Immo : les règles de l’encadrement des loyers


Droit


7 avril 2022

L’encadrement des loyers est possible dans certaines conditions. Le point

La fixation du loyer lors de la mise en location d’un logement est en principe libre. Mais dans les villes où il est difficile de se loger à cause d’un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande (zones tendues), la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers.

Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel.

Vingt-huit agglomérations sont listées par décret, dont pour le Sud-Est de la France Arles, Draguignan, Fréjus, Marseille-Aix, Menton, Montpellier, Nice et Toulon, ainsi qu’Ajaccio et Bastia pour la Corse.

Pour faciliter l’accès au logement, deux mécanismes sont utilisés : l’encadrement des loyers pour limiter les hausses de loyer entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail et l’encadrement du niveau des loyers, dispositif expérimental et localisé, pour plafonner le montant initial des loyers.

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).

En sont toutefois exclus  : les logement soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les HLM, les meublés de tourisme, la sous-location, les meublés situés dans certaines résidences avec services.

Dans les zones soumises à encadrement de l’évolution des loyers, dans le cas d’une première mise en location du logement, lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Dans le cas d’un renouvellement de bail, lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail. Pour cela, il convient de respecter une procédure spécifique.
Le propriétaire peut aussi augmenter le loyer si le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (un diagnostic datant de moins de quatre ans doit en attester).
Dans le cas d’une nouvelle mise en location, lorsque le logement est remis en location (nouveau bail avec un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué.
Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois, le loyer appliqué à l’ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf lorsqu’il n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique et lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique.
Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

En cas de litige, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine est gratuite et constitue un préalable obligatoire à celle du juge. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.


Jean-Michel Chevalier