Investissements Scelllier : des précisions

Rappel

Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, dans certaines communes, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale (à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal), pour une durée minimale de neuf ans, peuvent bénéficier d ’une réduction d’impôt. Ce dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif est prévu à l’article 199 septvicies du Code général des impôts. La réduction d’impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement, retenu dans la limite annuelle de 300 000 euros, et son taux varie selon la date de réalisation de l’investissement. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
L’événement à retenir pour déterminer le taux de la réduction est constitué, selon les cas, par la date de la demande de dépôt de permis de construire ou de la signature de l’acte authentique d’achat.

Les aménagements de la loi de Finances 2010

Baisse progressive des taux

Le taux de la réduction d’impôt va diminuer progressivement. Il est ainsi ramené à 15 % pour les investissements réalisés en 2011 et à 10 % pour ceux effectués en 2012. A titre transitoire, les logements acquis en l’état futur d’achèvement au plus tard le 31 janvier 2011 ne sont pas concernés par cette diminution progressive des taux de la réduction d’impôt, sous réserve qu’un contrat de réservation préalable ait été signé et déposé chez un notaire ou enregistré au service des impôts, au plus tard le 31 décembre 2010.

La baisse des taux ne concerne pas les investissements réalisés outre-Mer.

Recentrage sur les logements verts

A compter de 2011, les taux de la réduction d’impôt sont majorés de dix points pour les logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur (dotés du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 »). Le taux de la réduction d’impôt est fixé à : 25 % pour les logements « verts » acquis ou construits en 2011, 20 % pour les investissements réalisés en 2012.

Les locaux non affectés à l’habitation que le contribuable transforme en logements, ainsi que les logements acquis en vue de leur réhabilitation ne sont pas, en pratique, concernés par cette majoration.

Pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2010, le contribuable doit justifier du respect des exigences en matière de performance énergétique. A défaut, la réduction d’impôt peut être remise en cause.

Report des fractions de réduction non imputées

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième incluse. La LDF 2010 conditionne le bénéfice de ce report des fractions de réduction qui n’ont pu être imputées au maintien de la location du logement au cours des années concernées. Cette disposition s’applique quelle que soit la date de réalisation de l’investissement.

Non cumul avec le PLS

La possibilité de cumuler, pour un même logement, le bénéfice de la réduction d’impôt et un prêt locatif social n’est plus autorisée. Cette disposition s’applique aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010.

Zonage

Les logements éligibles à l’avantage fiscal doivent être situés dans des communes où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le champ d’application géographique de la réduction d’impôt est assoupli. Les logements situés en zone C peuvent désormais en bénéficier lorsque les communes ont fait l’objet d’un agrément du ministre du Logement. Sont ainsi éligibles à l’avantage fiscal, les investissements qui sont réalisés à compter de l’entrée en vigueur de l’arrêté portant agrément de la commune concernée et jusqu’à la fin de sa période de validité, fixée à trois ans.

Les aménagements de la Loi de Finances 2011

Le « coup de rabot » de 10% sur les niches fiscales s’applique aux taux de la réduction d’impôt pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011, sauf si le contribuable justifie qu’il a pris l’engagement de réaliser un investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2010. En revanche la limitation de la base de la réduction d’impôt reste fixée à 300 000 euros, par an et par logement. A compter du 1er janvier 2011, les taux sont fixés à 22 % pour les logements « verts » et 13% pour les autres ( respectivement 18% et 9%, pour 2012).

Les logements acquis en l’état futur d’achèvement avant le 1er avril 2011 ne sont pas concernés si un contrat de réservation préalable a été signé au plus tard le 31 décembre 2010.

Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location de neuf ans, le contribuable bénéficie d’un complément de réduction d’impôt de 5 % du prix de revient du logement par période triennale, à compter de 2011.