URBANISME COMMERCIAL FONDAMENTAUX ET ACTUALITE

Par la loi LME, l’équipement commercial est devenu l’aménagement commercial. Depuis cette date, nous avons connaissance du décret de 2 circulaires, d’un arrêté cernant le mécanisme de l’urbanisme commercial.
Parallèlement, le grenelle de l’environnement 1 et le grenelle de l’environnement 2 ont apporté des aménagements dans le cadre des dossiers d’urbanisme commercial.
Enfin, la proposition de loi relative à l’urbanisme commercial adoptée en première lecture à l’assemblée nationale le 15 juin 2010 marque le départ du processus de l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme.

LES TEXTES DE REFERENCE FONDAMENTAUX POUR LA CONSTITUTION D’UN DOSSIER EN CDAC

Nous avons aujourd’hui tous les textes permettant de cerner et préparer les dossiers en urbanisme commercial. Il s’agit de :

* - L’article L. 752-6 du code de commerce
- L’article R. 752-7-1 du code de commerce
- La circulaire du 18 février 2009 présentant les nouvelles modalités de constitution, de composition, et de fonctionnement de la CDAC
- L’arrêté du 21 août 2009 fixant le contenu de la demande d’autorisation d’exploitation de certains magasins de commerces de détail – JO du 27 août 2009
- La circulaire du 31 décembre 2009 déterminant le rôle des services de l’état chargés de l’urbanisme et de l’environnement dans la mise en œuvre des dispositions sur l’aménagement commercial

LES DOCUMENTS FONDAMENTAUX A ANALYSER AVANT TOUTES DEMARCHES EN URBANISME COMMERCIAL

Droit de préemption des communes :

La loi Dutreil, modifiée par la loi LME a créé un droit de préemption des communes sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux ainsi qu’un droit de préemption sur les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2
Le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes a créé un article R.214-1 du code de l’urbanisme précisant le mécanisme pour la création de ce droit de préemption après délibération du conseil municipal, document devant être soumis aux chambres de commerce et prévoyant notamment un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur du périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale.
Il pourra être fort judicieux d’obtenir auprès des mairies, la communication de ce document pour connaître dès à présent les orientations communales en matière d’activités commerciales et d’urbanisme commercial.

Document d’aménagement commercial

L’article L.752-1 modifié par la LME prévoit qu’en l’absence de schéma de cohérence territoriale, l’établissement public compétent pour son élaboration pouvait adopter avant le 1er juillet 2009 un document provisoire d’aménagement commercial.
Ce document provisoire est valable deux ans.
L’approbation du schéma de cohérence territoriale dans ce délai lui confère un caractère définitif.
L’un des premiers DAC de France est celui de la grande agglomération Toulousaine. Celui-ci pose les bases d’une nouvelle organisation territoriale allant vers un développement commercial maîtrisé.
De nombreux autres DAC existent aujourd’hui, certains d’ailleurs vont très au-delà des orientations ou des préconisations et se rapprochent fortement de véritables interdictions d’implantations commerciales, voir notamment dans ce sens le document provisoire d’aménagement commercial du Pays de Brest et le document d’aménagement commercial provisoire de l’agglomération Bisontine.

LA CIRCULAIRE DU 31 DECEMBRE 2009 DETERMINANT LE ROLE DES SERVICES DE L’ETAT CHARGE DE L’URBANISME ET DE L’ENVIRONNEMENT DANS LA MISE EN ŒUVRE DES DISPOSITIONS SUR L’AMENAGEMENT COMMERCIAL

Cette circulaire précise dans le détail le nouveau dispositif d’instruction des demandes d’autorisation commerciale, avec la mission de rapporteur, la mission d’instructeur sur notamment les critères de l’article L.752-6 du Code de Commerce, la transmission des informations pour les dossiers examinés par la CNAC et l’articulation des autorisations commerciales et des permis de construire.
Elle rappelle notamment que le nouveau dispositif supprime toute référence à des critères économiques et il convient donc de ne plus faire intervenir les mécanismes concurrentiels comme éléments d’appréciation des autorisations d’implantations commerciales.
Elle rappelle également pour l’instructeur que même dans l’hypothèse ou il conclurait à la non compatibilité avec le SCOT ou le schéma directeur, il y a lieu de procéder à un examen détaillé des autres critères prévus par les textes et développés dans la fiche d’instruction.

LOI DE PROGRAMMATION RELATIVE A LA MISE EN ŒUVRE DU GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT DITE GRENELLE 1 ET URBANISME COMMERCIAL

Plusieurs mesures de cette loi ont une incidence fondamentale en urbanisme commercial et notamment dans l’élaboration des baux en état futur d’achèvement ou des baux sous conditions suspensives avec une nécessité pour le bailleur d’informer le plus précisément possible le locataire de la date du dépôt de la demande de permis de construire et du descriptif du bien donné à bail concernant notamment la performance énergétique, surtout dans l’hypothèse où les travaux à envisager dans l’avenir sur ces locaux pour les mettre aux normes ou pour remonter dans la performance énergétique seront des travaux à la charge du preneur.
A ce titre, il convient de rappeler trois articles du grenelle 1.
 l’article 2 dont l’objectif est une division par quatre de nos émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 soit environ 3 % par an.
 l’article 4 : tous les bâtiments publics et tertiaires seront conçus suivant la norme basse consommation à compter de fin 2010
Fin 2012 tous les permis de construire déposés seront assujettis à la norme bâtiment basse consommation.
 l’article 5 : concernant le bâti existant, l’objectif est la réduction de la consommation énergétique du bâti existant de 38 % d’ici 2020.

LOI DU 12 JUILLET 2010 PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR L’ENVIRONNEMENT DITE GRENELLE 2 ET URBANISME COMMERCIAL

De nombreux articles de cette loi apportent les prémices de l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme.
Il s’agit notamment des articles suivants :
 l’article L.113-1 du Code de l’urbanisme qui prévoit les nouvelles directives territoriales d’aménagement et de développement durables qui vise spécifiquement le commerce.
 l’article L.121-1 du Code de commerce qui dans le cadre des nouveaux schémas de cohérence territoriale des plans locaux d’urbanisme et des cartes communales vise l’équipement commercial notamment dans les objectifs du développement durable.
 L’article L.122-1-3 du Code de l’urbanisme qui précise que le projet d’aménagement et de développement durables fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme, du logement, des transports, des déplacements, d’implantation commerciale…..
 L’article L.122-1-4 du Code de l’urbanisme qui définit les conditions d’un développement urbain maîtrisé et les principes de restructuration des espaces urbanisés, de revitalisation des centres urbains et ruraux, de mise en valeur des entrées de ville ….
Il arrête des objectifs chiffrés de consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain qui peuvent être ventilés par secteur.
Cet article permettra certainement dans les futurs documents d’aller bien au-delà de préconisations ou d’orientations.
 L’article L. 122-1-9 du code de l’urbanisme : le document d’orientation et d’objectifs précise les objectifs relatifs à l’équipement commercial et artisanal et aux localisations préférentielles des commerces afin de répondre aux exigences d’aménagement du territoire… il comprend un document d’aménagement commercial qui délimite des zones d’aménagement commercial en prenant en compte les exigences d’aménagement du territoire. Dans ces zones il peut prévoir que l’implantation d’équipements commerciaux est subordonnée au respect de conditions qu’il fixe…..

PROPOSITION DE LOI RELATIVE A L’URBANISME COMMERCIAL ADOPTEE PAR L’ASSEMBLEE NATIONALE EN PREMIERE LECTURE LE 15 JUIN 2010 DITE PROPOSITION OLLIER

Cette proposition de loi vise à intégrer l’urbanisme commercial dans le droit de l’urbanisme ayant été votée en première lecture à l’Assemblée Nationale, elle devrait venir au Sénat avant la fin de l’année, pour repartir en seconde lecture à l’Assemblée Nationale et au Sénat, début 2011, des divergences subsisteront vraisemblablement entre le vote au Sénat et à l’Assemblée Nationale, une commission mixte paritaire devra alors se réunir pour le texte définitif qui pourrait sans aucune certitude être publié au JO avant l’été prochain.