Le droit de préemption urbain, un outil renforcé au service des collectivités

Elargissement du champ d’application du droit de préemption.

La liste des biens susceptibles de faire l’objet d’une préemption est modifiée. Désormais, la cession de la majorité des parts de SCI dont le patrimoine est constitué d’immeubles bâtis ou non est soumise au droit de préemption urbain (DPU) simple (art. L. 213-1 du CU) et la cession des immeubles achevés depuis plus de quatre ans est également soumise au DPU, contre 10 ans auparavant (art. L. 211-4 du CU).

D’autre part, la liste des biens soumis au droit de préemption est étendue  :
 aux immeubles construits ou acquis par des organismes HLM et qui sont leur propriété (conditions fixées à l’art. L. 213-1 du CU) ;
 à certaines aliénations à titre gratuit d’immeubles ou d’ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, (conditions fixées à l’art. L. 213-1-1 du CU)
 aux apports en nature au sein d’une SCI des immeubles ou ensembles de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti (art. L. 213-1-2).

Ainsi, le législateur a accru l’intérêt de cet outil privilégié en augmentant le nombre de mutations susceptibles de faire l’objet d’une préemption.

Renforcement de l’information des titulaires du droit de préemption.

Le contenu de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est enrichi. Ainsi, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme impose de communiquer au titulaire du droit des données complémentaires (comme les informations environnementales dues au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement).

D’autre part, le titulaire du droit peut, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA, adresser au propriétaire une demande unique de communication de documents complémentaires ou demander à visiter le bien ; le délai pour exercer le droit de préemption est suspendu, afin d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI (art. L. 213-2 du CU). Deux décrets du 22 décembre 2014 fixent les conditions de communication de pièces complémentaires et de visite du bien.
Ces informations permettent au titulaire du droit de préemption d’avoir une meilleure connaissance du bien en cause. A l’instar d’un potentiel acquéreur, il pourra prendre une décision parfaitement éclairée.

Assouplissement de l’exigence relative à la destination du bien préempté.

L’article L213-11 du Code de l’urbanisme consacre la possibilité, déjà reconnue en jurisprudence, qu’un bien acquis par voie de préemption soit utilisé pour un motif différent de celui mentionné dans la décision de préemption, dès lors que l’usage du bien demeure compatible avec les objectifs visés par l’article L210-1 du Code.

A noter, toutefois, que la compétence des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et du préfet dans les communes « carencées » en matière de logements sociaux est renforcée au détriment des communes. Ainsi, l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme (PLU) devient compétent de plein droit et de façon automatique, en matière de droit de préemption urbain (art.L211-2 du CU). Les communes membres d’un EPCI à fiscalité propre vont donc perdre leur compétence en matière de DPU en même temps que leur compétence en matière de Plan local d’urbanisme. Néanmoins, des délégations seront toujours possibles.

En dépit de ces assouplissements attendus, le droit de préemption urbain reste soumis à un fort contentieux qui nécessite une grande vigilance des collectivités, notamment dans la définition du projet ou de la motivation de la décision de préemption, puis dans sa mise en œuvre.