informations concernant sa solvabilité. Il s’agit de déterminer si le prêt souhaité correspond réellement aux possibilités de remboursement de l’emprunteur et si le crédit demandé comporte des risques spécifiques par rapport à sa situation financière.
L’établissement prêteur doit donc informer l’emprunteur des conséquences de la prise d’un emprunt, notamment sur des risques d’endettement, vérifier sa solvabilité et ses capacités de remboursement. Ces risques doivent être formalisés par écrit et gratuitement.

Comparer les TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) doit être indiqué dans les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Il s’agit du taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit. Il permet à l’emprunteur de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).
Ce taux d’intérêt ne peut pas être supérieur au « taux d’usure », c’est-à-dire au taux maximal légal applicable fixé par la Banque de France. Il comprend : le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier) et éventuellement des primes d’assurance, lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l’établissement prêteur.
Afin de permettre à l’emprunteur de comparer les offres de crédit, les organismes prêteurs doivent mettre à disposition du client l’ensemble des informations sur les produits qu’ils proposent en matière de prêt. Ces informations doivent être réunies dans un document appelé « fiche standardisée européenne (FISE) ». Celle-ci résume les principales caractéristiques de l’offre de prêt et doit être remise à l’emprunteur avec l’offre de crédit.

Taux fixe, taux variable

L’établissement prêteur doit adresser, gratuitement et par écrit, à l’emprunteur et aux éventuelles cautions, une offre de prêt.
  Pour un taux fixe doivent être mentionnés l’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution, la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel), l’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison), la date à laquelle les fonds seront disponibles, le montant du crédit, sa durée, son coût total et son taux, le coût et la nature de la garantie attachée au prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution), les conditions de transfert du prêt à une autre personne, l’information que l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix, un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
 Pour un taux variable, les mêmes renseignements et, en plus, un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit, le coût et la nature de la garantie attachée au prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution), une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt.

L’ASSURANCE

L’établissement prêteur peut demander à son client de souscrire une assurance emprunteur. L’information sur le caractère obligatoire ou facultatif de l’assurance doit être précisée, dès l’offre préalable de crédit. La banque peut vous proposer son contrat d’assurance emprunteur ou le contrat d’assurance d’un de ses partenaires. On parle alors de contrat assurance groupe. Mais vous pouvez choisir de vous adresser à un autre assureur. Avant de vous proposer un contrat d’assurance emprunteur, l’assureur vous demande de compléter un questionnaire médical. Il évalue le risque à partir de vos réponses.
Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi. Toute omission (oubli volontaire) ou fausse déclaration intentionnelle est interdite. Si l’assureur vient à déceler la supercherie lorsque vous lui demandez le remboursement de votre crédit, il pourra refuser de vous indemniser ou obtenir la résiliation de votre contrat d’assurance.
Dans le cas d’un prêt jusqu’à 200 000 euros par assuré et à rembourser avant 60 ans, notez que l’assureur a interdiction de vous faire remplir un questionnaire de santé. Il ne doit pas non plus vous faire faire un examen de santé.

Bon à savoir
 Si vous contractez un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d’activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d’activité.
 Pour toute question concernant un produit ou un service bancaire, une assurance ou un placement financier, contactez le service Assurance Banque Épargne Info Service de la Banque de France et l’Autorité des marchés financiers : www.abe-infoservice.fr