Viager : de nombreux avantages

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Il faut distinguer deux types de vente en viager :
- Le viager occupé  : le vendeur cède son bien mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
- Le viager libre  : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Le "principe d’aléa"

La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les vingt jours qui suivent.
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et prend en compte la valeur foncière du bien, l’âge du vendeur, le versement d’un bouquet et son montant, le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Un bien vendu en viager occupé connait une décote de sa valeur foncière pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subi par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.

Quels avantages ?

Le vendeur bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.
Cette rente connait un régime fiscal avantageux : soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement. Ainsi, seule une fraction de la rente est imposée (de 30% pour un premier versement à plus de 69 ans jusqu’à 70% pour un premier versement à moins de 50 ans). Le bouquet est exonéré d’impôt. Enfin, le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic même s’il continue d’occuper le bien. En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur s’acquittera de la taxe d’habitation (dans le cas où il est assujetti).

Pour l’acheteur, le viager permet d’échelonner son paiement grâce à la rente dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache. Le viager peut potentiellement permettre d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à... un montant supérieur.

Comme pour la vente de tout bien immobilier, il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire qui enregistrera l’acte. Il saura déterminer le montant du bouquet et de la rente, tout en permettant une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.