TENDANCES MIPIM 2012 : ESSOR DE PROJETS URBAINS DURABLES A FAIBLE RISQUE

Finie l’ère des tours suspendues entre ciel et terre ! Place désormais à une offre immobilière plus vaste, au carrefour de toutes les voies et modes de communication, alliant qualité architecturale, et performance énergétique tant dans l’ancien que dans le neuf ! Car, « les investisseurs souhaitent désormais accroître la rentabilité du bâtiment en mettant l’accent aussi bien sur ses qualités intrinsèques - fonctionnalité, sobriété de consommation, durabilité - que sur sa gestion rationnelle et efficace. » explique Filippo Rean, directeur du MIPIM. 

VERS UNE APPROCHE INTERNATIONALE HOLISTIQUE DU DEVELOPPEMENT URBAIN

Maquette projet Msheireb Dowtown, Doha, Qatar © Dominique Ruffat

Tenant compte de ces nouveaux enjeux, les architectes-urbanistes ont pour mission « de concevoir des édifices individuels écologiques intégrés dans des ensembles urbains reliés entre eux de façon cohérente et harmonieuse, de véritables bassins de vie favorisant mixité socio-économique et mobilité durable. » résume Emmanuel Combarel, architecte et juré des MIPIM Awards. Dans cette mouvance, le Qatar, s’est particulièrement distingué avec le projet « Msheireb Downtown » : un éco-quartier unique au monde, bâti sur 31 ha au cœur du centre historique de la cité de Doha, livré en 2016. Jouant sur l’effet conjugué naturel de l’ombre et du flux régulé du vent marin pour rafraîchir les bâtiments durant la journée où la température peut atteindre 50°C, le projet d’un montant global de 4,18 milliards d’euros offre une approche urbaine novatrice. « Cet éco-quartier à l’architecture ultra-contemporaine conçu par des urbanistes anglais, préserve à la fois l’identité, le patrimoine traditionnel qatari et l’utilisation ancestrale des ressources naturelles confortée par l’électricité photovoltaïque ». souligne Mohammed M. J. Al Marri, directeur de Msheireb properties, filiale immobilière de la fondation du Qatar. S’étendant sur une presqu’île de 11 437 km2 à peine plus grande que la Corse, le pays s’impose comme le premier exportateur de gaz naturel au monde. En négligeant volontairement d’intégrer sa première source de revenus au sein de ce projet de réhabilitation exemplaire, le Qatar entend changer son image à l’international et promouvoir une nouvelle vision du développement urbain durable au Moyen-Orient.

COUP DE BOOSTER POUR LA RECONSTRUCTION POST-SEISME AU JAPON

Projet Ishinomoki, Japon © Dominique Ruffat

Dans le même esprit, parmi les 10 pays asiatiques présents cette année, le Japon a fait cette année une entrée remarquée avec une délégation importante venue en force attirer 500 sociétés étrangères d’ici 2016 pour accélérer ses projets de reconstruction urbaine à travers tout le pays, meurtri depuis le tsunami de mars 2011. Divers programmes mettent en exergue à la fois autour de Tokyo des centres urbains à taille humaine préservant identité culturelle autour des métiers traditionnels pour accueillir les populations rescapées de la catastrophe et d’autres, tels celui d’Ishinomoki, cité portuaire de 100 000 habitants à 200 kms de Fukushima, en grande partie dévastée, ont pour ambition de maintenir un tissu urbain en regroupant au cœur du centre historique les activités économiques éparses en périphérie. Le projet financé à hauteur de 90% par le gouvernement et de 10% par des fonds privés, prévoit de construire une ville antisismique à 5 mètres au-dessus du niveau de la mer incluant commerces et résidences avec jardins intérieurs, soit 290 bâtiments sur 3 ha d’ici fin 2012 et à terme 2020 sur 21 ha pour abriter près de 10 000 personnes.

EUROPE : L’ECONOMIE VERTE SERAIT-ELLE EN BERNE ?

Selon les différents experts présents, la forte baisse des fonds pan-européens dédiés au développement durable depuis la crise financière de 2007 a impacté le marché global de l’immobilier et plus particulièrement les programmes de réhabilitation dans l’ancien. D’où le lancement cette année d’un nouveau programme « building innovation »mettant en scène des initiatives originales pour renforcer la valeur d’un portefeuille immobilier tout en pérennisant l’écoconstruction à l’international. Au Royaume-Uni, Philip Parnell, partner chez Drivers Jonas Deloitte confirme une chute de 41% des investissements en 2011 et de 59% en 2012. Deux facteurs expliqueraient leur frilosité : une règlementation stricte, pesante, non encore standardisée au plan européen et la quête d’un retour sur investissement à court terme de la part d’une majeure partie des investisseurs, soucieux de préserver marge et trésorerie importantes tout en limitant les risques. L’intégration d’équipements performants pour réduire la facture énergétique dans les nouveaux programmes de l’immobilier n’est cependant pas remise en question par l’ensemble de la profession.25% des investisseurs s’impliquent sur le marché premium des « green buildings ». Ils délaissent pour le moment, les marchés de seconde main faute de rentabilité immédiate et attendent stratégiquement de nouveaux leviers financiers européens, conscients que l’échéance de 2018 imposée par la directive européenne de 2010 pour la rénovation obligatoire des bâtiments publics les mettra au pied du mur.

L’ALLEMAGNE : PLACE FORTE DU MARCHE PRIME DANS L’IMMOBILIER COMMERCIAL

Pionnière dans l’écoconstruction, l’Allemagne poursuit de son côté sa politique environnementale en matière d’immobilier et s’implique dans de nombreux projets de réhabilitation verte à l’international. Le groupe allemand SIEMENS participe ainsi à une opération de rénovation énergétique d’envergure de la tour taïwanaise ‘Taipei 101’ afin de diminuer de 10% la consommation énergétique et d’eau, soit une réduction d’environ 700 000 dollars des dépenses annuelles. Seul pays de la zone euro économiquement fiable, l’Allemagne rassure et attire les investisseurs dont l’intérêt se porte aujourd’hui sur des actifs haut de gamme et bien situés dans l’immobilier tertiaire, avec des baux de longue durée et des locataires rentables. En 2011, son niveau d’investissement a atteint 23,5 milliards d’euros (hausse de 20 % comparée à 2010), avec 42% du volume total des transactions dans l’immobilier commercial (34% de financement assuré par des investisseurs étrangers). Souffrant d’une pénurie de centres commerciaux, l’Allemagne envisage ainsi de rénover 200 d’entre eux et de créer des opportunités d’investissements, en particulier dans la région de Südlicher Oberrhein, à Münster et à Munich. Cette prudence des investisseurs enclins à privilégier la diversification des patrimoines privés et publics (bureaux, commerce, logistiques, hôtellerie), justifie par ailleurs le succès de nouveaux acteurs de la gestion immobilière.

PERCEE FULGURANTE DES SOCIETES DE GESTION SUR LE MARCHE DES ACTIFS

L’essor le plus spectaculaire est sans conteste, celui d’Amundi Immobilier. Détenue à 75% par le Crédit agricole SA et à 25% par la Société générale, cette société de gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers (particuliers et institutionnels) créée en 1979, a pu faire prévaloir fin 2011, 6,7 Milliards d’euros d’actifs sous gestion et se positionne au deuxième rang sur le marché français des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avec 11,4% de parts de marché derrière UFG (28%). Grâce à son premier fonds OPCI grand public « OPCIMMO » lancé en 2010 et distribué à travers son réseau de partenaires bancaires, le groupe Amundi Immobilier doté d’un patrimoine de 500 immeubles en portefeuille, vise en 2012, une collecte de 500 M€ avec une performance de 4,5 à 5% par an. Présent en Italie, au Japon, au Maroc et au Luxembourg, il poursuit actuellement son rayonnement international au Royaume-Uni. « L’objectif du groupe est d’atteindre 25% du marché de la gestion immobilière pour clientèle privée en France d’ici à 2015, de doubler les encours des produits immobiliers à usage des clients institutionnels en 3 ans (42,7% du marché en 2011)et de s’imposer comme le leader français des produits fiscaux avec 30% de parts de marché dans 3 ans » annonce Nicolas Simon, Directeur Général du groupe .

LA MULTIMODALITE AU CŒUR DES PRIORITES URBAINES

Des grandes capitales européennes aux métropoles françaises, toutes les villes ont présenté des projets ambitieux d’infrastructures de transports et de logistique multimodales. Parmi les projets-phares des villes françaises présentes, on citera les plateformes du Grand Lyon, avec Lyon Confluence et la Part Dieu, mais également Montpellier Agglomération, avec EcoCité et le quartier de la nouvelle gare TGV, Bordeaux et sa LGV livrée en 2016 la plaçant à 2h de Paris et 1H45 de Bilbao et son réseau de tramway de 78kms,Toulouse et sa future ligne LGV la reliant à Paris ,sa liaison Toulouse-Narbonne et sa ligne de tramway Garonne la reliant à l’aéroport de Blagnac, Calais et sa plateforme multimodale de distribution de premier plan intégrant deux entrepôts, des bâtiments de stockage ainsi qu’un parc tertiaire d’activité, Marseille et sa zone logistique de Fos-Distriport, qui développera à terme un million de mètres carrés d’entrepôts . On retiendra surtout le maillage exemplaire du « Grand Paris Express » et le futur pôle d’échanges multimodal de Nice-Saint Augustin, connectant la métropole azuréenne et l’Eco-Vallée à l’international.

LANCEMENT DU METRO AUTOMATIQUE « GRAND PARIS EXPRESS »

Maurice Leroy, Ministre de la Ville, a présenté lors d’une conférence-débat le 8 mars dernier le futur métro en rocade autour de la capitale, dit Grand Paris express qui reliera d’ici 2025 plus de 50 gares sur environ 150 kilomètres de parcours permettant aux habitants de proche banlieue de se rendre dans les villes voisines sans avoir à faire un détour par Paris .Une première enquête publique sera lancée durant l’été 2012 et portera sur le tronçon du Sud, entre le Pont-de-Sèvres et Noisy/Champs-sur-Marne, soit 33 km et 16 gares qui traverseront 4 départements (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis et Seine-et-Marne). La seconde entre décembre 2012 et avril 2013 prendra en compte les tronçons restants : ligne Orly-Versailles desservant le Plateau de Saclay, ligne entre Noisy/Champs et Le Bourget (est du tracé), puis entre les Grésillons et le Mesnil Amelot (nord), les Grésillons-Saint-Cloud (ouest) et la ligne entre Paris et Orly.En 2012 seront également choisis les emplacements définitifs des gares et les premières acquisitions foncières réalisées.

METROPOLE NICE COTE D’AZUR : CHRISTIAN DEVILLERS, MAITRE D’OEUVRE DE NICE-MERIDIA

Christian Devillers © Dominique Ruffat

Nice Côte d’Azur est cette année montée en puissance. Stand prestigieux aux couleurs de la métropole azuréenne et forte visibilité sur le MIPIM pour exposer les différentes opportunités d’investissement et d’immobilier, offertes sur son territoire de Nice à l’Eco-Vallée :Nice Stadium, La Baronne, l’aménagement du pôle gare Thiers et gare du sud et les projets de rénovation urbaine des quartiers des Moulins, de l’Ariane et de Pasteur…Christian Estrosi, maire de Nice et Président de la Métropole Côte d’Azur a présenté le 8 mars dernier les dossiers majeurs 2012 : le quartier d’affaires Grand Arénas et le technopole urbain Nice Méridia « La 1ère métropole créée en France, mise en place le 1er janvier 2012, regroupe 46 communes, soit 550 000 habitants. a-t-il rappelé. Elle conjugue les atouts d’une cité internationale comme Nice dotée du 2ème aéroport de France et un schéma de transports et de déplacements global exceptionnel qui connectera l’aéroport, le tram, le train, les bus et l’ensemble des modes doux desservant tout le littoral et l’éco-vallée avec pour ambition de devenir une éco-cité verte exemplaire. Notre plan de déplacement achevé en 2013 complètera ce schéma global des transports. Le programme du pôle tertiaire du Grand Arénas intègrera dans une première phase 320 000 m2 de bureaux et 100 000 m2 de logements ainsi qu’un vaste parc des expositions de près de 80 000 m2 modulable et polyvalent. Le site de Méridia s’étendant sur 26 ha aujourd’hui et à terme sur 200 ha accueillera de son côté des centres de formation, des entreprises de R & D et l’ensemble du dispositif de création d’entreprises mis en place par la Métropole depuis 2 ans, mixant services, résidences et qualité de vie. Sa réalisation est confiée à un architecte de renom international, Christian Devillers, qui vient de remporter le concours de maîtrise d’œuvre urbaine et qui travaillera aux côtés de Josep LLuis Mateo, urbaniste en chef de l’opération Grand Arénas ». Si ce dernier insiste sur l’omniprésence du végétal, jalonnant de vastes espaces récréatifs dès l’entrée du parc jusqu’à la route de Grenoble arborée et de l’eau, magnifiée par un schéma hydrographique cohérent, Christian Devillers, compte faire de Nice-Méridia, « un lieu d’intensité des échanges humains où chercheurs, universitaires et start-ups, pourront communiquer à travers des cantines numériques et des espaces environnementaux harmonieux propices au bien-être et au foisonnement des idées ».