Loyers impayés : un (...)

Loyers impayés : un même stress partagé par les locataires et les propriétaires

La "trêve hivernale" achevée, les expulsions locatives peuvent désormais reprendre. En augmentation depuis dix ans, elles cachent le plus souvent des drames humains.

Trêve hivernale

Dimanche 31 mars "au soir" a marqué la levée de la trêve hivernale des expulsions locatives. Cette période courait depuis le 1er novembre, soit cinq mois de "répit" pour les familles et parfois de "galère" pour les propriétaires exposés à des mauvais payeurs de plus ou moins bonne foi. En hiver, un locataire ne peut en effet être sorti de son logement que si un relogement décent est prévu ou, cas de force majeure, si les locaux loués font l’objet d’un arrêté de péril.

En forte augmentation

126 000 décisions d’expulsion ont été prononcées en 2017, soit + 49% en quinze ans selon le bilan de la Fondation Abbé-Pierre. La force publique a été accordée dans 15 547 cas. La quasi totalité de ces expulsions étaient justifiées par des impayés de loyers, certains accumulés depuis plusieurs années. La Fondation chiffre à 300 000 le nombre de personnes expulsées en dix ans.

Clause résolutoire

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit s’adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si ce dernier bénéficie d’une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la CAF ou la MSA. La résiliation du bail (étape préalable à l’expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon "automatique" si le bail contient une clause résolutoire. Le juge peut aussi la prononcer après examen de la situation particulière.

Aide au logement

En cas de loyers impayés, l’aide au logement peut être maintenue pour alléger une dette de loyer et éviter ainsi l’expulsion. Il y a impayé lorsque le locataire a une dette au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges. Ce montant correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l’aide au logement. Par exemple, pour un loyer de 430 € avec 90€ de charges mensuelles et une aide au logement de 200 €, l’impayé sera établi lorsque la dette sera de 2 x (430 - 200) = 460€ (exemple donné par service-public.fr). Le propriétaire bailleur a deux mois pour signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA.

Des "assurances"

"Visa pour le logement et l’emploi" est un nouveau mécanisme de garantie réservé sous conditions aux salariés du secteur privé. Pour les propriétaires bailleurs, il couvre les impayés de loyer durant les trois premières années du bail dans la limite de 1 300 € mensuels. Ce dispositif se substitue à la garantie universelle des loyers (GUL) de la loi Alur du 27 mars 2014. Attention : le "Visa" doit être conclu avant la signature du bail. Il existe également des assurances "garantie de loyer".

Le recours à l’Huissier

Le "commandement de payer" est délivré par un Huissier de justice mandaté par le bailleur. L’officier ministériel enverra également un commandement au garant, s’il existe, au plus tard quinze jours après celui adressé au locataire. Passé un délai de deux mois, le propriétaire peut assigner le locataire pour résilier le bail (Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux).

Ce (trop) cher logement...

Des familles déjà expulsées et d’autres menacées par cette procédure ont
manifesté la semaine dernière à Paris pour dénoncer tout à la fois flambée de loyers, précarité énergétique, spéculation immobilière dans les grands centres urbains, rejoignant certaines revendications des gilets jaunes. Elles réclament l’encadrement des loyers dans les Métropoles où le prix du mètre carré a flambé, à la location comme à l’achat.

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