LE BAIL VERT APRES LE GRENELLE 1 ET LE GRENELLE 2

Le grenelle de l’environnement 1 complété par le grenelle 2 ont fixé de nombreuses mesures concernant tout autant la performance énergétique des bâtiments existants que des constructions nouvelles.
Pour beaucoup d’entre elles, les éléments concrets ne seront connus que par rapport à différents décrets d’application aujourd’hui attendus. Cela étant, il semble difficile aujourd’hui dans les nouveaux baux commerciaux comme dans la spécificité des baux en état futur d’achèvement de se contenter d’attendre et il convient de réfléchir aux clauses qui pourraient déjà être intégrées dans ses nouveaux baux.
Pour les baux en cours, il semble préférable d’attendre les différents décrets d’application pour envisager un avenant avec les différents preneurs et la mise en place éventuelle d’une charte environnementale.

LES MESURES DE LA LOI D’ORIENTATION DU GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT 1 AYANT UNE INCIDENCE DIRECTE SUR LES BAUX COMMERCIAUX

- Article 2 de la loi

L’objectif est la division par quatre de nos émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050, pour permettre de ramener les émissions annuelles de la France à un niveau inférieur à 140 millions de tonnes, ce qui représente approximativement 3 % de diminution par an.

- Article 4 de la loi

Tous les bâtiments publics et tertiaires seront conçus suivant la norme basse consommation à compter de fin 2010 (consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kwh/an et par métre carré en moyenne).
La RT 2012, très attendue devrait donner réponse pour l’application de cette article.
De même toutes les constructions neuves seront soumises au plus tard en 2020 à la norme « énergie positive ».

- Article 5 de la loi

L’objectif est la réduction de la consommation énergétique du bâti existant, de 38 % d’ici 2020
Il sera intéressant quand nous aurons le décret d’application de savoir comment cet article qui vise à la base les bâtiments de l’état s’intégrera par rapport à l’article 3 du grenelle 2 qui vise les bâtiments existants à usage tertiaire.

LES MESURES DE LA LOI PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR L’ENVIRONNEMENT DITE GRENELLE 2 AYANT UNE INCIDENCE DIRECTE SUR LES BAUX COMMERCIAUX

- Article 1er de la loi

Cet article vise notamment les conditions dans lesquelles le maitre d’ouvrage atteste de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie ainsi que de la prise en compte de la réglementation thermique au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire.
Il vise également en renvoyant à un décret, les conditions dans lesquelles à l’issue de l’achèvement des travaux, le maître d’ouvrage fournit un document attestant que la réglementation thermique a été prise en compte.
Il prévoit également que la réglementation acoustique a été prise en compte.
Il généralise le DPE y compris dans les baux commerciaux et prévoit qu’à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou à la location, selon des modalités également prévues par un décret.

- Article 2 de la loi

Cet article prévoit en cas de travaux de bâtiments neufs ou de parties nouvelles de bâtiments le mécanisme de la responsabilité pénale du maître d’œuvre.

- Article 3 de la loi

Des travaux d’amélioration de la performance énergétique devront être réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012.
Les modalités d’application de cet article sont renvoyées à un décret.

- Article 7 de la loi

Cet article vise tout spécialement le statut de la copropriété en prévoyant selon les cas, un audit énergétique, un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique.
Le syndic n’ayant qu’à procéder dans le cadre d’une AG à une mise en concurrence de plusieurs prestataires après avoir recueilli l’avis du conseil syndical.

- Article 8 de la loi

Pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces, ils doivent comporter une annexe environnementale.
Un décret définit le contenu de cette annexe, les dispositions de cet article prennent effet à compter du 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date et 3 ans après la publication de la loi pour les baux en cours, soit dès juillet 2013.

- Article 12 de la loi

Le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre, à l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concerné.

- Article 20 de la loi

Cet article prévoit le dépassement dans la limite de 30 % des règles de densité de construction pour les bâtiments très performants en matière énergétique.

- Article 25 de la loi

Le gouvernement est habilité à clarifier et simplifier les procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme par voie d’ordonnance. Il est également de la même manière habilité à unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.

- Article 28 de la loi

Cet article modifie fondamentalement le rôle des ABF et la situation par rapport aux zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

LES DIFFERENTES FORMES A ENVISAGER CONCERNANT LE BAIL VERT

Il convient tout d’abord de rappeler que toutes les clauses actuelles figurant dans un bail commercial subsistent et que le bail vert sera dans toutes les hypothèses soit un nouveau chapitre dans le bail soit pour les baux en cours une annexe environnementale ou un avenant au bail.
Ce bail souvent appeler « green lease » peut-être dès à présent modulé de deux manières :
Un bail avec des mesures incitatives, on parle alors de « light green lease » ou un bail avec des objectifs chiffrés, des mesures impératives et des sanctions chiffrées ou motifs graves et légitimes ou clause résolutoire, on parle alors de « dark green lease ».
Quel que soit l’hypothèse choisie, un certain nombre de clauses aujourd’hui s’avère évidentes :

* - l’obligation pour le preneur de justifier chaque année de ses consommations énergétiques renseignements indispensables pour pouvoir effectuer en cas de changement de locataire le DPE.

- Un état des lieux des équipements existants, des contrats en cours, particulièrement détaillé, pour pouvoir vérifier la progression des travaux ou des consommations énergétiques.

- Une détermination précise des surfaces données à bail et du mode de calcul choisi ainsi que de la quote part des parties communes pour pouvoir dans l’avenir, vérifier les économies d’énergie.

- Une détermination des travaux à réaliser et des dérogations potentielles aux articles 1723 et 1724 du Code civil ainsi que de clauses particulièrement précises dans le bail en fonction des nouvelles réglementations déterminant si ces travaux et améliorations seront payés par le bailleur ou par le preneur.

- Tenir compte également des réglementations acoustiques, de la pollution lumineuse de la lutte contre les pollutions sonores et de la qualité de l’air intérieur du bien donné à bail.

- Une expertise technique des bâtiments en s’inspirant des modèles anglo-saxons permettant de bien déterminer la consistance et l’état de la chose donnée à bail.

- Déterminer dans le bail précisément la clause impôt notamment lorsque les impôts de l’immeuble sont supportés par le preneur en fonction de la potentialité d’un nouvel impôt performance énergétique des bâtiments.

- Dans les baux en état futur d’achèvement, dans le cadre de l’exposé liminaire, indiquer précisément si le bien donné à bail lors de l’état des lieux, remise des clefs, est conforme par rapport à la réglementation au moment de la signature du bail, plus performant que cette réglementation ou différent si le dépôt de la demande de permis de construire est très ancien par rapport à la date de la signature du bail.

- Elargir les critères environnementaux en réfléchissant tout autant à l’énergie, à l’eau, aux déchets, au transport, à l’air intérieur, à l’éclairage, au bruit intérieur et extérieur, et aux différents contrats de prestations de services pouvant être signés par le preneur dans l’avenir, ainsi qu’aux clauses liées au comportement des utilisateurs, des salariés de l’utilisateur et aux clients.

- Envisager de désigner dans le bail un auditeur chargé de convoquer le bailleur et le preneur pour un rapport annuel sur les consommations et sur les suggestions de travaux.

- Prévoir éventuellement une clause de prime à la performance environnementale de l’immeuble par rapport aux consommations du preneur.

L’OPPORTUNITE D’UN NOUVEAU DOCUMENT : LA CHARTE ENVIRONNEMENTALE

Le nouveau bail vert, qu’il soit light ou dark imposera différentes obligations qui vont au-delà des signataires du bail. Cette charte environnementale pourrait engager le bailleur, le preneur, le property, le facility, l’asset, le CHSCT ou le comité d’entreprise et les délégués du personnel.
Cette charte pourrait prévoir des objectifs environnementaux, généraux et quantitatifs, l’obligation des parties, la résolution des conflits et la mise en place d’un comité de gestion environnemental.

INCIDENCES DU BAIL VERT DANS LE CADRE DE LA REGLEMENATION DES SALARIES DU PRENEUR

Les clauses à venir dans le cadre d’un bail vert risquent d’impliquer des obligations particulièrement contraignantes pour les salariés du preneur. Il sera peut-être judicieux de réfléchir à différentes clauses à ajouter dans le contrat de travail des salariés ou dans le règlement intérieur de l’entreprise en tenant compte notamment de l’article L.1121 – 1 du Code du travail qui précise :

* « Nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché ».