13 mai 2025
Le point sur les conditions de renvouellement pour les baux commerciaux
À l’expiration du contrat de bail commercial, le bailleur (propriétaire) peut adresser à son locataire une offre de renouvellement. Le locataire peut également être à l’initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. Lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée : on parle alors de « tacite prolongation ». Le point.
En fin de bail, au bout du délai de neuf ans, trois situations peuvent se présenter.
Le bailleur prend l’initiative du renouvellement : il adresse un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Ce congé lui permet de proposer un nouveau loyer. S’il n’envoie pas de congé au locataire et que le bail se poursuit, le loyer ne pourra être augmenté que lors de la révision triennale.
Le locataire est à l’initiative du renouvellement. Il peut alors adresser directement une demande de renouvellement à son bailleur en l’accompagnant d’une demande de loyer renouvelé. Ce loyer est alors calculé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette variation constitue un plafond : on parle de « plafonnement du loyer ».
Lorsque les deux parties gardent le silence, le bail commercial se poursuit au-delà des neuf ans pour une durée indéterminée. Le bailleur ou le locataire peut mettre fin à tout moment à cette tacite prolongation en adressant un congé avec un préavis de six mois.
Renouvellement : À l’arrivée de l’échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail. Ce congé permet de proposer un nouveau loyer établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s’il s’applique, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Congé : S’il ne renouvelle pas, le bailleur doit envoyer son congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Ce congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné, la possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration d’un délai de deux ans s’il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction. Lorsque le bail s’est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c’est-à-dire le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre).
Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il peut la refuser. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une indemnité d’éviction. Il peut aussi accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé en donnant son accord exprès, soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l’augmentation du loyer proposée par le bailleur. Enfin, il peut également accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l’amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d’accord, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n’a pas pu trouver d’accord.
Lorsque les parties sont d’accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux mêmes conditions que celles du bail venu à expiration. Cependant, les parties peuvent se mettre d’accord pour modifier certaines clauses du contrat initial. Le montant du loyer renouvelé est calculé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s’il s’applique, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT, soit en fonction de la valeur locative (et donc déplafonné).
La semaine prochaine : renouvellement par le locataire.
Jean-Michel Chevalier