Baux commerciaux : du nouveau sur la condition d’immatriculation au RCS

Le Code de commerce réserve le statut des baux commerciaux, et singulièrement le droit au renouvellement du bail, aux commerçants (personnes physiques ou sociétés) immatriculés au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et aux artisans immatriculés au répertoire des métiers.

La rigueur traditionnelle

La Cour de cassation fait traditionnellement une application draconienne de cette règle. Elle a ainsi estimé que l’immatriculation s’entendait établissement par établissement. Dès lors, le renouvellement est perdu pour un établissement secondaire qui n’a pas fait l’objet des formalités requises, alors même que la société ou le commerçant qui l’exploite est immatriculé à l’adresse du siège ou de l’établissement principal. Or, l’article L. 145-1 du Code de commerce, qui exige une immatriculation de l’exploitant, n’implique pas que les formalités relatives aux établissements secondaires soient sanctionnées par la perte du droit au bail.

Plus, en cas de cession partielle d’actif, qui peut concerner des succursales multiples, le retard dans les formalités est impitoyablement sanctionné si le bailleur découvre une « fenêtre de tir » opportune lors d’une fin de bail. La Cour de cassation refuse que l’immatriculation prise par la société apporteuse puisse être invoquée, à titre transitoire, par le bénéficiaire de l’apport, et ce malgré la règle de l’article L. 145-16 substituant le bénéficiaire de l’apport dans tous les droits de l’apporteur.

Les opérations familiales ne sont pas mieux traitées. Quand, à la suite d’un décès, la propriété d’un fonds de commerce est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la jurisprudence impose l’immatriculation de l’un et de l’autre, alors même que, par hypothèse, le nu-propriétaire n’exploite pas le commerce.

La loi de Modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 a introduit des améliorations. Désormais, lorsque deux époux séparés de biens ou deux concubins, pacsés ou non, sont ensemble propriétaires d’un fonds de commerce, l’immatriculation de celui qui exploite suffit à préserver le bail commercial. La règle était déjà la même pour les époux mariés en communauté ; elle a été étendue. Mais, malgré sa volonté affichée de simplifier la situation des locataires commerçants, le législateur de 2008 n’a pas pu ou pas voulu remédier aux situations décrites ci-dessus.

Une souplesse nouvelle

Des arrêts récents de la Cour de cassation -dont la troisième chambre, compétente en matière de baux commerciaux, a entretemps changé de président- laissent présager un changement d’approche.

Une décision du 7 décembre 2011 statue sur un congé donné à une société en formation. Un fonds de commerce avait été acquis par deux personnes physiques au nom d’une telle société. Une dizaine de jours après, le bailleur donne congé avec refus de renouvellement à la société, non encore immatriculée, en invoquant cette circonstance pour motiver son refus. La cour d’appel entérine cette prétention. La Cour suprême casse l’arrêt d’appel en invoquant la règle selon laquelle les actes accomplis au nom d’une société en formation sont censés, après reprise par la société, avoir été souscrits par elle dès l’origine (art. L. 210-6 C.commerce). La motivation est discutable. Cela révèle d’autant mieux que la Cour de cassation a eu pour souci premier de sauvegarder le droit au bail, même aux dépens de la rigueur juridique.

Un autre arrêt, du 4 juillet 2012, a jugé que l’erreur d’adresse contenue dans l’immatriculation pouvait rester sans incidence sur le droit au renouvellement du bail. En l’occurrence, la société locataire exploitait son activité dans le bâtiment 33 d’un parc d’activités, alors qu’elle était immatriculée à l’adresse du bâtiment 29. L’erreur n’était pas un détail car, certes, il s’agissait bien du même parc d’activités, mais celui-ci couvrait cinq hectares et comprenait une quinzaine d’immeubles. De surcroît, il ne s’agissait pas d’une simple erreur matérielle, car les locaux du bâtiment 29 avaient autrefois fait l’objet d’un bail à la même société, résilié depuis plusieurs années. Il y avait donc clairement défaut d’immatriculation des locaux situés dans le bâtiment 33. La Cour de cassation estime néanmoins que l’adresse du parc d’activités suffit pour préserver le droit au renouvellement.

Un changement d’orientation est donc en cours sur l’exigence d’immatriculation du locataire. La question est de savoir jusqu’où s’assouplira la rigueur précédemment affichée...