5 décembre 2017
A l’ occasion du SIMI 2017 qui démarre demain à Paris, Cushman & Wakefield revient sur les faits marquants du marché de l’immobilier d’entreprise (Bureaux en Ile-de-France, commerces, logistiques et investissement en France) en 2017, et présente ses perspectives pour l’année prochaine. En un mot, 2018 devrait être encore meilleure que 2017.
Le rebond du marché des bureaux observé au 3ème trimestre s’est confirmé en octobre et la demande placée de bureaux a dépassé la barre des 2 millions de m², soit une progression de 4% d’une année sur l’autre. Cette intensification de l’activité transactionnelle est portée par le segment des grandes surfaces (845 000 m² et une hausse de 16%), ce qui devrait permettre au marché de scorer entre 2,5 et 2,6 millions de m² d’ici la fin de l’année 2017.
Dans la continuité de cette dynamique porteuse, l’amélioration du contexte économique devrait être favorable au marché des bureaux ; les entreprises sont aujourd’hui mieux à même de se positionner sur de futurs projets de déménagement ou de regroupement. Dans ce contexte, Cushman & Wakefield anticipe une accélération des grands mouvements en 2018 ; ils viendront consommer les disponibilités futures à un rythme plus soutenu que celui des livraisons. Dès lors, la croissance des valeurs locatives prime à Paris s’explique ; elle devrait être suivie par un mouvement plus ample, sur l’ouest en particulier et ré-étalonner le marché pour les 2 à 3 ans à venir, laissant émerger une nouvelle typologie d’immeubles tertiaires « ultra classe A » qui allient excellence technique, flexibilité et réversibilité des espaces, ainsi qu’insertion dans une urbanité plurielle.
La reprise économique annoncée à mi-année s’est confirmée durant l’été par un regain d’activité du côté des commerces : les chiffres d’affaires du commerce de détail ont ainsi repris des couleurs, principalement au bénéfice des centres commerciaux.
Le début d’année mitigé sur le terrain des ouvertures laisse place à un 4ème trimestre plus actif avec les inaugurations de « Promenade de Flandre » à Roncq (60 000 m²) et « Shopping Promenade » à Amiens (40 000 m²) côté parcs d’activités commerciales, le segment le plus générateur de m² à ce stade de l’année. Le stock des centres commerciaux a, de son côté, été renforcé par l’ouverture de « Muse » à Metz (37 000 m²) et les extensions des mastodontes franciliens « Val d’Europe » et « Carré Sénart ». Néanmoins, malgré cette frénésie d’inaugurations automnales, le total des ouvertures devrait se situer bien en deçà du million de m² ouvrables anticipés en début d’année, plaçant ainsi le taux de transformation à un niveau plus faible qu’espéré.
Les politiques de rationalisation des parcs des enseignes entraînent un ajustement des valeurs locatives sur l’ensemble des formes de commerce, à l’exception des actifs dominants sur leur segment de marché, où les chiffres d’affaires sont, eux, au rendez-vous.
Le ralentissement observable sur le marché de l’investissement en commerces depuis 2015 s’est accentué en 2017, avec 2 milliards d’euros d’acquisitions recensées à fin septembre, soit 14% seulement du volume total investi en immobilier d’entreprise. Les investisseurs sont cependant toujours aussi nombreux à s’intéresser aux actifs de commerces, et ce, malgré une pénurie d’actifs ultra sécurisés et des taux de rendement à des niveaux historiquement bas. Le volume d’investissement attendu en 2018 pourrait dépasser les 4 milliards d’euros à la faveur d’un retour en force des cessions de centres commerciaux.
En phase avec de meilleurs indicateurs macro-économiques, les 2,4 millions de m² d’entrepôts logistiques commercialisés en 9 mois approchent leur temps de passage de 2016. A l’issue d’un 3ème trimestre spectaculaire (920 000 m² de transactions), l’écart avec l’exercice précédent s’est brutalement réduit (-8%), sachant qu’il se mesure à l’aune d’une année 2016 déjà record (3,5 millions de m²). Acteurs du e-commerce et de la grande distribution ont continué de réaliser de vastes opérations dans le cadre de clés-en-main et de comptes-propres. La géographie de ces projets remet nettement à l’honneur, en 2017, le corridor logistique, avec l’Ile-de-France comme centre de gravité.
La croissance du e-commerce se poursuit, illustrée par un taux de pénétration en hausse, une progression des dépenses en ligne et une baisse du panier moyen, ce qui multiplie les flux de colis à gérer. Surdimensionnement des plate-formes en amont, besoin d’accélérer les flux en aval afin de réduire coûts et délais d’acheminement, se matérialisent par des besoins accrus en immobilier logistique qui s’expriment du XXL (plus de 60 000 m²) en bordure des bassins de consommation aux formats XXS au cœur des centres urbains. A cet égard et selon le modèle prédictif mis au point par Cushman & Wakefield, les besoins en logistique urbaine à Paris pourraient augmenter de 77% d’ici 2021, plaçant la capitale dans le trio de tête des métropoles les plus dynamiques d’Europe continentale. Dans ce contexte, la demande placée d’entrepôts logistiques devrait atteindre les 3 millions de m² en 2017, et soutenir un volume équivalent en 2018.
Depuis janvier, un peu plus de 20 milliards d’euros ont été investis en 2017 sur le marché français de l’immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activité). Comparativement à la même période en 2016, le marché affiche une hausse de 11% en volume et de 2% en nombre. Cette fin d’année voit la concrétisation d’acquisitions d’actifs d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros : au nombre de 14 à ce jour, ces transactions représentent 8 milliards d’euros, soit 40% du volume total. La répartition des montants investis est identique d’une année sur l’autre en ce qui concerne les bureaux (72%) alors que, fait assez rarissime pour être souligné, le secteur industriel (entrepôts logistiques et locaux d’activité) prend l’avantage sur le commerce, avec respectivement 3 milliards d’euros transactés pour l’un, et seulement 2,6 milliards d’euros pour l’autre.
D’ici la fin de l’année, quelques grandes opérations vont venir soutenir le volume d’investissement qui devrait flirter avec son niveau de 2016, proche de 27 milliards d’euros. L’appétit des investisseurs pour l’immobilier est toujours aussi grand mais il se heurte à une relative faiblesse de l’offre sur le segment value-added aujourd’hui très recherché (30 à 40 offres pour les marketings en cours)…alors que les produits core deviennent la cible d’une poignée d’investisseurs capables de soutenir des taux de rendement historiquement bas. Cushman & Wakefield anticipe une stabilité de ces taux en 2018 ; le véritable challenge des investisseurs est aujourd’hui d’identifier des actifs à l’acquisition, afin de réallouer le produit de leurs cessions, ou pour déployer au mieux leur stratégie d’investissement. Le marché devrait donc réitérer en 2018 sa performance de 2017….et pourrait même l’améliorer.
Valérie Noriega