Immobilier : Le marché

Immobilier : Le marché du neuf à la peine


Le marché du logement neuf sur la Côte d’Azur est grippé. La faute au coronavirus, mais aussi à une année 2020 marquée par deux événements défavorables. Les élections municipales, qui sont traditionnellement un vecteur de ralentissement, et l’élaboration du Plan local d’urbanisme métropolitain ont pesé sur le marché. La Covid-19 et le confinement ont achevé de plomber les chiffres.

Ainsi, sur les six premiers mois, seulement 919 mises en vente ont été enregistrées, soit une chute de 37% par rapport à 2019. "C’est le niveau le plus bas depuis dix ans", souligne Jean-Marie Ebel. Le 10 septembre, aux côtés des principaux acteurs du secteur réunis dans les locaux de la CCI, le président de l’Observatoire immobilier d’habitat Côte d’Azur a fait le bilan d’un premier semestre morose pour cause de pandémie. « La conséquence la plus importante, c’est l’aggravation des déficits structurels de production », ajoute Jean-Pierre Savarino, président de la CCI. « La moyenne annuelle des logements mis en vente dans notre département sur les dix dernières années est de 3 500, alors que le besoin est estimé à 5 000 ». Avant de poursuivre : « L’allongement des traitements administratifs des traitements des permis de construire et des recours ainsi que la baisse de productivité des entreprises liée aux surcoûts de la crise sanitaire ont eu un impact négatif sur la mise sur le marché de nouveaux logements  ».

Déconstruire pour reconstruire du neuf

Jean-Marie Ebel, président de l’Observatoire immobilier d’habitat Côte d’Azur, a présenté les chiffres du premier semestre en compagnie de Jean-Pierre Savarino, président de la CCI, Georges Faivre (Banque des territoires), Nathalie Bouvet (EDF), Cyril Messika (FNAIM Côte d’Azur), Laure Carladous (FBTP 06), Franck Delafosse (BP Med) et Mathieu Garotta (Fédération des promoteurs immobiliers Côte d’Azur et Corse). © JP

Comme le souligne Jean-Marie Ebel, « 14 à 18 mois sont nécessaires entre le début des procédures et le premier coup de pioche. 2 000 logements sont aujourd’hui bloqués à l’instruction dans les Alpes-Maritimes. Si la situation ne s’améliore pas d’ici la fin de l’année, nous risquons de connaître un deuxième trou d’air en 2021  ». Un avis partagé par la présidente de la Fédération départementale du BTP, qui note une nouvelle fois que la filière a également besoin d’accéder au foncier «  à des prix acceptables ». Et Laure Carladous de lancer une piste à explorer pour étoffer l’offre de logements neufs, en analysant le plan de relance du gouvernement : « Il parle essentiellement de la rénovation, mais elle peut se faire d’une manière différente, en déconstruisant pour reconstruire du neuf ».

Sur ce marché, tous les voyants sont inévitablement au rouge. Les 1 820 ventes réalisées traduisent elles aussi un net recul (- 15%) -certes atténué par l’achat massif de logements par CDC Habitat (filiale de la Caisse des dépôts et consignations) pour soutenir la filière- tandis que le stock de logements disponibles (2 625) se réduit (- 19%).

Un marché de l’existant plus dynamique

Même si elle est moins spectaculaire sur l’année glissante, la crise conjoncturelle amplifie les difficultés structurelles observées dans le département. "Le problème de fond, c’est bien l’insuffisance de la production", rappelle Jean-Marie Ebel à qui croirait encore que le coup de frein du coronavirus est le seul responsable des maux du logement neuf. En effet, c’est davantage l’offre qui souffre que la demande, ainsi que le montrent les résultats du marché de l’existant sur la même période. Si la crise sanitaire a stoppé un début d’année très dynamique, un important rebond est à noter en mai et juin. Sur six mois, la baisse est de l’ordre de - 18%, mais il faut rappeler que 2019 avait été exceptionnelle. Pour la seconde main, qui représente 80% du marché de l’immobilier dans les Alpes-Maritimes, «  le marché se porte très bien globalement », selon Cyril Messika, président de la FNAIM Côte d’Azur, qui évoque les effets positifs de la faiblesse des taux d’intérêts. Et puis, «  il est d’autant plus attractif que nous avons une production dramatique ». Même si une raréfaction du stock se profile aussi dans « l’ancien », 2020 devrait donc figurer parmi les bons millésimes, en dépit de ses affres.


A savoir également 

- Des prix en hausse. Au premier semestre, ils atteignent en moyenne 5 664 €/m2 dans le neuf (secteur libre), soit une augmentation de 1,7% par rapport aux six premiers mois de 2019. Dans l’existant, ils se situent à 4 214 €/m2, en progression de 5%.
- De plus en plus de recours. Pas facile de lancer de nouveaux programmes neufs. Selon Mathieu Garotta, représentant de la Fédération des promoteurs immobiliers Côte d’Azur et Corse, 900 logements, dont 280 sociaux, sont actuellement bloqués par des recours.

Photo de Une : Pour les professionnels de l’immobilier, la production de logements neufs est insuffisante dans les Alpes-Maritimes. © JP

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