L’OBSERVATOIRE IMMOBILIER D’HABITAT DE LA CÔTE D’AZUR FÊTE SES 30 ANS.

Doté d’une base de données de plus de 4 millions d’informations, l’Observatoire Immobilier d’Habitat de la Côte d’Azur s’est imposé au fil du temps comme une référence nationale. Il est devenu le baromètre incontournable des actifs et des collectivités qui subissent depuis 2000 une grave crise du logement mettant en danger l’économie locale.

 Jean Marie Ebel, Président de l’Observatoire avait il y a 2 ans déjà, décrété l’état d’urgence pour provoquer une prise de conscience collective et la mise en place de solutions réactives et concrètes par les différents acteurs du département élus, professionnels de l’immobilier et établissements financiers en synergie avec les Pouvoirs Publics.

 Ce cri d’alarme avait été entendu et vu l’émergence d’une nouvelle politique immobilière favorisant sur 4 ans (2004-2008) la mixité de l’habitat et le développement durable à travers un programme local réaliste soit 3 000 logements par an, avec 880 logements sociaux.
L’une des premières initiatives dans cet esprit avait été le lancement par le promoteur Promogim, du programme de 120 logements du Quinzième Corps à Nice, derrière Acropolis. Une série de mesures incitatives qui s’est avéré cependant insuffisante pour répondre aux besoins des actifs et à l’offre spéculative galopante, responsable d’une raréfaction accélérée des stocks disponibles (2% à peine du marché aujourd’hui contre 4% en 2006) et une augmentation croissante de la demande et des prix de l’ordre de 8% en 2007.
Cette chute brutale est consécutive à une double pression des étrangers et des retraités s’arrogeant 70% du littoral azuréen. Les actifs locaux se voient obligés de reculer dans les terres ou à revoir leurs prétentions à la baisse.

Logements pour actifs : péril persitant en la demeure

Si la situation diffère en fonction des territoires, Antibes et Cannes se comportant mieux que Nice, les actifs, qui subissent une augmentation des taux de crédit, partiellement compensée toutefois par des avantages fiscaux, se trouvent aujourd’hui confrontés à une situation extrêmement difficile pour se loger.

Il n’existe actuellement plus que 8 000 m2 à la location et 65 logements neufs mis en vente sur tout le département des Alpes-Maritimes, avec un prix moyen au m2 d’environ 4000 e dans l’ancien et 5443 e dans le neuf, soit une hausse de plus de 135 % en 7 ans contre une augmentation de 26% de 1983 à 2000, le prix moyen par m2 s’élevant alors à 1842 e. A titre comparatif, un budget de 100 000 e permettait en 2000 à un particulier de devenir propriétaire d’un 2 pièces de 51 m2. Aujourd’hui, il ne peut désormais plus s’offrir qu’un studio de 25 m2. Une situation à l’inverse des tendances du marché il y a 30 ans comme nous le rappelle Jean-Marie Ebel qui évoque rapidement la genèse de cette ancienne association de loi 1901, réorganisée sous forme d’un club de partenaires en 2000, sous l’égide de la CCI Nice Côte d’Azur à la suite de quelques difficultés financières.
 « De 1978 à 1999, l’outil « Observatoire Immobilier d’Habitat » fondé par Jacques Grima impliquait une étude exhaustive des marchés des Alpes-Maritimes et de l’Est varois, dynamisé par l’ENEC, la SOVAC et l’UCB, 1er organisme national à cette période.

 De 1980 à 1990, l’offre s’avérait euphorique avec une stabilisation des offres et des ventes, de l’ordre de 8 400 logements neufs mis en vente pour 7 900 vendus et 6 500 en stocks disponibles en 1989.

 A partir de 1990, c’est la crise dont le point culminant est l’année 1996 qui enregistre 2 091 mises en vente, 4 500 ventes pour 3 953 stocks disponibles ». Une première alerte est lancée. « En fournissant des chiffres en temps réel, cet outil d’analyse est devenu un outil d’aide à la décision indispensable pour les communes. » raconte Christian Rousseaux, Président de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs de la Côte d’Azur et de la Corse.
Il incite aujourd’hui tous les professionnels de l’immobilier et les institutionnels à se rassembler pour retrouver grâce à un éventail de dispositifs performants la fluidité du marché. ». Et de fait, les mesures attractives se démultiplient afin de désengorger ce dernier.

Comment enrayer la crise ?

Pour lutter contre la vacance, les Pouvoirs Publics accordent une prime de sortie de vacance de 1 500 euros aux propriétaires d’un logement libre non loué depuis plus de six mois et n’hésitent pas à subventionner jusqu’à 110% des travaux de réhabilitation de logements anciens.
De nombreux prêts bancaires et avantages fiscaux sont instaurés pour pouvoir accéder à la propriété. En France, seulement 58% des habitants sont propriétaires contre 80% par exemple en Espagne. En 4 ans, la France rattrape son retard. Les banques et établissements financiers proposent désormais des prêts d’une durée de 20, 25 et 30, 40 ans, voire davantage. L’allongement de la durée permet de diminuer le montant de la mensualité et donc de devenir propriétaire plus jeune. Selon une étude menée par le courtier ACE l’âge moyen des emprunteurs est de 33 ans et les primo-accédants représentent 60 % désormais de la clientèle. Les prêts à taux fixes restent raisonnables autour de 4,60 % sur 20 ans et 4,70% sur 25 ans. Les taux révisables les talonnent de prêts, à 4,50 % sur 20 ans et 4,60 % sur 25 ans.

Paradoxe, rares sont cependant les établissements qui prêtent à 100 % sur un seul prêt à un primo-accédant. En premier lieu, le prêt à taux zéro est considéré comme apport personnel. Si le logement est neuf, l’emprunteur bénéficie d’une avance de 11 000 à 32 500 euros selon la composition de sa famille (d’une à six personnes) et son lieu d’habitation (zones A, B ou C). Et si ses revenus sont modestes, il peut tabler sur une majoration de 10 000 à 15 000 euros, là encore selon le nombre d’occupants et la zone géographique. Autre piste à explorer, le 1 % Logement pour les salariés travaillant dans une société employant au moins 20 personnes. Dans ce cas, il est possible d’obtenir un prêt à un taux imbattable : 1,5 % (hors assurance). Enfin, il existe tout un arsenal de petits prêts (fonctionnaires, collectivités, EDF...) qui permettent de boucler un plan de financement. Et, pour les revenus plus modestes, le prêt d’accession sociale (PAS).

Des dispositifs innovants modulables et incitatifs dont devraient s’inspirer les promoteurs selon Jean-Marie Ebel, pour proposer une offre plus diversifiée. « Entre l’offre de logements à plus de 5 000 e le mètre carré produits par des opérateurs privés et celle du secteur public avec des logements à 2 300 e le mètre carré, il existe un grand vide ! ». Les actifs intermédiaires sont les plus mal lotis. Ainsi de nombreux fonctionnaires, des saisonniers du secteur privé refusent-ils des postes
dans les Alpes-Maritimes, incapables de supporter, avec le salaire proposé, un budget logement très élevé ».

-Des carences que les programmes environnementaux récompensés par les « Pyramides d’argent »lors des 30 ans de l’Observatoire Immobilier d’Habitat et l’Opération d’Intérêt National de la Plaine du Var, porteuse d’une nouvelle dynamique immobilière, devraient combler !