Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPII)


Paroles d’expert


25 juin 2020

Tous les trimestres un membre DCF vous apporte son expertise sur un point juridique

Le mouvement des Dirigeants Commerciaux de France (DCF), est une association professionnelle et amicale qui constitue le premier réseau d’entrepreneurs et d’experts de la fonction commerciale.
Chaque membre contribue, par son action locale, régionale et nationale, à promouvoir et valoriser une fonction commerciale toujours plus professionnelle, reconnue dans sa contribution permanente à une économie efficace au service de l’homme.
Les DCF Côte d’Azur se réunissent en soirée une par mois à l’occasion d’une conférence autour du développement commercial. Certaines soirées sont dédiées à la visite d’entreprise permettant de découvrir les stratégies commerciales des entreprises de la région. Les rencontres avec d’autres associations professionnelles comme les Femmes Chefs d’Entreprise (FCE), l’ARSEG, les clubs d’entreprise, mais aussi les autres délégations DCF de Toulon et de Marseille sont privilégiés. C’est autour d’un cocktail networking et toujours dans la convivialité que ces soirées se terminent.

Par Tiffany Carrelet Consultante en ingénierie patrimoniale Olifan Group

Modalités de détention et souscription 

L’investissement en SCPI peut se faire sous plusieurs formes correspondant à des objectifs patrimoniaux différents :
-  La détention en pleine propriété
Ce type de détention permet à l’investisseur de capitaliser, diversifier et faire fructifier son patrimoine. La perception de revenus complémentaires se fait sans souci de gestion locative. La société de gestion gère elle-même le parc immobilier de la SCPI.
- Le démembrement de parts de SCPI : les principaux objectifs  
Ce type de détention permet à l’investisseur de capitaliser, diversifier et faire fructifier son patrimoine. La perception de revenus complémentaires se fait sans souci de gestion locative. La société de gestion gère elle-même le parc immobilier de la SCPI.

La formule de démembrement est la suivante :
Pleine propriété (PP) = Usufruit (droit d’user et de jouir du bien – « US ») + Nue-propriété (droit de propriété du bien - « NP »)
Nous traiterons uniquement du démembrement temporaire qui est calculé selon des règles économiques.

En principe, plus le rendement est élevé, plus la valeur de l’usufruit est importante.

L’acquisition de l’usufruit temporaire de parts de SCPI est appréciée par les sociétés cherchant à gérer une trésorerie à moyen et long terme. Cet investissement permet de bénéficier d’un couple « Rendement-Risque » bien plus attractif que les produits de taux. Le TDVM* moyen des SCPI sur le marché Français en 2019 s’élevait à 4,40%, le taux de rendement des fonds en euros disponibles au sein des contrats de capitalisation s’élevait à 1,85% et le taux de rendement des comptes à terme est généralement bien inférieur à 1%.

En achetant un usufruit temporaire, l’acquéreur achète un flux de revenus pour une durée donnée. Ce qui lui permet d’accumuler des revenus perçus chaque trimestre. C’est l’addition de ces flux qui lui permet in fine d’obtenir un rendement attractif. L’amortissement de l’usufruit permet également d’annuler l’essentiel du frottement fiscal et permet d’améliorer le rendement final. Ce mode de détention est principalement recherché par les sociétés imposables à l’impôt sur les sociétés (IS).

L’acquisition de la nue-propriété temporaire peut permettre à des investisseurs de capitaliser leur patrimoine tout en bénéficiant d’un prix d’achat "décoté". L’acquéreur de la nue-propriété achète celle-ci à un prix décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Ce mode de détention permet de limiter l’impact fiscal. En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière, la nue-propriété n’est pas taxée. En matière de plus-value immobilière, à terme, le prix de revient sera calculé sur la valeur de la pleine propriété et non pas sur la valeur de la nue-propriété achetée.
Puis, la reconstitution de la pleine propriété permet de booster le rendement des revenus complémentaires pour la retraite par exemple. En effet, à terme le nu-propriétaire devient plein propriétaire en ayant financé
uniquement la valeur de la nue-propriété.

Détention au sein d’une société patrimoniale : objectifs et atouts

Celle-ci peut se faire au sein d’une SCI ou d’une SAS. Dans certaines stratégies, il peut être judicieux d’opter pour l’IS (15% jusqu’à 38 120€ de revenus annuels.).
Ce mode de détention peut permettre une optimisation de la fiscalité couplée aux avantages habituels en matière de transmission de parts au sein de la cellule familiale.

La sélection des SCPI :
- Il existe différents types de SCPI : Les SCPI fiscales, les SCPI de plus-value mais en grande
majorité, il s’agit de SCPI de
rendement ayant pour objectif de distribuer des revenus réguliers.
Une fois l’objectif d’investissement établi, la sélection se fera sur les paramètres suivants :
- La qualité de gestion et l’expérience de la société de gestion,
- La qualité du produit (biens immobiliers, emplacement, qualité des locataires, diversification du parc immobilier, des locataires, du secteur géographique et des secteurs d’investissement)
- Le taux d’occupation financier
- La capacité de collecte de la société de gestion
- Les provisions pour réserve au sein de la société
- L’historique des rendements passés (même s’ils ne préjugent pas des performances futures)
Il faut également savoir prendre en compte les risques encourus par ces investissements.

L’impact de la crise sanitaire Covid

Cette crise a rebattu les cartes des sélectionneurs de SCPI puisqu’elle a mis en lumière les risques liés à certains types d’immeuble et en particulier les murs d’hôtels et les commerces non alimentaires
D’autres secteurs comme l’immobilier de santé ou la logistique apparaissent comme plus favorables actuellement.
Nous ne pouvons à ce stade pas encore mesurer les impacts de cette crise sur les rendements et les valorisations 2020 et 2021. Certains secteurs seront plus impactés que d’autres.
Afin de faire le meilleur choix en terme de sélection, de gestion et de mode de détention de vos SCPI, nous vous conseillons fortement de solliciter vos conseils patrimoniaux.
L’investissement initial est important mais le suivi de celui-ci ainsi que de la stratégie mise en place le sont encore plus. *

*TDVM = Taux de distribution sur valeur de marché


Valérie Noriega