19 janvier 2026
Tour d’horizon des étapes clés pour bâtir un investissement immobilier cohérent selon Walter France
Entre l’idée d’investir dans la pierre et la perception effective des premiers loyers, le parcours est rarement linéaire. Des étapes doivent être respectées, dans l’ordre. Tour d’horizon des étapes clés pour bâtir un investissement cohérent et durable et conseils pratiques par Rémi Gourrin, associé Walter France.
Dans le cadre d’un projet immobilier, les décisions financières, les choix juridiques, la fiscalité et la stratégie patrimoniale sont imbriqués. Avant de se lancer, il est indispensable de comprendre la chronologie d’un projet immobilier et les principaux points de vigilance.
L’investissement immobilier séduit depuis longtemps les particuliers comme les dirigeants d’entreprises. Il permet de constituer progressivement un patrimoine tangible, de préparer sa retraite ou encore de sécuriser l’avenir de ses proches. Contrairement à certaines idées reçues, il s’agit rarement d’une source de revenus immédiate suffisante pour vivre exclusivement de ses loyers. L’immobilier joue plutôt un rôle de complément, inscrit dans une stratégie de long terme.
L’attrait est d’autant plus fort que le marché a connu, ces dernières années, des phases de valorisation importantes. Les investisseurs ayant acheté au bon moment ont parfois bénéficié de plus-values significatives. Mais ces performances passées ne doivent pas masquer la réalité : un investissement immobilier engage des montants élevés, repose souvent sur l’endettement et nécessite des choix structurants, notamment en matière juridique et fiscale. Rien ne doit être improvisé.
Combien de projets immobiliers naissent un dimanche après-midi, entre deux réflexions sur l’avenir, la retraite ou les besoins futurs des enfants ? Un peu d’épargne, des revenus réguliers et un climat économique rassurant suffisent parfois à déclencher l’envie d’acheter.
Pourtant, entre cette première impulsion et la mise en location effective du bien, le chemin est long. Il est jalonné d’arbitrages complexes, de calculs parfois décourageants et, dans certains cas, de déceptions. Avant même de chercher un bien, une question essentielle s’impose : pourquoi investir ? Préparer sa retraite, diversifier son patrimoine, générer des revenus complémentaires, transmettre ?
Tout investissement immobilier repose sur quelques fondamentaux. Les établissements financiers attendent en priorité des revenus stables, une situation professionnelle sécurisée et, le plus souvent, un apport personnel. À cela s’ajoute la cohérence globale du projet.
Certains profils atypiques – professionnels du bâtiment, investisseurs aguerris capables d’acheter sous le prix du marché et de valoriser un bien – peuvent compenser un apport limité. Mais ces situations restent l’exception. Dans la majorité des cas, l’endettement constitue la clé de voûte du montage, et les garanties bancaires classiques ne suffisent pas toujours sans une capacité financière solide.
Le futur investisseur est rapidement confronté à une multitude d’options : logement individuel ou collectif, immobilier résidentiel ou professionnel, location nue ou meublée, saisonnière ou longue durée, sans oublier la localisation, le neuf, l’ancien ou les programmes en VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement) assortis d’avantages fiscaux.
Cette diversité peut dérouter. Le terme de « défiscalisation » est d’ailleurs souvent mal compris. Il ne s’agit jamais d’un cadeau gratuit, mais d’un mécanisme incitatif assorti de contraintes précises. Deux principes doivent guider le choix : rester fidèle à son objectif initial et identifier une véritable opportunité, c’est-à-dire un bien de qualité proposé à un prix cohérent avec le marché, voire légèrement décoté.
La rentabilité d’un investissement immobilier ne se résume jamais à une simple comparaison entre loyers encaissés et mensualités de crédit. Une approche rigoureuse suppose de recenser l’ensemble des flux financiers.
Des outils numériques existent aujourd’hui pour centraliser les informations : données du bien, charges, assurances, échéanciers d’emprunt, contacts utiles. Cette organisation devient vite indispensable dès lors que l’on détient plusieurs biens.
Les loyers attendus : la première règle est le réalisme. Le loyer doit être cohérent avec le marché local et tenir compte des caractéristiques du logement. Il est prudent d’intégrer un taux de vacance afin d’anticiper les périodes sans locataire ou les impayés.
Les charges courantes : taxe foncière, assurances, charges de copropriété, réparations et entretien courant doivent être intégrés dès le départ.
Les dépenses futures : sur le long terme, aucun bien n’échappe aux travaux. Toiture, façade, équipements… Budgéter entre 2 % et 10 % de la valeur du bien sur une dizaine d’années constitue une hypothèse raisonnable.
Le financement : les remboursements d’emprunt représentent souvent la charge la plus lourde. Leur durée et leur structure influencent fortement l’équilibre du projet.
La fiscalité immobilière est l’un des éléments les plus impactants sur la rentabilité réelle. Revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, ou imposition à l’impôt sur les sociétés selon la structure choisie : les écarts sont considérables.
Investir seul ou à plusieurs, anticiper une transmission, optimiser la fiscalité : le choix de la structure juridique découle directement des objectifs poursuivis. La SCI est un outil efficace dans de nombreux cas, mais elle n’a de sens que si elle répond à une logique patrimoniale précise. Créer une structure sans objectif clair revient souvent à complexifier inutilement la gestion.
Une fois le projet structuré, vient le temps de la négociation bancaire. Montant emprunté, durée, taux, garanties, frais annexes : tout doit être anticipé. La banque analysera surtout la capacité globale de remboursement et la cohérence financière du projet.
Rémi Gourin