Vente aux enchères immobilières : Quelles opportunités ?

Il est désormais facile d’accéder aux ventes aux enchères immobilières en ligne. Cette pratique, qui tire ses origines de l’ère antique, peut laisser espérer de trouver son bien en dessous du prix du marché. Avec l’augmentation des prix de l’immobilier sur ces dernières années, on peut être tenté de saisir ces opportunités hors marché. Le fait que des start-up misent sur l’essor de cette manière d’acheter ou de vendre un bien immobilier n’est pas anodin, cela montre l’intérêt du public. 

Cependant, on peut se poser de nombreuses questions, par exemple :
 Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières ?
 Quelle est la différence entre les ventes aux enchères immobilières domaniales, les ventes aux enchères immobilières judiciaires et les ventes aux enchères immobilières notariales ?

Le but de ce guide est de vous donner toutes les clés pour comprendre comment fonctionnent les enchères immobilières, les prix qui y sont pratiqués, les techniques pour déceler les opportunités et bien d’autres choses.

Sommaire

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières ?

Vente par adjudication, saisie immobilière, Consignation | Petit lexique des ventes aux enchères immobilières

Vente aux enchères immobilières : Comment ça marche et comment y participer ?

Prix et Frais : les ventes aux enchères immobilières valent-elles vraiment le coup en 2022 ?

Alpes-Maritimes et Var : Comment trouver les meilleures ventes aux enchères immobilières ?

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières ?

Le principe d’une vente aux enchères immobilières est de vendre un bien à la personne la plus offrante. Cela permet à l’acheteur de garder le contrôle sur le prix qu’il veut investir, il accède également à des biens impossibles à trouver sur les marchés traditionnels. Pour les vendeurs, ils confrontent directement leur bien à la demande, ainsi ils sont sûrs d’en obtenir le juste prix. 

On retrouve trois principaux types de ventes aux enchères, chacune a ses caractéristiques propres que l’on va détailler ci-dessous.

Les types d’enchères sont les suivantes :

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires

Les ventes aux enchères immobilières domaniales

Les ventes aux enchères immobilières notariales

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières judiciaires ?

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont des biens mis en vente devant un tribunal judiciaire. On y retrouve des biens issus des procédures de saisies immobilières, de liquidations judiciaires ou encore de partages judiciaires.

L’accès à ces ventes est ouvert au public. Ainsi, tout le monde peut assister à une vente aux enchères. On peut retrouver le calendrier des ventes aux enchères immobilières sur internet ou au tribunal.

Cependant, dans le cas où vous souhaitez acquérir un bien lors de d’une vente judiciaire certaine chose sont à prévoir :

 Être accompagné d’un avocat  : vous ne pouvez pas enchérir vous même, il faut passer par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente est poursuivie.

 Prévoir un chèque de caution :  : Avant le début des enchères, il faut verser à l’avocat une caution, sous forme de chèque de banque, de 10% de la mise à prix sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3.000 €.

Bon à savoir :  Les ventes judiciaires se déroulent dans des tribunaux judiciaires et plus précisément au Greffe du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire (dans la “Chambre des criées” ce terme est employé uniquement pour les ventes sur licitation).

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières domaniales ?

Les ventes aux enchères domaniales sont des ventes dont les biens appartiennent à l’Etat.

Ces biens, gérés par la direction de l’immobilier de l’État, sont issus de saisie, dépôt, d’abandons ou de succession vacante (sans héritier).

Ces ventes sont ouvertes à tous, particuliers et professionnels. Il suffit de se prémunir de sa carte d’identité.

Toutefois, pour toute mise à prix supérieur à 7 500 €, une caution d’un montant de 5% de la valeur du bien mis en vente sera nécessaire.

Les ventes font l’objet d’une publicité préalable dans des journaux d’annonces légales ou des journaux locaux, sur le site de l’État cessions.immobilier-etat.gouv.fr, ainsi que par voie d’affiches dans les locaux administratifs.

Une visite préalable du bien vendu est organisée selon les modalités précisées dans la publicité.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières notariales ?

Les ventes aux enchères immobilières notariales sont des ventes dites “volontaires” ou "amiables". Ce sont des particuliers qui mettent leur bien en vente aux enchères, via un notaire.
Ces ventes peuvent être opposées aux ventes aux enchères judiciaires qui sont des ventes forcées.

Dans le cas des ventes aux enchères notariales, le vendeur engage un notaire. Les deux parties s’accordent sur une mise de départ, elle correspond généralement à 75 % de la valeur du bien. Le notaire fait ensuite publicité de la vente sur les canaux spécialisés, presse ou encore site web. Cette publicité est lancée 3 à 4 semaines avant le jour de la vente. La vente a lieu à l’office du notaire, auprès de la chambre des notaires ou dans une salle d’adjudication spécifique.

Vente par adjudication, saisie immobilière, Consignation | Petit lexique des ventes aux enchères immobilières

Qu’est-ce qu’une vente par adjudication ?

Il s’agit, par définition, d’une vente aux enchères publique. Elle peut résulter d’une procédure judiciaire ou de la décision du vendeur.

À quoi correspondent les débours des Notaires ?

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire. Il s’agit par exemple de rémunération d’intervenants, du coût de différents documents.

Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

C’est une procédure judiciaire visant à vendre un ou des biens immobiliers d’un débiteur pour rembourser son ou ses créanciers.

Qu’est-ce qu’un chèque de consignation ?

Il s’agit d’un chèque de banque valant caution et remis en début de séance d’enchères. Il représente 10% de la mise à prix du bien. Sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.

Qu’est-ce qu’une surenchère ?

Il s’agit de la possibilité offerte aux enchérisseurs de relancer les enchères après l’adjudication, dans le but d’augmenter le prix définitif.

Maintenant que vous savez ce que sont les ventes aux enchères immobilières et les différents types, nous allons voir comment elles marchent et comment on y participe.

Vente aux enchères immobilières : Comment ça marche et comment y participer ?

Avouons-le, les ventes aux enchères immobilières ne sont pas une manière courante d’acheter son bien immobilier.

Puisque ce mode d’achat est peu courant, son fonctionnement n’est pas toujours très clair. Alors, comment marche une vente aux enchères immobilières ? Les étapes d’acquisition sont différentes et n’obéissent pas aux mêmes règles qu’une transaction immobilière classique. 

Une fois n’est pas coutume, nous allons aborder les grandes étapes des ventes aux enchères immobilières sous forme de question. Ces questions, qui vont vous apporter toutes les réponses, sont les suivantes :

1- Comment être informé des enchères immobilières ?

Il existe plusieurs moyens d’être informé des prochaines ventes qui vont avoir lieu. Ces moyens dépendent du type de vente aux enchères :

 Les ventes aux enchères immobilières judiciaires : Dans les tribunaux judiciaires ou sur les sites internet spécialisés.
 Les ventes aux enchères immobilières domaniale : Dans les centres des impôts fonciers, hôtels des impôts et dans les préfectures
 Les ventes aux enchères immobilières notariales : Dans les chambres des notaires et chez certains notaires

Bon à savoir :  On retrouve également toutes ces annonces dans la presse écrite spécialisée et dans les journaux d’annonces légales. On retrouve aussi les annonces de ventes aux enchères immobilières en ligne.

Les annonces de vente vont contenir les informations suivantes :

• le type de bien vendu ;
• l’adresse précise ;
• une description rapide ;
• le montant de la mise à prix ;
• la date et l’heure de la vente ;
• les conditions de la visite du bien ;
• les conditions de la vente (notamment les frais) ;
• les coordonnées de l’avocat chargé de la vente.

2- Comment est fixée la mise à prix ?

La mise à prix est la somme de départ dans le cadre d’une vente aux enchères. Elle est fixée selon les cas par :

 Le tribunal judiciaire pour les ventes "forcées"
 L’État pour les ventes domaniales
 Le notaire et le vendeur pour les ventes notariales.

En moyenne, la mise à prix est fixée à 70% de la valeur estimative du bien.

3- Comment visiter un bien immobilier mis aux enchères ?

Sur les publicités faites pour la mise aux enchères d’un bien immobilier, les conditions de la visite du bien sont détaillées. Les visites sont organisées à des dates et heures imposées par l’organisme de la vente. 

De plus, un cahier des conditions de vente est rendu disponible pour les potentiels acheteurs. Il est important de le consulter pour connaître le prix, les modalités d’achat et les caractéristiques du bien.

4- Comment participer aux enchères immobilières ?

Les enchères sont ouvertes à tous. Les prérequis pour y participer dépendent encore une fois du type d’enchères :

Prérequis commun à toutes les enchères

 Se présenter avec une pièce d’identité et un justificatif de domicile le jour de la vente

Pour les ventes aux enchères judiciaires

 Se rendre au tribunal où se déroule l’enchère représenté par un avocat
 Être représenté d’un avocat inscrit au Barreau du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente est poursuivie
 Verser une caution à l’avocat, sous forme de chèque de banque, de 10% de la mise à prix sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.

Pour les ventes aux enchères notariales

 La vente aux enchères est ouverte au public
 Faire un dépôt de garantie correspondant à environ 20 % de la mise à prix
 Organisées dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication

Pour les ventes aux enchères domaniales

 La vente aux enchères est ouverte au public
 Faire un dépôt de garantie correspondant à environ 5 % de la mise à prix, pour toute mise à prix de plus de 7 500 €

5- Comment devient-on adjudicataire ?

Être adjudicataire d’un bien signifie avoir réaliser l’offre la plus haute et donc remporter l’enchère. Il faut, par conséquent, réaliser l’enchère la plus haute pour être adjudicataire. Cependant, la vente est définitive qu’après un délai de 10 jours réservé aux surenchères.

6- Comment réaliser le paiement quand on est adjudicataire ?

L’adjudicataire dispose d’un délai de DEUX MOIS pour réaliser le paiement au prix de l’adjudication. Au-delà de ce délai, le bien sera remis aux enchères, l’adjudicataire devra payer la différence si le deuxième prix d’adjudication est inférieur au premier.

Bon à savoir :  Quand un bien est remis aux enchères suite au défaut de paiement de l’adjudicataire on parle de "réitération des enchères" ou de "folles enchères"

7- Comment réaliser une surenchère ?

Après l’adjudication, un délai de 10 jours est réservé pour les surenchères. Pendant ce délai un nouvel enchérisseur peut déposer une nouvelle offre. Le montant proposé doit être supérieur de 10% du prix d’adjudication. Dans le cas d’une vente judiciaire, l’offre doit être portée par un avocat. 

En cas de surenchère, le bien immobilier est remis aux enchères. La mise de départ est égale à la dernière enchère augmentée de 10%. Après la seconde adjudication une nouvelle surenchère n’est pas possible.

Bon à savoir : Il est possible de retrouver toutes les adjudications en ligne pour les ventes aux enchères immobilières

8- Comment récupérer le titre de propriété ?

Si vous êtes déclaré adjudicataire à la fin de la vente, vous serez propriétaire par le seul fait de l’adjudication. Cependant, vous ne prendrez possession du bien qu’après le délai de surenchère et le règlement des frais taxés.

En effet, lorsque l’on achète un bien aux enchères, des frais s’ajoutent. Dans la section suivante nous verrons tous les frais associés à une vente aux enchères immobilière.

Prix et Frais : les ventes aux enchères immobilières valent-elles vraiment le coup en 2022 ?

Les frais de vente aux enchères immobilières peuvent varier en fonction de la procédure. En plus des frais directement liés à la vente, on peut retrouver des frais liés à la recherche des biens, comme un abonnement de service aux ventes aux enchères, permettant la consultation et la recherche des ventes aux enchères immobilière en ligne.

Les différents frais de vente d’une enchère immobilière

Les frais de vente, lors d’une vente aux enchères immobilières, se composent comme suit :
Pour les ventes dites forcées (ventes judiciaires) :

• Les frais de justice, appelés aussi « frais de poursuite » ou « frais préalables », correspondent essentiellement aux frais d’huissier, de procédure et de publicité engendrés par la vente aux enchères.
• Ces frais sont vérifiés par le magistrat au moment de l’audience, et sont annoncés avant de commencer les enchères.
• Les frais d’avocat et de justice sont très élevés en matière de vente aux enchères judiciaires
• Les droits d’enregistrement sont équivalents à ceux d’une vente traditionnelle (5,09 %)

Pour les ventes dites amiables (ventes notariales) :

• Les frais préalables de la vente aux enchères sont fixés dans le cahier des charges (demandes de pièces administratives, coût de l’annonce légale pour la vente aux enchères, établissement du cahier des charges).
• Les émoluments de formalités pour l’établissement du procès-verbal d’adjudication à prévoir pour le notaire (demandes d’état civil, recherches aux hypothèques, réunion de tous les documents nécessaires conformément à la loi Alur)
• Les droits d’enregistrement pour la vente (5,09 %)
• Les honoraires du notaire pour la vente aux enchères.

Bon à savoir :  Pour les ventes aux enchères domaniales, aucun frais de notaire ne sont à régler, l’acte de vente est rédigé gratuitement.

À combien s’élèvent ces frais de vente ?

Les frais de vente peuvent prendre une part importante du prix de la vente. Dans certains cas, les frais sur les ventes aux enchères immobilières peuvent atteindre 15% du prix de vente.

Pour vous aider à estimer les coûts d’une vente aux enchères, voici les différents éléments à y intégrer :

• Honoraires de l’avocat : environ 200€ pour participer et environ 2 000€ en cas d’adjudication
• Frais préalables (ils sont en général entre 5 000€ et 15 000€ le montant est en ligne une semaine avant la vente).
• Droits d’enregistrement : 5,09% du prix de vente.
• Frais de publication du jugement : 0,1% du prix de vente (ce coût correspond à une autre formalité) (Pour le Service de la Publicité Foncière => Prix principal + frais préalables / 1 000 + frais état sur formalités)
• Émoluments : Il s’agit d’un barème applicable au prix de vente : 7,256 % jusqu’à 6 500€, 2,993 % entre 6 500 et 17 000€, 1,995 % entre 17 000 et 60 000€ et 1,497 % au-delà de 60 000€ (au 1er JANVIER 2021).

Les ventes aux enchères immobilières suite à une liquidation judiciaire ou comment être à l’affût des opportunités

Les ventes aux enchères immobilières par liquidation judiciaire sont un type de ventes judiciaires. 

Quel type de bien sont mis aux enchères par liquidation judiciaire ?

Les biens mis en vente lors d’une vente aux enchères de liquidation judiciaire sont des biens issus de la liquidation d’une entreprise. Le liquidateur peut décider de vendre les bâtiments de l’entreprise aux enchères pour rembourser les dettes de cette entreprise.

Les biens immobiliers pouvant être concernés par une vente judiciaire :

• appartements, maisons 
• local professionnel 
• garage, parking 
• box, cave

Quels sont les frais associés aux ventes aux enchères de liquidation judiciaire ?

Les frais associés à une vente aux enchères d’une liquidation judiciaire sont les mêmes que les frais qui s’appliquent aux autres ventes judiciaires, à savoir :

• Honoraires de l’avocat : environ 200€ pour participer et environ 2 000€ en cas d’adjudication
• Frais préalables (ils sont en général entre 5 000€ et 15 000€ le montant est en ligne une semaine avant la vente).
• Droits d’enregistrement : 5,09% du prix de vente.
• Frais de publication du jugement : 0,1% du prix de vente (ce coût correspond à une autre formalité) (Pour le Service de la Publicité Foncière => Prix principal + frais préalables / 1 000 + frais état sur formalités)
• Émoluments : Il s’agit d’un barème applicable au prix de vente : 7,256 % jusqu’à 6 500€, 2,993 % entre 6 500 et 17 000€, 1,995 % entre 17 000 et 60 000€ et 1,497 % au-delà de 60 000€ (au 1er JANVIER 2021).

Comment participer aux ventes aux enchères de liquidation judiciaire ?

Les ventes de liquidation judiciaire se déroulent dans l’enceinte des tribunaux judiciaires. Le recours à un avocat, inscrit au Barreau du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente est poursuivie, est obligatoire. C’est ce dernier qui est habilité à enchérir sur les biens immobiliers dans le cadre de cette procédure.
La vente est ouverte au public.

Comme vu un peu plus haut, avant le début des enchères, il faut verser à l’avocat une caution sous forme de chèque de banque de 10 % de la mise à prix sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.

Comment se déroulent les ventes de liquidation judiciaire ?

Les ventes aux enchères de liquidation judiciaire suivent le principe des ventes “à la bougie”. Quand le président de séance annonce la mise à prix, il allume une première bougie.

Tant que les enchères continuent, à chaque bougie qui s’éteint, une autre est allumée. Si aucune personne ne renchérit sur la dernière enchère, une dernière bougie est allumée. Quand cette dernière bougie s’éteint, le bien immobilier est accordé au dernier enchérisseur.

Maintenant que l’on a vu ce qu’était une enchère immobilière, comment elle fonctionne et combien elle coûte, qu’en est-il dans notre région des Alpes-Maritimes et du Var ? C’est ce que nous allons voir dans le dernier chapitre de notre guide.

Alpes-Maritimes et Var : Comment trouver les meilleures ventes aux enchères immobilières ?

L’activité du marché immobilier s’est fortement accrue dans le département des Alpes-Maritimes et du Var. Ces départements disposent également des prix parmi les plus élevés du pays. Les ventes aux enchères immobilières dans le Var et les Alpes-Maritimes sont donc un moyen de pouvoir trouver d’autres opportunités qui ne sont pas présentes sur le marché traditionnel de l’immobilier.
Voyons comment trouver un bien aux enchères sur ce secteur et comment fixer un prix d’enchère à ne pas dépasser.

Comment trouver des ventes aux enchères immobilière dans les Alpes-Maritimes et dans le Var ?

Il est impératif de choisir un bon site spécialisé qui propose une exhaustivité des ventes et des filtres. Le journal Les petites Affiches des Alpes-Maritimes vous permet de rechercher des ventes aux enchères immobilières sur les Alpes-Maritimes ou le Var. Vous pouvez effectuer des recherches parmi toutes les annonces disponibles.

Des filtres sont également applicables pour permettre d’affiner votre recherche.

Ainsi vous pouvez filtrer votre recherche en fonction des critères suivant :
 Le département
 La ville
 Le tribunal judiciaire
 La mise à prix
 La superficie
 Le nombre de pièce
 L’occupation du bien

En rentrant, par exemple, Alpes-Maritimes dans département, vous trouverez toutes les annonces de ventes aux enchères immobilière judiciaire sur les Alpes-Maritimes.

Chaque annonce est composée de la même manière :
 Une photo (si disponible)
 Un titre + une référence
 Le lieu de la vente
 Le type de vente
 L’adresse
 La date de publication légale et la date de la vente

Vous pouvez ainsi choisir le bien sur lequel vous souhaitez porter vos enchères. Toutes les informations relatives au bien et à la vente sont disponibles sur l’article publié en ligne, ce dernier reprend toutes les informations de l’article légal.

Vous pouvez également créer des alertes qui permettent d’être informé dès qu’un bien correspondant à vos critères est mis en vente aux enchères.

Une fois votre bien sélectionné, pour bien préparer le jour de la vente il est important de pouvoir se fixer une enchère maximum.

Comment fixer son enchère maximale pour une vente aux enchères dans les Alpes-Maritimes ou le Var ?

Comme vu précédemment, il est important de pouvoir se fixer une enchère maximale à ne pas dépasser lors de la vente.

En effet, on peut vite être amené à se laisser porter par le jeu des enchères et ainsi dépasser le budget que l’on s’était fixé. Il faut donc prendre en compte les frais liés à la vente, vu au-dessus, mais également le prix du bien en lui-même.

Mais comment se décider pour fixer son enchère maximale pour un bien immobilier dans les Alpes-Maritimes ou le Var ? 

Pour vous aider il existe un site gouvernemental qui vous permet d’avoir accès aux montants des ventes immobilières du quartier jouxtant le bien immobilier pour lequel vous souhaitez enchérir.

La recherche sur le site se fait de façon très simple, par ville et parcelles cadastrales.

Cela vous permet de d’avoir une idée du montant des transactions récentes à proximité et avec des caractéristiques proches du bien immobilier qui vous intéresse.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre les ventes aux enchères et vous y préparer au mieux !

Dans ce guide nous avons vu les différentes ventes aux enchères qui existent en France :
 Ventes aux enchères immobilières judiciaires
 Ventes aux enchères domaniales
 Ventes aux enchères notariales

Nous avons également vu comment participer à une enchère immobilière, comment s’y préparer et quels sont les frais associés.

Il ne nous reste plus qu’à vous souhaiter de bonnes enchères !