Procédure : le passage de la Commission mixte de sécurité dans un hôtel

Le passage de la Commission mixte de sécurité dans un hôtel et
son avis favorable, condition déterminante du consentement de
l’acquéreur du fonds justifiant son refus de réitérer en cas contraire
et faisant échec à tout droit à commission de l’agent immobilier
sous forme de dommages et intérêts.

Des candidats acquéreurs parisiens à la reprise d’un hôtel et de ses
murs dans le Var en bord de mer et les cédants via leurs notaires
respectifs avaient mentionné dans le compromis que la Commission
mixte de sécurité (pompiers et services de la Mairie) n’était pas encore
passée et que si travaux de mise aux normes il devait y avoir, la
charge financière en incomberait aux vendeurs par moins réception
du prix à l’occasion de la réitération authentique.

Quelques jours avant la signature définitive début juin 2005, la Commission délivre un avis défavorable à toute exploitation sous prescription de lourds travaux touchant aux systèmes d’alarme.

Les acquéreurs réclament par LRAR une baisse supplémentaire du prix
en sus du coût des travaux estimés eu égard aux mois d’été de chiffre
d’affaires de façon prévisible impactés par la fermeture durant la
remise aux normes et dans l’attente du retour de la Commission à la
rentrée en soulignant qu’ils ne tiennent pas à encourir une condamnation
pénale en cas d’incendie pour avoir sciemment exploité malgré
l’avis défavorable.

Acquéreurs et vendeurs s’entendent finalement sur un mutuus dissensus,
les vendeurs reprenant leur liberté et les acquéreurs abandonnant
partie de l’indemnité d’immobilisation en n’étant pas tenus du solde
du prix.

L’agence immobilière ayant rapproché les parties ne l’entend pas de
cette oreille et agit au fond en paiement de sa commission non pas en
visant la loi Hoguet du 2 janvier 1970 car l’opération ne s’était pas
"effectivement réalisée" au sens de la loi mais en excipant d’un refus
fautif unilatéral des acquéreurs de signer.
Le TGI de Grasse, suivant jugement du 1er décembre 2008, condamne
les acquéreurs à des dommages et intérêts au visa de l’article 1382
du Code civil équivalents à l’intégralité de la commission de l’agence
en estimant que la remise aux normes de l’hôtel en termes de sécurité
n’était pas érigée en condition suspensive dans le compromis et que,
de toute façon, la Mairie avait laissé un délai de 3 mois à l’exploitant
pour diligenter les travaux, ce qui impliquait une prise de possession
possible.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 4 février 2010,
confirme en ajoutant que les acquéreurs auraient pu solliciter une
prorogation du délai de réitération en visant les 3 mois accordés par
l’Administration pour la mise en oeuvre des travaux et, n’y procédant
pas, ont commis une faute, alors qu’en application de l’article 1583
du Code civil, la vente était parfaite dès réalisation des conditions
suspensives.

Sur pourvoi, la Cour de cassation, par décision du 7 juin 2011,
censure pour méconnaissance des termes du litige en violation des
articles 4 et 5 du Code de procédure civile. La Cour aixoise avait
condamné à des dommages et intérêts les héritiers d’un des acquéreurs
décédé en cours de procédure quand l’agence avait simplement
conclu à la confirmation du jugement contre les seuls acquéreurs initiaux.

La Haute Cour n’examine pas les autres moyens (elle vide le premier
suffisant).

Sur renvoi de cassation devant la Cour d’Aix autrement composée,
les magistrats selon arrêt du 11 décembre 2012 (RG 11/18322)
déboutent l’agence immobilière, motif pris que "l’agence, mandatée
par les vendeurs depuis janvier 2005, ne pouvait ignorer, le jour où
elle a présenté les biens à M Jean L... avec lequel elle était liée par
un mandat de recherche, l’absence de passage de la commission de
sécurité depuis plusieurs années ; qu’elle a dans ces conditions fait
prendre à l’acquéreur un risque en lui faisant signer les promesses de
ventes sans se soucier de l’absence de cet avis alors que la conformité
des règles de sécurité était un élément déterminant comme le
démontre l’insertion d’une clause y faisant expressément référence,
étant en outre observé qu’il aurait été prudent de faire de la délivrance
d’un avis favorable une condition suspensive des ventes ; que
ce défaut de conseil est constitutif d’une faute à l’égard des acquéreurs
et fait obstacle à ce que l’agence puisse leur reprocher d’avoir
refusé de réitérer les ventes à raison du risque que leur a fait courir
leur propre carence".

Les agences et notaires seront bien inspirés d’envisager dès le compromis le sort réservé à l’hypothèse, assez rare, mais pas impossible d’un avis défavorable à toute exploitation de l’hôtel sous projet de cession.