Bilan 2009 de l’Observatoire immobilier azuréen : Embellie en demi-teinte

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1er octobre 2009

Deux réunions organisées par la CCI Nice Côte d’Azur les 6 et 11 septembre derniers à Nice, sur l’état des lieux du secteur immobilier dans l’habitat et l’entreprise, ont révélé une reprise encourageante du marché dans l’habitat grâce au booster loi Scellier tout au long du 1er semestre 2009 mais lente dans le domaine de l’immobilier tertiaire après une année 2008 en net recul …Embellie provisoire ou durable ? Les experts azuréens nous livrent leurs points de vue et leur vision prospective du marché.

L’immobilier d’habitat dopé par un train de mesures gouvernementales

Défiscalisation, doublement du prêt à taux zéro, programme VEFA 30 000..un large éventail de mesures mises en place rapidement fin 2008 ont favorisé une envolée des ventes selon l’Observatoire de l’immobilier azuréen. La baisse des taux des prêts immobiliers consentis par les banques couplé avec un prêt à taux zéro pour une durée de 25 ans, permettent ainsi désormais à un couple de réaliser 20 000 € d’économies et de récupérer 6% de surface complémentaire dans le cadre de l’achat d’un logement neuf ; la mesure incitative-phare restant la loi Scellier. Ce dispositif accessible aux investisseurs depuis le 30 décembre 2008 leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et de 20 % pour les logements acquis ou construit à compter de l’année 2011 ; à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peut excéder 300 000 €, favorisant ainsi une déduction fiscale de 8500 € par foyer. Effet immédiat : dès février 2009, les ventes de biens immobiliers à usage locatif ont été dopées de 62 % et conséquences indirects sur l’économie du département, la loi Scellier aurait « sauvé environ 3500 emplois en PACA dont 1500 sur le département des Alpes-Maritimes explique Christian Roussaux, Président de la FPC, partant du principe que la construction d’un logement mobilise 2 emplois en moyenne. » Doit-on pour autant se réjouir et s’estimer sortis de la crise ? « S’il n’y a pas eu effondrement des prix (- de 3% au 1er semestre 2009), la confiance des particuliers s’avère cependant fragile et l’offre nouvelle dans le résidentiel reste insuffisante, inférieur de 20% par rapport à la demande du marché. Elle est concentrée sur des reventes d’appartements (86% du marché contre 11% pour les villas) au coût variant entre 3500 € en moyenne sur le secteur Nice-Antibes et 4500 € le m2 sur Menton-Cannes.A titre indicatif, pour 100 000 € actuellement,un particulier peut acquérir 20m2 dans le neuf pour 26m2 dans l’ancien. La loi Scellier ne répond que temporairement et en partie à la pénurie de logements, négligeant les résidences secondaires. La crise structurelle peut s’aggraver. » nuance prudent Jean-Marie Ebel, Président de l’Observatoire Immobilier de l’habitat et de l’immobilier d’entreprise. Pierre Laurent, Président de la FNAIM regrette de son côté « que l’immobilier tertiaire en perte de vitesse ne puisse lui aussi bénéficier d’un dispositif type Scellier pour redynamiser la vente ou la location de bureaux. »

Si l’offre de bureaux à 12 mois est restée similaire en volume à ce que l’on observait fin 2008, les experts enregistrent une baisse de 29% du volume des transactions, soit 23000 m2 à fin juillet 2009 concentrés sur le secteur niçois contre 48000 m2 en 2008 à la même période. Sophia Antipolis ne représente plus que 26% des transactions de ce semestre. En parallèle, le volume des transactions réalisées au cours du premier semestre est faible, avec moins de 19 000 m2 placés.
En matière de stocks de locaux d’activité sur un total de 104000 m2 évalués pour l’ensemble du département, c’est Sophia Antipolis qui offre le potentiel le plus conséquent avec 55 000 m2 de surfaces disponibles. 47% des locaux se répartissent ensuite sur le littoral ouest, le reste se situant entre le secteur niçois, le littoral Centre et Carros, avec des locaux anciens, pour la plupart de qualité moyenne. Malgré un coût locatif plus faible : 65 € le m2 en moyenne contre 85 € pour des locaux de qualité supérieure, jugés énergivores et moins économiques au final, ils sont délaissés au profit du neuf. Ce qui explique que sur la technopole de Sophia-Antipolis, tous les immeubles de bureaux récemment livrés soient occupés au détriment de l’ancien (30% de baisse enregistrée). « C’est un futur marché à réhabiliter d’ici 2012 » commente Jean-Marie Ebel confiant.
Un nouveau souffle peut-il résider dans l’immobilier durable ? Thierry Laborderie, Directeur du Pôle utilisateurs du cabinet international DTZ en est convaincu. Venu présenter auprès d’un public de professionnels azuréens le 11 septembre au sein du Centre de Ressources de Team Côte d’Azur « le livre blanc de l’immobilier durable », synthèse des interrogations et des attentes des utilisateurs afin de mieux appréhender l’impact du Grenelle Environnement, il explique qu’un tiers d’entre eux associent le développement durable à une Responsabilité sociétale. Ils s’avèrent un peu perdus face à la prolifération des normes européennes et internationales en vigueur. La démarche HQE® louable en soi leur semble plutôt théorique. S’ils considèrent que la revente à EDF de l’énergie produite est rentable, ils restent sceptiques quant au coût d’exploitation global réel généré par l’application de cette démarche dans la réhabilitation de l’ancien notamment. 30% d’entre eux privilégient aujourd’hui la destruction du bâti car le surcoût de la rénovation est trop élevé. Quels sont les effets de la crise financière ? A double-tranchant car d’un côté, elle favorise une baisse du coût de l’énergie et de l’autre, elle a perturbé l’indice du coût de la construction (ICC) en augmentant les charges. Le processus reste itératif, les professionnels s’enrichissant par l’expérience. Quelles que soient les réticences des uns et des autres, le développement durable a fortement contribué à changer les comportements des utilisateurs . Opinion partagée par Georges Dao, Président de l’entreprise nationale de construction CARI qui prône une information régulière et le développement de formations appropriées dans ce domaine.

L’entreprise niçoise oeuvre activement à travers sa fondation à la formation de personnels de chantiers et en synergie avec de nombreuses institutions locales à la création de filières porteuses de niveau ingénieurs dans les métiers de la construction durable. Pionnière dans l’éco-construction, elle a été l’une des premières à construire sur la technopole sophipolitaine un bâtiment HQE®,le 2ème en chantier étant « Nice-Méridia », au cœur de l’Eco-Vallée dans la plaine du Var où CARI implantera son nouveau siège social HQE®, BBC et RT2005.
C’est vraisemblablement bien dans les green buildings – à défaut de nouvelle mesure gouvernementale en sa faveur que l’immobilier tertiaire pourra retrouver un nouveau souffle autour notamment de la locomotive Eco-Vallée, futur vivier d’emplois et d’innovations vertes.