La répartition des charges locatives, impôts et travaux après la loi Pinel et son décret

C’est l’article L.145-40-2 du Code de commerce, créé par la loi Pinel, qui est à l’origine de cette transformation. A côté des contraintes de forme prévues qui compliquent désormais la rédaction et la gestion des baux commerciaux, cet article L.145-40-2 renvoie à un décret pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances (le décret y ajoutera les travaux) qui ne peuvent être imputés au locataire. C’est donc la fin des baux dits « triple net » qui permettaient au bailleur de garder le bénéfice de l’entier loyer perçu. Cet article L.145-40-2 est explicitement listé parmi les articles d’ordre public ; il est donc exclu que les parties y échappent (voir encadré). Les dispositions nouvelles sont multiples.

Travaux et réparations

Le nouvel article R.145-35 du Code de commerce, créé par le décret d’application, commence par énoncer que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Cet article vise les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, également en entier. Dans le système antérieur à la loi Pinel, même des réparations de cette importance pouvaient être mises par le bail à la charge du locataire ; c’était le cas dans les baux « triple net ». C’est désormais exclu.

Se pose dès lors la question de savoir si la Cour de cassation maintiendra sa jurisprudence selon laquelle la liste de l’article 606 n’est pas limitative, mais englobe toutes les réparations qui intéressent l’immeuble « dans sa structure et sa solidité générale ». Maintenir cette position augmenterait considérablement la liste des réparations qui ne peuvent être imputées au locataire. Les opinions sont partagées. On peut, à notre avis, estimer que le décret condamne cette position, car il ne reprend pas la formule de la Cour de cassation et se borne à renvoyer à la liste de l’article 606.

L’article R.145-35 énonce ensuite que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre les lieux loués en conformité avec la réglementation, dès lors que sont concernés les ouvrages mentionnés par l’article 606. On sait que les réparations rendues nécessaires par la vétusté sont soumises à un régime juridique qui leur est propre ; c’est pourquoi le décret les envisage à part. Cela étant, à leur propos et concernant les mises en conformité, la problématique posée par l’article L.145-35 reste celle qui vient d’être exposée : seules les dépenses correspondant à des interventions sur les ouvrages listés par l’article 606 du Code civil ne peuvent être mises à la charge du locataire. En d’autres termes, s’agissant par exemple d’aménager l’accès des locaux aux personnes à mobilité réduite, les travaux qui concernent la maçonnerie du gros mur de la façade ne peuvent être imputés au locataire, tandis que les travaux qui concernent les huisseries et la devanture vitrée peuvent lui être imputés par le bail. Quant aux mises aux normes des locaux sanitaires, elles n’affectent d’ordinaire que le cloisonnement et non les gros murs et peuvent, dans cette mesure, être imputées au locataire par le bail.

Le décret précise que les travaux d’embellissement échappent à la problématique liée à l’article 606 du Code civil. Ils peuvent donc être mis à la charge du locataire quels que soient les ouvrages qu’ils affectent. Le décret les définit comme les travaux dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. Il se peut aussi que n’intervienne nul remplacement, mais au contraire une suppression : de poutres, pour créer un volume plus accueillant, d’un mur porteur, pour créer un large escalier …

Autres dispositions

L’article R.145-35 exclut que soient imputés au locataire les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur (notamment, la contribution économique territoriale dûe au-delà d’un certain montant de recettes). Contrairement à ce qui était attendu, le décret conserve la possibilité d’imputer au locataire la taxe foncière et ses taxes additionnelles. De même peuvent être mis à la charge du locataire les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie. La taxe d’enlèvement des ordures peut ainsi à l’évidence lui être imputée par le bail.

Dans un autre domaine, le même article R.145-35 interdit d’imputer au locataire les honoraires liés à la gestion des loyers du local. Sont visés les honoraires versés à un professionnel étranger à la personne du bailleur tout comme ceux qu’un bailleur institutionnel verserait à une société de son groupe dédiée à la gestion. Certains praticiens suggèrent une distinction entre les honoraires liés à la gestion des loyers - dont la lettre du décret interdit l’imputation au locataire - , et ceux liés au suivi technique de l’immeuble - qui ne seraient pas visés par l’interdiction -. Une telle distinction semble périlleuse.

Enfin, dans le cas d’un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux, la loi Pinel et son décret introduisent des règles nouvelles. La répartition des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux entre les différents locataires doit être précisée dans chaque bail. Elle est fonction de la surface exploitée, mais une pondération, qui doit être portée à la connaissance des locataires, peut être prévue. C’est le décret qui introduit cette possibilité de pondération dont il ne précise pas les modalités. Les critères de pondération en usage pour le calcul de la valeur locative peuvent à l’évidence être utilisés (situation des surfaces en rez-de-chaussée ou à l’étage, distance des surfaces par rapport à la devanture …). Les coûts correspondant à un local commercial ne peuvent être mis à la charge des locataires d’autres locaux, même si le premier local est vacant ; dans ce cas, le propriétaire doit donc garder à sa charge les coûts se rapportant au local vacant.

Ainsi, s’impose aux rédacteurs et gestionnaires une rigueur scrupuleuse dans l’observation des nouvelles dispositions légales et réglementaires, et ce alors que, parallèlement, pour les baux antérieurs à l’entrée en vigueur du dispositif, le régime de liberté contractuelle subsiste.