Les baux commerciaux et professionnels et la protection de l’environnement

L’essentiel des efforts porte sur la réduction de la consommation d’énergie, point focal pour l’ensemble du secteur immobilier. Les bâtiments résidentiels et tertiaires consomment, en effet, plus de 40 % de l’énergie du territoire et sont aussi à l’origine de plus de 25 % des émissions de gaz à effet de serre.

Le premier axe historique d’amélioration voulu par le législateur est l’accès à l’information énergétique et environnementale du preneur. L’idée sous-jacente est simple : les biens énergétiquement performants seront ainsi distingués et valorisés sur le marché locatif. Pour ce, deux outils ont fait leur apparition chez les professionnels de l’immobilier : le Diagnostic de performance énergique (DPE), et l’Etat des risques naturels et technologiques (ERNT). En outre, le bailleur est tenu d’informer le candidat locataire de toute pollution des sols, lorsque celle-ci est répertoriée par l’administration. Traditionnellement, ces documents sont repris en annexes des actes, afin que les bailleurs puissent démontrer qu’ils ont effectivement satisfaits à leurs obligations légales.

Diagnostic de performance énergique. Initialement annexé obligatoirement aux seules ventes d’immeubles et locations à usage d’habitation, le DPE a été récemment étendu à tous les baux, à l’exception des baux ruraux ou saisonniers. Cet estimatif synthétique des consommations prévisionnelles, réalisé par un professionnel qualifié, a une durée de validité de dix ans. Le DPE doit également être annexé lors d’un renouvellement de bail. Néanmoins, les textes n’imposent pas de sanction en cas de défaut. De plus, la réglementation exclut expressément la possibilité pour le preneur de s’en prévaloir à l’encontre de son bailleur.

Etat des risques naturels et technologiques. Sont spécifiquement visés par ce document, les baux commerciaux. En revanche, aucune mention n’est faite des baux professionnels, ce qui laisse en suspens la question de la nécessité d’y annexer un ERNT. Le bailleur se décharge de son obligation d’information vis-à-vis du preneur au titre de l’ERNT en annexant une fiche récapitulative des risques, ainsi que la cartographie des risques répertoriée sur laquelle les biens loués sont localisés. Ces informations sont gratuitement et facilement accessibles, sur les sites Internet des préfectures ( ou sur ’Prim.net’). En cas d’omission, la sanction est sévère pour le bailleur, puisque le locataire pourra, à son choix, réclamer une réduction du loyer, ou la résiliation du contrat. Par prudence, un ERNT sera annexé aussi aux baux professionnels ou dérogatoires.
Dans le cas où l’administration identifie des immeubles dont les sols sont pollués, (rendus publics, notamment sur le site Internet ’basol’ ), le bailleur a l’obligation d’annexer le rapport mis à disposition par l’Etat.

Améliorer la performance énergétique

Le deuxième axe d’amélioration, plus récent, est issu du Grenelle de l’environnement, en particulier son deuxième volet. Il passe par des mesures contraignantes, dont deux ont été traduites dans la Code de l’environnement : l’annexe environnementale, et l’obligation de réaliser des travaux destinés à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants.
Une annexe environnementale devra être obligatoirement jointe à tout nouveau bail conclu à compter du 1er janvier 2012 portant sur des locaux d’une superficie supérieure à 2.000 m2, à usage de commerce ou de bureau. Pour les baux en cours, elle devra être incorporée au bail avant le 13 juillet 2013. Le contenu exact du document n’est pas encore défini - le décret d’application ne devrait être publié qu’en fin d’année - , mais les contours en sont identifiés, avec des objectifs modestes.
Les consommations énergétiques du locataire doivent faire l’objet d’un échange et d’une information. Pour le législateur, l’objectif est d’améliorer la connaissance du parc immobilier et aider à préparer les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Et l’idée, d’améliorer l’impact environnemental en changeant le comportement de l’utilisateur (le locataire et son personnel) : le gain de performance ressortirait de 30 à 50 % de ce seul changement de comportement.
A noter : le bailleur bénéficie d’un libre accès aux locaux pour effectuer tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique, et peut imposer au locataire une limitation de ses consommations.

Enfin, des travaux d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants devront être réalisés dans les immeubles à usage tertiaire ou dans lesquels est exercée une activité du secteur public. Ces travaux devront être effectués avant le 1er janvier 2020.

Suspens sur les décrets

C’est sur ce deuxième axe que les changements et bouleversements sont naturellement les plus attendus. En effet, les textes, qui entrent en vigueur l’an prochain, attendent leurs décrets d’application, en cours d’élaboration. Ceux-ci s’inspireront des travaux de la commission « Plan bâtiment » du Grenelle de l’Environnement , et plus particulièrement du groupe de travail « tertiaire privé », en son sein.
Les questions sont épineuses, au regard des équilibres financiers parfois fragiles atteints par le propriétaire et le locataire, mais aussi au regard des certains principes du statut des baux commerciaux, tels notamment : le renouvellement du bail d’origine aux clauses et conditions du bail expiré, et la possibilité, pour le bailleur, de majorer le loyer lorsque les obligations des parties au bail ont été modifiées.
Pour l’instant, il semblerait que le pari fait par les acteurs du secteur soit celui du partenariat et du consensualisme pour répartir les surcoûts, et les éventuels bénéfices économiques de ces améliorations énergétiques. Il n’est pas exclu que cette vision optimiste soit finalement délaissée pour un interventionnisme plus marqué. Le gouvernement n’a en tout cas pas laissé la place à la négociation en matière de baux d’habitation, secteur traditionnellement règlementé en détail. Rendez-vous est pris dans deux mois, tout au plus, pour apprécier le choix finalement adopté !