Immobilier de bureaux : les projets fleurissent sur Nice et Sophia

BNP Paribas Real Estate est d’un des grands acteurs français de la location et de la commercialisation de bureaux. Ce professionnel classe Nice et Sophia Antipolis au 10ème rang national des investissements, loin derrière la région parisienne et Lyon.
Mais si le Sud-Est n’apparaît encore que comme un petit poucet par rapport aux deux "ogres" que sont les premiers du classement, il n’est pas si éloigné des volumes signés sur Strasbourg, Toulouse, Nantes et Aix-Marseille. Toutes ces métropoles se tiennent dans un mouchoir de poche. Mieux même, quantité de programmes sont en cours de commercialisation ou en train de sortir de terre sur Nice-Ouest et sur la technopole qui, représente une bonne moitié du marché azuréen. D’autres projets n’en sont encore qu’au stade des intentions, mais ils devraient aboutir dans un avenir assez proche. Les effets de la crise de 2008 s’estompent, les investisseurs reviennent sur le marché azuréen !
Tour d’horizon de l’état d’avancement de ces programmes qui vont offrir de nouvelles opportunités aux entreprises azuréennes.

Sophia Antipolis représente la moitié du marché azuréen

Pas d’offre nouvelle en construction sur la technopole actuellement, après la commercialisation achevée de Natura Energy+ et celle encore en cours des
Aqueducs. Mais des immeubles sont dans les tuyaux : le R.E Galois (7 800 m2), les Aqueducs (6 000 m2), le Triangle (9 000 m2) et les Arcanes (5 648 m2).

Le Cica offrira 14 000 m2 de bureaux reconditionnés à neuf -n 2017.

Un programme est aussi en gestation à Cannes au 13 rue des Serbes pour 740 m2 de bureaux en plein centre ville, et un autre à Mougins, pour deux bâtiments d’activités de 7 000 m2.
Le principal événement de l’année écoulée aura été la vente à investisseurs du campus CICA (ci-contre) qui sera entièrement reconditionné à neuf et proposera 14 000 mètres carrés à la location sur l’un des plus beaux sites de Sophia Antipolis.
Sur la technopole, sept transactions ont été signées en 2016 pour des surfaces supérieures à 1000 mètres carrés. Au total, 20 179 mètres carrés ont été commercialisés sur l’ensemble du parc.
Les loyers dans le marché de seconde main (85%) se situe dans une fourchette comprise entre 135 et 160 euros par m2 HT par an. Celui du neuf entre 185 etSur la technopole, sept transactions ont été signées en 2016 pour des surfaces supérieures à 1 000 mètres carrés. Au total, 20 179 mètres carrés ont été commercialisés sur l’ensemble du parc.
Les loyers dans le marché de seconde main (85%) se situe dans une fourchette comprise entre 135 et 160 euros par m2 HT .
À noter que, selon BNP Paribas Real Estate, les taxes foncières ont doublé - voire triplé - sur Sophia Antipolis l’an passé.
Elles s’établissent désormais à une moyenne de 25 euros le m2 et rejoignent le niveau de celles de Nice.

Nice : en phase de décollage

Après quelques années d’atonie, le marché niçois des bureaux a repris des couleurs avec la livraison prochaine de l’immeuble "Sky Valley" en bordure du boulevard Maurice-Slama à Nice Méridia et, d’ici un an, du programme Anis dans le même quartier.

À l’Arénas, l’Unity (ci-dessus) et le Connexio (à droite) sont dans l’attente de leur précommercialisation.

Surtout, cinq projets sont encore dans les cartons, au stade de l’instruction des permis de construire, pour une surface totalisant 47 400 mètres carrés. À comparer avec les 17 500 mètres carrés placés en 2016, soit presque trois années de "stock" dont plus des deux tiers encore virtuels mais prêts à être proposés à la commercialisation.
Dans la préfecture des Alpes-Maritimes, le marché du neuf représente 15% des ventes des surfaces de bureau. En général, les lots sont assez petits, l’année dernière n’ayant vu qu’une seule transaction supérieure à 1 000 mètres carrés. Nice ne représente qu’un quart du marché dans le département, deux fois moins que Sophia-Antipolis. Les autres villes ne pèsent que 25%. En arrivant à maturité, avec la future desserte du tramway, la gare multimodale, la proximité de l’aéroport et de l’autoroute A8, le quartier ouest est en pleine phase de décollage. Il a déjà attiré des pépites comme IBM. Pour les spécialistes, le nombre d’immeubles en projet pour les prochaines années est en cohérence avec le développement prévisible de ce secteur qui a tout pour séduire les entreprises, mais aussi les investisseurs français et étrangers.

À Nice Méridia
 Le Sky Valley, programme presque achevé de 3 200 m2, livraison au 3ème
trimestre 2017.
 Anis, 7 000 m2, livraison 3ème trimestre 2018.
 Palazzo Méridia, 7 900 m2, permis en cours d’instruction.
À Nice Arénas
 Le Connexio, programme de 11 000 m2, permis de construire obtenu.
 L’Unity : 9 000 m2, permis en cours.
 Le Nissarenas, programme de 10 500 m2, permis en cours.
 Néo, 9 000 m2, permis en cours.

Question à Renaud Savignard, directeur de BNP Paribas Real Estate.

Comment se caractérise le marché sur les Alpes-Maritimes ?
L’offre y est à la baisse, que ce soit dans le neuf ou dans les biens de seconde main.
Depuis 2010, le neuf reste à un bas niveau.
Avec 46 000 mètres carrés commercialisés en 2016, les transactions ont été stables.
On a le sentiment qu’il y a sur Nice beaucoup de projets, trop peut-être ?
Il faudra plusieurs années d’écoulement. Mais on ne peut pas parler de "bulle" car les investisseurs restent très sélectifs.

Un marché actif
En France, le marché immobilier d’entreprises a représenté l’an passé 31 milliards d’euros, un niveau excellent dans un contexte économique encore morose.
Le "poids" de Paris
Les régions ne représentent que 25% du marché, le reste étant "absorbé" par la région parisienne. Lyon pèse dix fois plus que Nice - Sophia Antipolis.
Principales opérations 2016 Phœnix (Nice), Heraklion (Sophia), Chorus (Antibes), Cica (Sophia).