18 février 2026
À Marseille, ce dispositif fiscal offre une alternative solide au marché libre.
Après une année 2025 marquée par une crise sévère du logement, l’horizon s’éclaircit pour les investisseurs immobiliers. L’adoption de la loi Jeanbrun dans le budget 2026 marque la fin de l’ère Pinel et introduit une nouvelle mécanique fiscale basée sur l’amortissement. Une étude publiée le 9 février par Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif, analyse les retombées de ce dispositif.
Ainsi, dans certaines zones tendues, et particulièrement dans les villes moyennes ou périphériques de la cité phocéenne, la fiscalité permet désormais de surclasser le marché libre.
Le contexte dans lequel s’inscrit cette réforme est celui d’une pénurie historique. Selon les données rapportées, l’offre de logements à louer a reculé de 10 % en 2025. Parallèlement, le nombre de ménages en attente d’un logement social a atteint le chiffre record de 2,9 millions, une situation qualifiée d’année noire pour le mal-logement.
Du côté des investisseurs, l’instabilité réglementaire et la fin du dispositif Pinel en décembre 2024 ont provoqué un coup d’arrêt brutal. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) notait ainsi une chute vertigineuse de 41 % des ventes aux investisseurs particuliers au premier trimestre 2025. C’est pour endiguer cette hémorragie que la loi Jeanbrun a été conçue, réintroduisant le principe de l’amortissement du bien loué, imputable sur le revenu global.
L’étude menée par Maslow.immo met en lumière une nouvelle hiérarchie territoriale. Si les loyers sont plafonnés dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’avantage fiscal compense, voire dépasse, le manque à gagner locatif immédiat.
À Marseille, classée en zone A, le prix moyen du neuf s’établit à 5 813 € du mètre carré. L’analyse révèle que si le rendement brut facial du dispositif Jeanbrun (2,99 %) est inférieur à celui du marché libre (3,83 %), l’intégration de l’économie d’impôt permet d’égaliser la performance finale à 3,83 %. Pour un investisseur fiscalisé à une tranche marginale de 30 %, l’économie d’impôt annuelle représente environ 1 953 €.
Dans la métropole marseillaise, la loi agit donc comme un « stabilisateur ». Elle permet de sécuriser le modèle économique de l’investissement tout en répondant à une demande locative extrêmement forte (notée 5/5 en tension locative).
C’est cependant en s’éloignant de l’hypercentre ou en ciblant les villes moyennes que le dispositif révèle sa puissance, dépassant la rentabilité du marché libre. L’étude cite l’exemple d’Istres. Dans cette commune, le rendement final avec avantage fiscal grimpe à 4,75 %, contre 4,60 % en location libre classique. L’économie d’impôt y avoisine les 1 500 € par an.
Même constat à Aubagne, où la rentabilité ajustée atteint 4,33 %, devançant légèrement le marché libre (4,32 %). À Toulon, le dispositif permet d’atteindre un rendement global de 5,47 %, supérieur aux 5,30 % du marché classique. Ces villes, qui affichent un équilibre favorable entre le prix d’acquisition et les plafonds de loyers, deviennent les nouvelles cibles privilégiées pour les investisseurs patrimoniaux.
Gilles Carvoyeur