Investissement locatif : des précisions sur les conditions de ressources des locataires

Rappel.Certains dispositifs fiscaux d’investissement locatif sont subordonnés à l’engagement du propriétaire de louer le logement à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources.

Le propriétaire qui opte pour le dispositif « Borloo neuf » bénéficie, en plus de la déduction des revenus fonciers au titre de l’amortissement « Robien recentré » égale à 6 % du prix du logement par an, pendant sept ans et 4 % pendant deux ans, de deux avantages fiscaux supplémentaires : une déduction spécifique fixée à 30 % du montant des loyers applicable pendant la période d’engagement de location de neuf ans, reconductible deux fois pour trois ans, et un complément de déduction des revenus fonciers au titre de l’amortissement de 7,5 % ou 15 % du prix de revient du logement, selon que le contribuable choisit, à l’issue de la période initiale de location de neuf ans, de prolonger son engagement d’une ou de deux périodes triennales.

Le dispositif « Scellier » prévoit une réduction d’impôt sur le revenu. Seule la déduction spécifique de 30 % associée à ce dispositif, « Scellier intermédiaire », est subordonnée à la location du logement à un locataire dont les revenus n’excèdent pas un certain seuil. Le maintien de la location, au-delà des neuf ans de l’engagement, dans les conditions du secteur intermédiaire ouvre également droit à un complément de réduction.

Précisions.

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret. Ces plafonds sont propres à chaque dispositif d’investissement locatif et varient selon la composition du foyer fiscal du locataire.
Les ressources sont appréciées au regard du revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal du locataire, qui figure sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année de référence, soit, en principe, l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (année n-2). L’augmentation du niveau de ressources de l’occupant entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal lorsque la condition est remplie à la signature du bail.
Par exception, si les ressources du locataire de l’année précédant celle de la signature du contrat de location ( n-1) sont inférieures à celles de l’année de référence ( n-2), le RFR de l’année précédant celle de la signature du bail ( n-1) peut être retenu.

Le plafond de ressources à retenir dépend de la composition du foyer fiscal à la date de signature du bail. Il convient donc de tenir compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Les revenus des personnes vivant en concubinage doivent être appréciés globalement et en comparaison avec le plafond appliquable aux couples, éventuellement majoré pour personnes à charge.

Suite à une décision du Conseil d’état, et ce pour l’ensemble des dispositifs se référant à un plafond de revenus du locataire, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seuls revenus du locataire, lorsqu’il s’agit d’un enfant fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.

Une dernière précision concerne l’année du mariage ou de conclusion d’un PACS. Trois avis d’imposition sont alors édités : un au nom de chacun des ex-célibataires pour la période du 1er janvier à la date de cet événement et un au nom du couple pour la période courant de la date de cet événement au 31 décembre. Dans ce cas, il convient de totaliser les RFR figurant sur les trois avis. De même, en cas de décès, de divorce ou de rupture d’un PACS, les revenus du locataire à prendre en compte dépendent de la date de cet événement, ainsi que de la présence ou non de revenus propres et de revenus communs avec l’ex-conjoint. L’instruction fiscale récapitule dans un tableau les différents cas.