MIPIM 2008

Premier constat : sur un marché à forte croissance, l’écroulement du marché américain résidentiel n’a pas eu l’effet en cascade escompté, preuve s’il en est que les Etats-Unis ne représentent pas dans un système d’économie mondialisée l’indicateur de référence. Autre constat indéniable : l’euphorie continue du marché de l’immobilier d’entreprise en Europe et à travers le monde semble démentir l’essoufflement généralisé prédit par certains experts…

Effets directs de la crise financière américaine sur le marché résidentiel européen

Si un volume d’investissement record de 93,7 milliards d’euros a été constaté dans 18 grandes villes européennes par les experts, - soit une augmentation de 17% par rapport à 2006, d’importants écarts entre elles ont été par ailleurs recensés. Les marchés principaux, Londres et Paris, ont ainsi enregistré une faible performance en 2007, à l’instar des deux villes espagnoles observées, Madrid et Barcelone. L’indicateur Euler Hermes des risques immobiliers confirme les mêmes tendances et zones de risques en 2008 : en tête le Royaume-Uni, l’Irlande et l’Espagne suivis par les Etats-Unis.

Désindustrialisation dans certaines zones, manque de disponibilité de foncier abordable, hausse des prix, hausse des taux, baisse des stocks et des mises en chantier, telles sont les principales répercussions de la crise financière sur le marché du résidentiel privatif. On observe au Royaume-Uni, un ralentissement du nombre de logements en construction, la rénovation restant prédominante sur ce type de marché, à l’exception du centre de Londres qui demeure le premier marché d’investissement européen totalisant 31 milliards d’euros d’engagements en 2007. L’Irlande pourrait voir ses prix baisser de - 6% pour cette année, cette baisse devrait se poursuivre jusqu’en 2009. En Espagne, les ventes ont chuté en nombre de 27% et les prix commencent à stagner voir à baisser. Toujours en Espagne, le nombre de permis de construire a baissé de 40% en septembre 2007.

A l’inverse, les Etats-Unis après un repli spectaculaire de 2.4% ces douze derniers mois, connait depuis mars 2008 un rebond progressif des prix de l’immobilier résidentiel d’environ 0.6% selon les chiffres publiés le 22 Avril par l’Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). En France, les écarts s’échelonnent de -25 % à + 11% selon les départements, le facteur déterminant restant « L’augmentation des coûts de main d’ ?uvre liée à la pénurie notamment de main d’ ?uvre qualifiée générant un indice du coût de la construction élevé » constate Nicolas de Buttet, arbitre et responsable de branche d’arbitrage de l’assureur-crédit Euler Hermes SFAC.

Immobilier d’entreprise : Paris rivalise avec Londres

 Selon l’étude européenne réalisée par le cabinet Atisreal International Research, intitulée « European Office Market » et diffusée comme chaque année à l’occasion du MIPIM, la crise américaine des crédits immobiliers « subprime » - crédits à risque comprenant les prêts hypothécaires, les cartes de crédit, accordés à une clientèle peu solvable a réellement affecté le marché des bureaux lors du dernier trimestre 2007. Face aux incertitudes macro-économiques, les banques prudentes ont préféré refuser de nouveaux crédits et stoppé de nombreux projets d’acquisition, ralentissant ainsi les volumes d’investissement en Europe notamment à Londres, centre financier majeur.
 Au 4ème trimestre 2007, l’Ile-de-France a attiré 2,8 milliards d’euros contre 1,8 milliard d’euros seulement pour le Grand Londres.
Julian Stocks, Directeur du département Investissement en Angleterre chez Jones Lang LaSalle, estime que « le marché des bureaux londoniens génèrera sur le court terme de nouvelles opportunités d’achat. »
Le phénomène a cependant été compensé par une importante liquidité mondiale et par l’arrivée sur le marché de nouveaux fonds d’investissement préservant ainsi un certain dynamisme en attendant la reprise. Le montant des loyers au sein des grandes métropoles se maintient un peu partout et la multiplication des surfaces à bail sur le long terme confirme la confiance des investisseurs pour lesquels, elles représentent toujours des placements sûrs aux revenus et au rendement attractifs. C’est le cas en particulier de Paris dont le niveau de consommation de bureaux neufs ou restructurés est supérieur avec près de 330 000 m2 de bureaux recensés au 1er trimestre 2008 à celle de 2007 à la même période jugée exceptionnelle avec 310 000 m2.
 Autre signe qui ne trompe pas, le taux élevé de transactions d’envergure du marché francilien (supérieures ou égales à 5 000 m2 dont 185 000 m2 d’acquisition pour le seul secteur de la Défense), réalisé par de grandes entreprises internationales sur le segment des immeubles rationnels et modernes, indépendamment de la conjoncture économique. Le plan de renouveau de La Défense initié en 2006 prévoit ainsi la construction de 450 000 m2 de bureaux et de 100 000 m2 de logements. Au 4ème trimestre 2007, l’Ile-de-France a attiré 2,8 milliards d’euros contre 1,8 milliard d’euros seulement pour le Grand Londres. Son offre locative en parallèle s’est stabilisée tandis qu’elle augmentait de 26% à Londres, une solidité qui lui garantit une sécurité pérenne sur la scène internationale.

Une Europe à deux vitesses

Si l’Europe place sept de ses villes dans le top 10 mondial, elle affiche l’augmentation annuelle des coûts d’occupation la moins forte des grandes régions du monde avec 2,5%.
 « En 2007, l’Europe occidentale a affiché une croissance de 1,3%, tandis que l’Europe centrale et l’Europe de l’Est (Pologne, République Tchèque, Roumanie) ont progressé de 7% en un an, porté par les groupes industriels et le secteur de la distribution » explique Steven Watt, Directeur Europe du département Logistique et Industriel de Cushman & Wakefield.
 Les investisseurs optent désormais pour des marchés sûrs et transparents. C’est sur les plus petits marchés d’Europe que le pourcentage de croissance est le plus élevé. En Hongrie et au Luxembourg, l’activité a plus que doublé entre 2006 et 2007. Les Pays-Bas, le Danemark et le Portugal affichent également plus de 40 % de croissance.
 Globalement, l’Europe tire son épingle du jeu avec un total de 246 milliards d’euros, soit une hausse de 6% par rapport à 2006 (Source CB Richard Ellis, conseil international en immobilier d’entreprise).

Un marché mondial en plein essor sur le Moyen-Orient, l’Asie et la Russie

Face à une Europe en demi-teinte la nouvelle génération de bâtisseurs Fédération de Russie, Asie, Moyen-Orient exhibent des réserves financières gigantesques engendrées par l’envol du prix des matières premières qui dépassent par semaine pour les seuls pays du Golfe Persique les 8 milliards de dollars.
 La Russie qui a présenté durant le MIPIM 28 projets d’investissements pour un montant de plus de 30 milliards d’euros, représente notamment pour les investisseurs une formidable opportunité de croissance « Le marché de l’immobilier commercial en Russie se caractérise par des comportements d’achat chez les consommateurs très différents de ceux de l’Ouest et demeure fortement sous-offreur en surfaces de vente par habitant. Par conséquent, ces deux à trois prochaines années, le nombre d’ouvertures de centres commerciaux doublera chaque année.
 Face à l’essor des gratte-ciels qui jaillissent dans la capitale, 2008 devrait connaître l’émergence d’un marché de l’immobilier de bureaux dans la banlieue de Moscou » confirme Mark Jagger, directeur de Jones Lang LaSalle Russie.

 Parmi les projets les plus spectaculaires cette année, citons du côté du Moyen-Orient, le projet « Mudon », lancé par le groupe Dubaï Properties, une opération immobilière pharaonique, regroupant sur un même site les villes historiques de Bagdad, Beyrouth, Damas, Le Caire et Marrakech. Ce projet, livré en 2012, vise à recréer à Dubaï l’héritage culturel et les atmosphères chaleureuses de ces territoires. Il abritera plus de 3 200 villas et maisons, 6400 appartements, des boutiques, ainsi qu’un quartier d’affaire. La construction de supermarchés, de cliniques et d’un court de golf sur des zones communes est également prévue.

La consécration des "Green Cities"

Le MIPIM valorise cette année des projets d’éco-villes et d’éco-quartiers répondant à de hautes exigences de qualités environnementales (HQE®).

« Cette orientation reflète un besoin de construire un environnement urbain durable en réponse aux problèmes écologiques observés à l’échelle mondiale », explique Nadine Castagna, Directrice du MIPIM. 

 De fait, les projets architecturaux écologiques fleurissent un peu partout. Le promoteur Renova StroyGroup présente cette année après son projet d’Akademia City en 2007, une ville pilote baptisée « Sunny Valley ». Construite sur une surface de 1 200 hectares, la cité s’intègrera harmonieusement dans le cadre naturel de la région de Chelyabinsk (Oural) et devrait accueillir environ 115 000 personnes en 2024. La Norvège présente le parc Akerselva, un parc environnemental pionnier mettant en exergue la fragilité des écosystèmes en milieu côtier. Les MIPIM Awards 2008 ont récompensé le projet « Crane Track » (Pays-Bas) mixant utilisation optimale des ressources naturelles et faible impact du bâti sur l’environnement. Situé dans le quartier européen de Strasbourg, le nouveau siège du Conseil de l’Europe dévoile une majestueuse façade de verre, un vaste atrium en verre, des ailes en cascade ouvertes sur la campagne, des patios à ciel ouvert prolongés par un jardin paysager. Le toit d’acier et de métal en forme de dais fait office d’élément unificateur du bâtiment édifié dans le respect du tissu urbain.
 En France, la communauté urbaine de Lyon (France) s’est distinguée par sa tour Incity, futur gratte-ciel de 200 mètres de hauteur. Orientée dans l’axe du vent dominant, ce bâtiment utilisera la force du vent pour produire une partie de son énergie à l’aide d’un système éolien intégré en son sommet. Bref, 2008 sacralise l’avènement d’une nouvelle ère urbaniste résolument verte.

L’immobilier d’entreprise azuréen garde la côte et rêve écovallée

 Classée 23ème parmi les 240 villes et région concourant à « l’European Cities & Regions of the Future Awards », à l’initiative du magazine Foreign Direct Investment, la Côte d’Azur conserve pour les investisseurs une forte attractivité favorisée par l’émergence de nouveaux projets à la fois sur le territoire niçois et sur la technopole de Sophia Antipolis.
 Nice a pour ambition de dynamiser la Plaine du Var en y développant une Eco Vallée, projet agréé Opération d’Intérêt National depuis le 9 mars dernier et porté par son nouveau Maire, Christian Estrosi. Un axe qui démarre avec l’extension de 18 000 m2 de bureaux au coeur du quartier d’affaires de l’Arénas en face de l’aéroport, à travers le projet Azuréa qui prévoit la construction de 3 immeubles tertiaires.

Dans le prolongement de cet axe, s’inscrit le premier projet d’éco-quartier durable : Nice-Méridia, lancé en 2005 et qui démarre aujourd’hui la 2ème phase de son chantier, livrable à horizon 2010. Une expérience-pilote qui devrait faire recette…