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Loyers, comment fonctionne « l’encadrement » ?
- Par Jean-Michel Chevalier --
- le 14 avril 2025
Certaines agglomérations, subissant un déséquilibre entre l’offre de logements et la demande, connaissent une hausse des loyers et des difficultés d’accès au logement pour les habitants. Dans ces zones dites tendues, il existe des règles spécifiques pour déterminer le loyer d’un bien.
Les explications de Bercy.
Le montant du loyer lors de la mise en location d’un logement est en principe fixé librement. Mais la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des prix. Afin d’enrayer ce phénomène, la loi prévoit deux mécanismes :
– L’encadrement du niveau des loyers : un dispositif expérimental mis en place à l’initiative de certaines communes et agglomérations, qui a pour effet de plafonner le montant initial des loyers.
– L’encadrement de l’évolution des loyers, pour limiter les hausses entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail. Sont concernés les logements situés en « zone tendue ».
Sont concernés les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, et les logements avec un bail mobilité. Mais certains logements sont soumis à d’autres règles et ne sont pas concernés par la réglementation applicable en zone tendue ou par les règles spécifiques appliquées dans certaines communes. Il s’agit des logements loi de 1948, de ceux conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), du logement social (HLM), des meublés de tourisme, de la sous-location.
La règle
En zone tendue, le loyer doit être identique à celui pratiqué par le dernier locataire, sauf lorsque le logement est mis en location pour la première fois, ce qui permet au propriétaire de fixer librement le montant du loyer. Par ailleurs, si une clause est prévue dans le bail, le loyer pourra être révisé une fois par an. Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut aussi procéder à une augmentation lors du renouvellement du bail, en suivant une procédure spécifique.
Si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le loyer appliqué à l’ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf lorsque le loyer n’a pas été révisé au cours des douze derniers mois et si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire. Idem si le loyer est sous-évalué. Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois, pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.
Dans les Alpes-Maritimes
Ce dispositif d’encadrement, mis en place à titre expérimental pour une durée de huit ans, consiste à donner un loyer de référence pour un territoire donné. Une soixantaine de communes sont concernées dans les Alpes-Maritimes, dont les plus importantes en population comme Nice, Cannes et Antibes. Chaque année, pour chaque territoire, un arrêté préfectoral détermine un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique (quartier).
Le loyer de base (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Cet encadrement s’applique aux contrats signés à partir de l’entrée en vigueur du dispositif dans les villes concernées.
Un complément de loyer peut s’appliquer au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques du logement sont mentionnés au contrat de bail.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, humidité sur les murs, performances énergétiques de niveau F ou G, mauvaise isolation thermique, fenêtres laissant anormalement passer l’air, problèmes d’évacuation d’eau, installation électrique dégradée, vis-à-vis trop proche (< 10 m), mauvaise exposition de la pièce principale.
Les communes concernées
Antibes Juan-les-Pins, Aspremont, Auribeau-sur-Siagne, Beaulieu-sur-Mer, Beausoleil, Berre-les-Alpes, Biot, Cabris, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Cantaron, Cap-d’Ail, Carros, Castagniers, Castellar, Châteauneuf-Grasse, Châteauneuf-Villevieille, Colomars, Contes, Drap, Èze, Falicon, Gattières, Gorbio, Gourdon, Grasse, La Colle-sur-Loup, La Gaude, La Roquette-sur-Siagne, La Trinité, La Turbie, Le Bar-sur-Loup, Le Cannet, Le Rouret, Le Tignet, Mandelieu-la-Napoule, Menton, Mouans-Sartoux, Mougins, Nice, Opio, Pégomas, Peymeinade, Roquebrune-Cap-Martin, Roquefort-les-Pins, Saint-André-de-la-Roche, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Jeannet, Saint-Laurent-du-Var, Saint-Paul-de-Vence, Sainte-Agnès, Spéracèdes, Théoule-sur-Mer, Tourrette-Levens, Tourrettes-sur-Loup, Valbonne, Vallauris Golfe-Juan, Vence, Villefranche-sur-Mer et Villeneuve-Loubet.
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