Un Marché Tertiaire Azuréen en plein essor !

Des atouts majeurs confortés par une internationalité multiforme qui séduisent les investisseurs étrangers et propulsent à nouveau la Côte d’Azur au TOP 10 des destinations d’affaires les plus prisées dans le monde.

Interview de Mr Jean-Pierre Mascarelli, Président de Team Côte d’Azur, Président du SYMISA et Conseiller Général

© Janny Lumeau

A l’issue de l’étude réalisée en 2007 par TEAM Côte d’Azur en coordination avec les Communautés d’agglomération de Nice-Côte d’Azur et de Sophia Antipolis, SAM Syndicat, le SYMISA, la SAEM Sophia Antipolis, l’ADAAM et l’Observatoire de l’Immobilier d’entreprise 06, comment se positionne le marché Immobilier tertiaire azuréen par rapport aux autres métropoles ?

 Le marché immobilier tertiaire de la Côte d’Azur est jusqu’à présent le 10ème en volume en France comparé aux autres métropoles. Cependant grâce aux nouveaux projets d’aménagement de Sophia Antipolis et de la Plaine du Var, la Côte d’Azur détient une place de leader sur un des segments très précis d’immobilier tertiaire. Elle est l’une des principales réponses françaises pour les implantations d’entreprises internationales ou scientifiques.

 Ces 5 dernières années, 40% des implantations sur le périmètre Nice/ Sophia Antipolis ont été des entreprises internationales et 38% des entreprises NTIC. Ces nouveaux projets d’envergure devraient ainsi lui permettre de se positionner comme la métropole la plus dynamique en termes de productions d’immeubles de bureaux dans les 5 ans à venir, à égalité avec Lyon mais devant Marseille, Bruxelles et Lille.

Centre Nautique - CASA - Architecte JP Vidal Valbonne

 La Plaine du Var a obtenu grâce à Christian Estrosi non seulement son classement en Opération d’Intérêt National (OIN) mais également son éligibilité à la PAT (Prime à l’Aménagement du Territoire) lui permettant de bénéficier d’avantages financiers, fiscaux ou sociaux en fonction des emplois générés par ce futur pôle d’activités tertiaires. Un statut et des atouts indéniables qui la feront entrer d’ici une dizaine d’années dans le club très fermé des quartiers d’affaires aux standards internationaux, regroupant en France ceux de Lyon La Pardieu, EuraLille et Euroméditerranée. Le pôle Nice-Plaine du Var (avec 400 000 m2 de bureaux existants) est donc en passe de rivaliser bientôt avec les grandes métropoles de l’hexagone. Ses nombreux projets d’extension (118 000 m2 en immobilier d’entreprise) laissent par ailleurs présager la création d’un 2ème moteur de la croissance dans le 06 avec Sophia Antipolis.

De la même façon, parmi 5 technopoles majeures - Innovallée à Grenoble, St Laurent à Montréal, 22@ à Barcelone, Kista à Stockholm et l’OIN du Plateau de Saclay au sud de Paris, Sophia Antipolis conserve-t-elle sa place de leader en termes d’attractivité de l’offre, de croissance et de volumes transactionnels en immobilier de bureaux ?

 D’une pénurie de produits qui devenait préjudiciable en 2000 à l’attractivité du territoire, le marché s’est rétabli à la hausse grâce notamment à l’arrivée de nouveaux produits sur Sophia Antipolis qui répondent de surcroît aux exigences qualitatives des utilisateurs. Cette marge de commercialisation est le gage d’un équilibre sain entre offre et demande.
Par sa surface existante en tertiaire (soit 1 050 000 m2), Sophia Antipolis confirme ainsi sa place de Numéro Un, ex-aequo avec Stockholm et se classe en 3ème position après le plateau de Saclay en Ile de France et Barcelone par son potentiel d’extension, soit une offre de près de 700 000 m2 dans les 15 ans à venir. Ce qui explique sa forte attractivité auprès de groupes internationaux qui en font la 1ère destination pour la création de chercheurs sur le site, caractérisé par la présence de 150 grands groupes internationaux.

Projet de Centre de vie

 Cette capacité d’accueil attire de nouveaux arrivants - WIPRO, ICERA et CSR récemment - et permet à des groupes installés depuis longtemps sur la technopole tels NXP, société de semi-conducteurs indépendante créée par Philips ainsi que les Laboratoires Galderma de pouvoir étendre leurs installations sur le parc- soit 22 000 m2 en perspective pour son Centre mondial de R & D en dermatologie. Sophia Antipolis a cru à un rythme annuel de 1 100 emplois nets de 2005 à 2007 inclus. Plus du quart de ces emplois proviennent d’implantations nouvelles. Aujourd’hui 1 414 établissements regroupent plus de 30 000 emplois dans 1 050 000 m² de bureaux et laboratoires (chiffres arrêtés au 1er janvier 2008). Un bilan donc très satisfaisant pour ce qui concerne le secteur tertiaire.

En termes de rendements et de valeurs locatives ?

Le taux de rendement initial « prime » sur Nice-Plaine du Var est le plus attractif par rapport aux autres métropoles avec des taux avoisinant les 7,70% en immobilier tertiaire contre 7% pour Euralille et d’Euroméditerranée et 6% pour la Part-Dieu sur Lyon .
Les valeurs locatives restent également très attractives dans le neuf sur Nice-Plaine du Var avec des coûts équivalents à 200e HT/HC/m2/an contre 295e pour le quartier Léopold à Bruxelles et 370e pour l’Airport District à Genève. De même, Sophia Antipolis avec un loyer de 145e HT/HC/m2/an parmi les plus faibles du marché international couplé avec une offre diversifiée (bureaux de 100 à 1000 m2), s’impose incontestablement comme un espace attractif, dynamique et compétitif.

Selon les dernières données d’Atis Real , il resterait 65 000 m2 de bureaux disponibles sur Sophia Antipolis. Le Symisa que vous présidez prévoit-il néanmoins le développement de nouvelles ZAC ?

 La nouvelle structure composée de représentants de la CASA (Communauté d’Agglomération de Sophia Antipolis), du Conseil Général des Alpes-Maritimes, de la Ville de Mougins et de la Région PACA envisage le lancement de 300 000 m2 à bâtir à moyen terme. Dans les projets les plus imminents, citons la construction d’un nouveau Centre de vie et de services sur le quartier de Saint-Philippe(cf photo plus haut) en liaison avec le CAMPUS STIC (20 000 m2) qui réunira plusieurs unités dédiées à la Recherche, l’Enseignement, la Formation et l’Industrie à travers les usages des nouvelles technologies. Nous prévoyons également un ensemble de commerces et de services de proximité pour les actifs et les étudiants dont une vaste place piétonne et le lancement de consultations pour la réalisation de 25 000 m2 de bureaux et de résidences étudiantes innovants dans le domaine énergétique.

Projet Sophipolis - 15000 m2 Progereal - Architecte JM Wilmotte Vallauris

 De nouveaux programmes environnementaux voient également le jour au coeur de la technopole comme le projet Eco-lucioles totalement HQE® conçu par l’architecte Dan Costa-Foru à l’initiative du groupe CARI, l’immeuble Drakkar 2, soit 6960 m2 de bureaux construits sur 3 niveaux par l’architecte Boris Garevski totalement intégré dans son cadre végétal naturel.

Batiment du projet Ecolucioles

Outre ces chantiers livrés au printemps 2008, sont programmés également un nouveau bâtiment de recherche pour l’Institut de Pharmacologie Moléculaire et Cellulaire (IPMC), futur centre mondial, une extension sur 2 000 m2 de l’Ecole des Mines pour l’implantation d’une unité de recherche dédiée aux ENR et sur 4 000 m2 pour l’INRIA.

Lors de la présentation le 16 Mai dernier de l’étude réalisée à la demande conjointe de la CCI Nice Côte d’Azur et de SAM Syndicat afin d’évaluer les attentes des entreprises installées dans les Alpes-Maritimes pour accroître la compétitivité des entreprises, il apparaît que la forte attractivité du territoire Nice-Sophia Antipolis satisfait l’ensemble des décideurs à quelques revendications près ?

En effet, à l’issue de l’enquête menée fin 2007 auprès d’un échantillon de 4558 entreprises (de 5 à 500 personnes) du département par le cabinet Paul Séassal Consultants et conduite par le syndicat mixte économique départemental Sophia Alpes-Maritimes (SAM), il est apparu que la majorité des entreprises installées sur les différentes zones géographiques du département souhaitent avant tout résider à proximité de leurs clients.

 90% d’entre elles sont satisfaites de leurs locaux actuels.
 10,7 % à peine s’avèrent prêtes à changer de locaux en l’espace de deux ans pour se développer (60%),à condition toutefois que ce soit au sein de la même zone géographique (80%).
 Enfin, s’ils votent pour le changement, c’est plutôt pour devenir propriétaires. La demande globale en surfaces recherchées à l’achat ou à la location est estimée à 103 000 m2 pour une offre disponible sur 12 mois de 114 500 m2.

Une adéquation entre l’offre et la demande dans le secteur tertiaire quelque peu déséquilibrée pour ce qui concerne la demande globale dans les secteurs de la production et du stockage (153 000 m2 au total) concentrée essentiellement dans le pays grassois, Roquefort-les-Pins, Gillette et la zone de Carros.

 A partir de ce premier état des lieux, nous envisageons avec l’ensemble des collectivités et communautés d’agglomération de compléter prochainement cette étude par l’offre foncière disponible fournie par le Conseil Général des Alpes-Maritimes afin d’affiner ensuite nos programmes immobiliers. Nous souhaitons les ajuster aux besoins spécifiques des entreprises sur les différents bassins d’activités.

C’est à ce prix que nous pourrons préserver notre croissance endogène et par une offre réactive aux orientations des marchés internationaux, stimuler en parallèle la croissance exogène, répondant ainsi aux objectifs ambitieux du Pacte Economique !!!