107ème congrès des notaires : le droit au secours du financement

Les maîtres du Congrès sont satisfaits : leurs 17 vœux de réforme proposés à leurs confrères ont été adoptés, plutôt avec facilité, particulièrement ceux de la 4ème commission menée par Lionel Galliez et Florence Pouzenc. Au cœur de leurs travaux le financement. Le sécuriser, l’encourager, le faciliter au sein de la famille comme avec les établissements bancaires, lever ses freins, tel est le sens des propositions, dont six d’entre elles seulement requièrent l’intervention du législateur.

Le premier voeu des notaires concerne l’usine à gaz qu’est le « taux effectif global » (TEG). Ce taux, qui permet à l’emprunteur de comparer différents crédits, doit indiquer le coût total du crédit et comprendre les intérêt d’emprunts, les divers frais bancaires, les frais d’assurance et de garantie. Il doit figurer sur tous les contrats de prêts, et en cas d’inexactitude, le prêteur se trouve déchu de son droit aux intérêts. « Il s’agit d’une sanction complètement disproportionnée, estime Marc Chetaille, rapporteur de la 1ère commission. Elle peut même représenter une prime aux mauvais emprunteurs qui y voient le moyen d’obtenir un prêt à taux zéro ». D’autant que la sanction peut intervenir jusqu’à cinq ans après la découverte de l’erreur. Pour mettre fin à cette insécurité juridique, le Congrès des notaires propose de limiter les éléments pris en compte aux seuls intérêts et frais de toute nature versés directement à la banque. La 3ème commission s’est elle aussi penchée sur le TEG, pour demander sa suppression pure et simple, lorsque l’emprunteur est un professionnel.

Un pacte de famille pour les frais d’éducation

En matière familiale, les notaires entendent concilier aide des parents et égalité entre frères et sœurs. « Il n’est pas rare qu’un enfant se voit financer des études longues et coûteuses, tandis qu’un autre membre de la fratrie ne va pas en bénéficier, indique Yves Delecraz, président de la 1ère commission. Il n’est pas anormal que cela entre dans les comptes au moment du décès, comme l’aide à l’investissement, par exemple une donation utilisée pour acquérir un fonds de commerce ». Aujourd’hui, la loi fait entrer le financement des études dans l’obligation légale alimentaire de l’article 203 du Code civil, mais permet aux parents de rétablir l’égalité au moment du décès. Les notaires proposent d’intégrer ces frais d’entretien et d’éducation dans un pacte de famille. Acceptée par tous la donation-partage présente l’intérêt d’être définitive.
Par ailleurs, lorsque une donation a eu pour objet une entreprise ou des fonds ayant permis son acquisition, les notaires recommandent de limiter le rapport de l’entreprise lors du décès de parents donateurs. Actuellement, c’est à l’entrepreneur donataire de prouver que les plus-values enregistrées par le fonds ont résulté de son fait personnel. En raison de la difficulté à apporter cette preuve, les notaires préconisent donc d’inverser la présomption et demandent aux rédacteurs de telles donations de constituer, à l’avance, la preuve de l’état de l’entreprise.

Pour le couple, le notariat propose de laisser le choix aux époux et aux Pacsés de considérer que, lorsqu’un seul des membres du couple finance le logement indivis, cette dépense constitue une charge du mariage. L’objectif ? Eviter les recours contributifs au moment de la séparation. Dans le public, des voix se sont levées contre cette proposition qui ferait exception aux régimes matrimoniaux et aux libéralités, et portant sur un bien qui ne peut être considéré comme un bien de consommation. Faute d’être soumis à l’obligation de contribuer aux charges du ménage, les concubins ont été écartés de cette proposition.

La fiducie protection pour les personnes vulnérables

En faveur des personnes vulnérables, les notaires invitent le législateur à autoriser « la fiducie protection » estimant insuffisants les outils actuels : mandat à effet posthume, mandat de protection future, libéralités graduelles et résiduelles. La fiducie serait traitée comme une libéralité, imputable sur la quotité disponible.

Enfin, les notaires avancent plusieurs pistes pour développer la vente en viager, encore trop rare - 5 000 ventes par an. Outre l’utilisation de la réserve de propriété, l’acquéreur pourrait se protéger contre une longévité exceptionnelle du vendeur avec un contrat d’assurance en cas de vie. Le régime des rentes servies par les particuliers pourrait être harmonisé et surtout la fiscalité, actuellement dissuasive, modifiée. En effet, les rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu alors même qu’il s’agit d’une fraction de capital. Le capital représentatif de la rente est aussi taxé à l’ISF selon des tables d’âge non expliquées par l’administration ; enfin, l’imposition des plus-values est aussi exigée, même lorsque le prix est intégralement converti en rente.

Les autres propositions du notariat

 Créer un registre national des crédits aux particuliers, géré par la Banque de France ; sa consultation serait obligatoire par les banques avant l’octroi d’un crédit ;

 Créer un fichier central des cautionnements et autres sûretés personnelles consentis par actes authentiques, géré par le notariat ;

 Préciser les possibilités pour un entrepreneur à responsabilité limité (EIRL) de garantir, sur l’un de ses patrimoines (privé ou professionnel) des engagements relevant de l’autre patrimoine ; la doctrine est actuellement divisée sur la validité de telles conventions ;

 Recourir à la réserve de propriété dans les cessions d’entreprises, comme garantie d’un paiement à terme, et par subrogation comme garantie d’un financement tiers, avec publicité obligatoire et neutralité fiscale ;
 Exempter la levée d’option en matière de crédit bail immobilier des diagnostics (amiante, termites, loi Carrez) et la soustraire au droit de préemption ;

 Prévoir que le crédit-preneur exerce les prérogatives de bailleur à l’égard des autres locataires ;

 Favoriser et simplifier la subrogation consentie par le débiteur ;

 Etendre le prêt viager hypothécaire aux prêts entre particuliers ;

 Etendre le privilège de prêteur de deniers à celui qui prête les fonds nécessaires au paiement d’une soulte en cas de partage.