La CCI Nice Côte d’Azur avance 5 propositions pour un urbanisme commercial raisonné et maîtrisé

Avec une progression de 7% des surfaces commerciales entre 2013 et 2016 et plus de 300 000m² de nouveaux projets commerciaux envisagés, le paysage commercial de la Côte d’Azur est en pleine mutation.
Après un état des lieux précis mettant en évidence la progression des m² commerciaux dans notre département mais aussi l’évolution des modes de consommation et la complexité des processus décisionnels, la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur avance 5 propositions en faveur d’un aménagement commercial équilibré dans les Alpes-Maritimes.

Via le travail de ses commissions, la CCI préconise 5 propositions pour un aménagement commercial équilibré dans les Alpes-Maritimes.

Jean-Pierre Savarino, Président de la CCI Nice Côte d’Azur, souligne que « l’avenir du commerce de proximité est en jeu. La priorité est plus que jamais d’avoir une vision équilibrée de l’implantation commerciale dans notre département. Un foncier rare, la saturation du système routier et des capacités de parking contraintes rendent nécessaires une réflexion globale et concertée. La CCI Nice Côte d’azur, par sa connaissance terrain, ses liens avec l’ensemble des acteurs du monde économique (collectivités, promoteurs, enseignes et fédérations de commerçants…) participe à ce renouveau commercial »

PROPOSITION 1 - Passons d’une logique d’autorisation commerciale au coup par coup à une vision prospective de l’aménagement commercial

DÉFINIR UNE VISION STRATÉGIQUE DE L’AMÉNAGEMENT COMMERCIAL
à l’échelle des Alpes-Maritimes pour contribuer à un développement
cohérent et équilibré du commerce dans les Alpes-Maritimes et éclairer les décisions des élus locaux, membres de la CDAC (Commission Départementale d’Aménagement Commercial)

 ?? Objectif I Passer d’une logique d’autorisation commerciale au coup par coup à une vision prospective de l’aménagement commercial

 ?? Proposition d’action CCI I Contribuer activement à l’élaboration
d’un schéma prospectif d’aménagement commercial à l’échelle du 06

PROPOSITION 2 - Adaptons l’offre commerciale aux besoins des clientèles résidentes et touristiques pour garantir la cohérence entre l’évolution des m² commerciaux et le potentiel de consommation

ADAPTER L’OFFRE COMMERCIALE AUX BESOINS DES CLIENTÈLES RÉSIDENTE ET TOURISTIQUE
Observer les comportements d’achat pour garantir la cohérence entre l’évolution des m² commerciaux et celle du potentiel de consommation
Faciliter les synergies et la mise en oeuvre de partenariats entre les acteurs du commerce : promoteurs, enseignes, commerçants… pour renforcer la diversité commerciale des Alpes-Maritimes, tant en termes de formats que d’activités

 ?? Objectif I Apporter toutes les informations utiles aux différentes
parties prenantes pour prendre les bonnes décisions
dans le temps

 ?? Proposition d’action CCI I Piloter la réalisation d’une enquête consommation auprès des clientèles, pour identifier les évolutions des comportements d’achats aux différentes échelles territoriales et en partager les résultats

PROPOSITION 3 - Evaluons l’impact global des projets sur le tissu commercial déjà existant (impact sur la circulation, l’équilibre avec les projets liés aux activités artisanales et industrielles)

ÉVALUER L’IMPACT GLOBAL DES PROJETS SUR LE TISSU COMMERCIAL EXISTANT
Renforcer les partenariats avec les organismes en charge des infrastructures de transport pour étudier l’impact en matière de circulation et de déplacements
S’assurer que les projets commerciaux s’inscrivent dans un partage équilibré du foncier à vocation économique et ne pénalisent pas le développement des projets liés aux activités artisanales et industrielles

 ?? Objectif I Garantir le meilleur succès aux projets qui seront retenus par les organes décisionnaires

 ?? Proposition d’action CCI I Mettre à disposition des membres de la CDAC des outils d’analyse concurrentielle et d’expertises en matière d’implantation commerciale

PROPOSITION 4 - Favorisons l’implantation de commerces innovants et complémentaires en centres-villes pour renforcer l’attractivité des cœurs de ville

FAVORISER L’IMPLANTATION DE COMMERCES INNOVANTS ET COMPLÉMENTAIRES EN CENTRES-VILLES
Promouvoir et valoriser les locaux vacants auprès des enseignes régionales, nationales et internationales
Travailler avec les collectivités pour améliorer la qualité des aménagements urbains, la propreté, la sécurité des centres-villes et mettre en place une gouvernance concertée des commerces
Contribuer à une meilleure adéquation entre l’offre et la demande de locaux commerciaux. Parmi les actions à privilégier, il faudrait faciliter le remembrement des cellules commerciales existantes et adapter les locaux en RDC aux nouvelles attentes des enseignes commerciales
Inciter les collectivités à la mise en oeuvre une politique de stationnement favorable au commerce, notamment sur le plan tarifaire et mener une réflexion sur des solutions innovantes pour la logistique du dernier kilomètre (livraison des commerces, entreprises et particuliers)

 ?? Objectif I Renforcer l’attractivité des coeurs de ville et faciliter
l’implantation des commerces en pied d’immeubles

 ?? Proposition d’action CCI I Mettre à disposition les expertises et les outils CCI d’observation de l’activité commerciale pour suivre les évolutions et identifier les pôles

PROPOSITION 5 - Privilégions les projets commerciaux de renouvellement urbain et intensifions la commercialité des sites commerciaux déjà existants.

PRIVILÉGIER LES PROJETS COMMERCIAUX DE RENOUVELLEMENT URBAIN ET INTENSIFIER LA COMMERCIALITÉ DES SITES COMMERCIAUX EXISTANTS
Soutenir les projets commerciaux bien dimensionnés dans les quartiers en renouvellement urbain
Favoriser l’implantation de commerces en RDC dans les quartiers prioritaires où cette activité joue un rôle important de lien social
Inciter les décideurs locaux et les promoteurs commerciaux à requalifier les sites commerciaux existants :
 ? Privilégier les rénovations compactes et denses pour conserver une emprise foncière quasi-constante
 ? Inscrire les opérations de requalification dans un objectif plus large de recomposition et de valorisation urbaine
 ? Repenser l’accessibilité et le fonctionnement interne des sites : renforcer la desserte en transports en commun, valoriser les cheminements piétons, créer des liens avec les quartiers environnants
 ? Animer ces espaces exclusivement économiques et commerciaux, en y intégrant de la mixité fonctionnelle.
 ? Valoriser une architecture de qualité et une bonne intégration paysagère
Contribuer, au travers du rôle de la CCI en tant que personne publique associée aux dossiers d’urbanisme, au vaste chantier des réaménagements des zones commerciales d’entrée de ville

 ?? Objectif I Donner une priorité la réhabilitation des sites existants avant d’envisager la création de nouveaux sites commerciaux

 ?? Proposition d’action CCI I Accompagner les collectivités dans la mise en oeuvre de ces programmes grâce à l’expertise et la connaissance terrain CCI en lien avec les professionnels du secteur (associations et fédérations du
commerce…)

Les leviers pour actionner ces propositions passent notamment par :
 Les outils d’analyse concurrentielle et d’observation de l’activité commerciale que la CCI Nice Côte d’Azur propose aux élus locaux et membres de de la CDAC (Commission Départementale d’Aménagement Commercial) afin de les aider dans la prise de décision,
 La réalisation d’enquêtes de consommation auprès des clientèles pour identifier les évolutions des comportements d’achats sur notre territoire,
 L’identification des pôles commerciaux nécessitant un accompagnement renforcé,
 La mise en œuvre de partenariats entre les acteurs du commerce (promoteurs, enseignes, commerçants…) pour renforcer la diversité commerciale.

L’ÉTAT DES LIEUX DE LA CCI

Depuis les 25 dernières années, les grandes surfaces n’ont cessé de se développer et les centres des villes moyennes de voir disparaître les commerces au profit des zones commerciales péri-urbaines, provoquant l’inquiétude des maires et des commerçants de proximité.

Une enquête nationale de l’Association des Petites Villes de France montre que le commerce de proximité a stagné entre 2000 et 2012 dans 62% des villes (source INSEE).
Dans 71% des cas, la raison était attribuée à la concurrence des grandes surfaces.
Quelle est la situation réelle du commerce sur la Côte d’Azur ? Comment a évolué le comportement des ménages ? Quelles sont les politiques publiques menées pour contrecarrer l’évasion des commerces et de la consommation ? Force est de constater que les centres-villes sont en pleine mutation.
La question de l’avenir du commerce de proximité est devenue essentielle tant au niveau local que national.
L’objet de ce document n’est surtout pas d’opposer les zones commerciales entre elles ou les centres commerciaux avec le commerce traditionnel. La priorité est d’avoir une vision équilibrée, factuelle et concertée de l’implantation commerciale sur notre territoire.
C’est dans ce contexte que la CCI Nice côte d’Azur, dans le cadre des échanges et réflexions de ses commissions Commerce et Aménagement du Territoire, composées de chefs d’entreprise et de personnalités expertes, a synthétisé un état des lieux et 5 propositions pour être plus efficace collectivement.

UN SECTEUR EN PLEINE ÉVOLUTION

Le commerce et l’urbanisme commercial sont en mutation sur le territoire.
Les évolutions récentes du tissu commercial azuréen en témoignent.

  Un développement continu de l’offre commerciale de proximité
Après l’alimentation, d’autres secteurs comme l’équipement de la maison et le sport se sont développés en coeur de ville.
Cette démarche n’est pas portée uniquement par la grande distribution ou les réseaux de franchise, une nouvelle génération de commerçants indépendants aux concepts innovants voit le jour.

 La rénovation en cours des sites commerciaux existants et vieillissants :
rénovation-extension de Cap 3000, transformation progressive à Villeneuve Loubet de la RD6007 en boulevard urbain, restructuration programmée des zones commerciales de Lingostière et Saint-Isidore à Nice, et de Saint-Claude à Antibes.

 L’intégration croissante des logiques de renouvellement urbain dans les projets commerciaux initiés par les enseignes et promoteurs commerciaux pour redynamiser les quartiers et diminuer l’empreinte écologique.

 Le développement et la mise en oeuvre de transports en commun structurants (tramway, BHNS) et une réflexion sur la logistique urbaine, la livraison et le stationnement en centre-ville.

LES M² COMMERCIAUX TOUJOURS EN PROGRESSION

Les surfaces commerciales dessinent peu à peu un nouveau paysage commercial de la Côte d’Azur.
Entre 2013 et 2016, elles ont progressé de + 7 %, alors que la population résidente et touristique a stagné.

A cela, s’ajoute près de 300 000 m² de projets commerciaux envisagés par les enseignes et promoteurs commerciaux.
Sans une nécessaire concertation et une vision prospective de l’urbanisme commercial et des modes de consommation, les grands
équilibres économiques sont et seront menacés si ces réalisations se font.
Sans oublier aussi la restructuration nécessaire des sites commerciaux existants, qui génèrent des développements de m² importants. Autrefois attractifs, ces centres sont pour certains obsolètes et déconnectés du reste des fonctions urbaines, ce qui peut entraîner des risques de friches
commerciales.
Cette remise en état du parc commercial existant est en cours sur notre territoire. Elle est de deux ordres : de la simple « réhabilitation
 » à la restructuration d’ensemble qui s’échelonne sur plusieurs années.

DES ATTENTES ET DES MODES DE CONSOMMATION DES CLIENTÈLES QUI ÉVOLUENT TOUJOURS PLUS VITE

Avec l’économie numérique et l’économie de partage, des évolutions majeures se mettent en place qu’il faut prendre en compte.

Plus qu’une alternative, le commerce en ligne est devenu une composante à part entière de l’acte d’achat, avec une croissance annuelle à deux chiffres et un volume d’achat qui dépassera 75 milliards d’euros en France en 2017.
Achat virtuel et achat en magasin doivent se combiner pour « connecter » le commerce de proximité.
L’attractivité de l’offre commerciale passe par une offre diversifiée et innovante adaptée à la clientèle (produits, conseil, fidélisation,
livraison, …). La digitalisation des services est évidemment un des leviers pour répondre aux nouveaux standards de consommation. La livraison du dernier kilomètre constitue également une piste à approfondir.
Les collectivités étudient ce phénomène, car les déplacements urbains et
périurbains motorisés liés aux trajets des consommateurs comme des livraisons entraînent :
 un accroissement de la facture énergétique, des nuisances sonores et un impact environnemental non négligeables,
 des difficultés de circulation et de stationnement que l’on peut améliorer en accélérant la rotation des véhicules sur les parkings de surface.
Les tarifs trop élevés des parkings peuvent parfois être rédhibitoires pour une majorité de consommateurs.

UNE REVITALISATION COMMERCIALE DES CENTRES-VILLES QUI DOIT ÊTRE GÉNÉRALISÉE A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE

Le regain d’intérêt des enseignes commerciales pour les centres-villes est encore trop ciblé aux principaux axes commerciaux et ne concerne pour l’instant que les grandes communes du département.

Certaines zones comme les quartiers en renouvellement urbain, en sont encore totalement exclues car les grandes enseignes restent frileuses, en dépit de potentiels de chiffres d’affaires intéressants.
De nombreuses collectivités locales azuréennes ont entrepris des opérations de requalification de leur centre-ville et de quartier pour améliorer les conditions d’achats (éclairage, pavage, trottoirs, etc.).
Ces actions sont un préalable indispensable à la redynamisation commerciale mais ne sont pas toujours suffisantes. Il est nécessaire d’assurer un accompagnement pour que les enseignes commerciales soient incitées à s’implanter.
La mise en oeuvre d’études de positionnement commerciale, pilotée par les collectivités en étroite relation avec les associations et fédérations du commerce des sites concernés, est l’un des moyens de réussir dans ces quartiers.

UNE CONCERTATION DÉPARTEMENTALE INSUFFISANTE, QUI FREINE LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

Au vu des contraintes et de la géographie des Alpes-Maritimes, il est nécessaire d’optimiser le rare foncier disponible. La recherche de l’équilibre entre l’offre commerciale et les autres activités économiques est fondamentale pour l’attractivité de notre territoire et l’efficacité économique de nos zones commerciales.

La saturation du système routier et les capacités de parking sont des éléments à prendre en compte dans les choix d’implantation. Il est également important d’intégrer la dimension tourisme dans la
réflexion d’aménagement commercial, car les attentes et les modes de consommation de la clientèle dans les zones touristiques sont totalement différents.
Toutes ces dimensions ne s’arrêtent pas aux « frontières » administratives des collectivités et ne peuvent donc être traitées efficacement qu’à l’échelon départemental

UNE COMPLEXITÉ DU PROCESSUS DÉCISIONNEL QUI IMPACTE LE COMMERCE ET LE DÉVELOPPEMENT COMMERCIAL

Aujourd’hui, différents documents de planification traitent de l’urbanisme commercial
 Les SCOT (Schéma de cohérence territoriale) qui définissent les grandes orientations en matière de développement économique et commercial à une échelle intercommunale
 Les PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui définissent les orientations stratégiques et la réglementation régissant le droit des sols à une échelle communale. A noter qu’il existe également des PLU intercommunaux.
 L’urbanisme commercial relève aussi des Commissions d’Aménagement Commercial (CDAC) qui statuent sur les autorisations d’exploitations commerciales pour les magasins de plus de 1 000m².
Tout cela entraîne une vraie difficulté à obtenir une cohérence et une stratégie claire et précise du développement commercial sur un territoire.