Logement : le marché de l’immobilier neuf en baisse

Sur les neuf premiers mois de l’année 2014, le nombre d’acquisitions en résidence principale a reculé par rapport à la même période, en 2013. Et les particuliers investissent toujours moins dans le logement : ils sont deux fois moins nombreux qu’en 2010. Seule la vente en bloc aux bailleurs professionnels a augmenté cette année, pour représenter plus du tiers de l’activité globale aujourd’hui. Tel est l’état de la conjoncture dans l’immobilier neuf, dressé par le promoteur immobilier, Nexity. C’était le 30 octobre, lors d’une conférence de presse à Paris au cours de laquelle l’entreprise a présenté également les résultats de sa propre activité sur les trois premiers trimestres de l’année, ainsi que les conclusions du baromètre Ipsos sur « les Français et le logement ».

Globalement, pour les permis de construire, « on constate une baisse de 12,5% sur douze mois glissants avec un petit redémarrage ces derniers mois », constate Bruno Corinti, président directeur général pour l’immobilier résidentiel chez Nexity. Mais la courbe du logement classique reste plate. C’est le secteur des résidences gérées qui affiche une évolution. Et les mises en chantier suivent la même tendance globale, à la baisse. Pour les ventes, « ce n’est pas encore une année de redémarrage », ajoute Bruno Corinti. Nexity prévoit environ 85 000 ventes pour l’ensemble du marché, après les 88 000 enregistrées l’an dernier. Face à ces évolutions, « la profession adapte sa production à l’évolution des ventes », commente Bruno Corinti : les promoteurs ne constituent pas de stocks trop importants. Et surtout pas Nexity, qui affiche un taux de stocks minimal. Dans l’ensemble, « l’état de Nexity est plutôt bon », commente Alain Dinin, PDG de l’entreprise. Face à la crise des particuliers, le promoteur s’est en effet tourné vers la vente en bloc, notamment sur le secteur des résidences de service. Il est ainsi parvenu à maintenir son volume de ventes, même s’il a légèrement diminué en valeur. Outre sa stratégie de diversification, l’entreprise mène des expérimentations dans diverses directions, et, en particulier, pour proposer des produits moins coûteux, plus en adéquation avec les prix demandés par les clients. Ainsi, Nexity teste actuellement un dispositif d’auto-partage. La solution permet de réduire le nombre de places de parking, et, partant, de baisser le prix du logement. Plus généralement,« nous travaillons à sortir du schéma traditionnel de l’acquisition en pleine propriété », explique Jean-Philippe Ruggieri, directeur général pour l’immobilier résidentiel chez Nexity.

Le prix avant tout

Si l’une des pistes de recherches de Nexity concerne le prix des produits, c’est que ce dernier demeure la première des préoccupations des Français, en matière d’immobilier. Tel est le constat formulé par baromètre de l’institut de sondage, Ipsos, sur « les Français et le logement ». Globalement, « on constate une petite décrispation sur la question du logement », note Brice Teinturier, directeur général délégué d’Ipsos. Toutefois, le chômage et le pouvoir d’achat demeurent, loin devant, les préoccupations principales. De plus, « la situation reste extrêmement difficile. 71% des Français continuent de dire qu’il est difficile de trouver un logement », commente Brice Teinturier. Reste que cette inquiétude diminue un peu concernant la question du logement en location. Par ailleurs, « le prix reste la dimension numéro un qui préoccupe les Français » en matière de logement. Et sur la question de la politique publique du logement, au niveau des acteurs publics, « l’Etat reste l’échelon perçu comme le plus efficace pour mettre en place une politique du logement, et il est en progression, par rapport aux intercommunalités », explique Brice Teinturier. Les Français ont d’ailleurs le sentiment que l’Etat se montre plus actif sur le sujet que par le passé. En revanche, « les chiffres sont terribles » concernant la confiance des personnes interrogées par Ipsos, sur l’efficacité de cette action : 7% seulement ont le sentiment que les choses vont changer en profondeur. Et, comme pour d’autres critères, les Français estiment que la génération de leurs enfants connaîtra une situation moins bonne que la leur en matière de logement.

Perspectives limitées pour le marché

Au total, pour l’année 2014, Nexity prévoit une construction de logements neufs qui ne devrait pas atteindre les 300 000, « bien loin de l’objectif de 500 000 donné lors de la campagne présidentielle », commente Bruno Corinti. Pour autant, globalement, les mesures prises par le gouvernement, « vont dans le bon sens », estime Alain Dinin. Par exemple, « l’évolution du dispositif Duflot vers le dispositif Pinel va dans le bon sens », sur le sujet de l’investissement locatif, ajoute Bruno Corinti. Mais les bémols sont nombreux, et les dirigeants de Nexity soulignent le caractère limité de certaines dispositions ainsi qu’une certaine incertitude sur les directions prises. Parmi les freins à l’activité identifiés par Nexity, figure en bonne place la fiscalité, que Bruno Corinti qualifie de « lourde ». Dans l’immobilier résidentiel, pour les logements à l’acquisition, elle représente jusqu’à 27% du prix d’achat. Et le taux grimpe à 29% pour les logements destinés à la location. En Allemagne, ces taux sont respectivement de 14 et 16%, rappelle Bruno Corinti. Par ailleurs, sur les annonces récentes, Nexity s’inquiète d’un éventuel report de l’application des mesures du gouvernement sur les logements intermédiaires, Bercy freinant. Quant à l’évolution de la fiscalité sur les terrains à bâtir, Nexity en regrette les limites. Et le calendrier de concrétisation de l’assouplissement des normes de construction est attendu. …Au total, le promoteur n’attend des mesures de relance qu’une hausse très limitée de son activité.