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Bail commercial et indemnité d’éviction
- Par Jean-Michel Chevalier --
- le 25 juin 2025
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit, en principe, payer au locataire une indemnité d’éviction. Celle-ci permet de compenser financièrement les dommages causés au locataire par le refus de renouvellement. Le point avec Bercy.
L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée par le bailleur (propriétaire) qui refuse le renouvellement du bail commercial. Elle doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les droits de mutation à régler pour un fonds de même valeur.
Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l’amiable l’indemnité d’éviction. S’ils ne parviennent pas à trouver un accord, c’est le tribunal judiciaire qui en fixe le montant. En pratique, celui-ci fait souvent appel à un expert pour évaluer l’indemnité.
L’indemnité est donc évaluée à la date du préjudice subi par le locataire. Lorsque celui-ci a déjà libéré les lieux, le préjudice est évalué à la date de départ effective. S’il reste dans les lieux après l’expiration du bail, elle est évaluée à la date de la décision du juge fixant l’indemnité d’éviction. En effet, le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. Il peut poursuivre son activité pendant une période qui peut être assez longue. Dans ce cas, le chiffre d’affaires postérieur à l’expiration du bail est pris en compte pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction.
Indemnité principale
L’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale. Il s’agit soit d’une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d’une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé. Si le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de remplacement ou de perte de fonds.
Le locataire est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession. Les trois éléments suivants sont alors pris en compte : perte de la clientèle qui peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce (c’est le cas des commerces de proximité puisque la clientèle est attachée à la localisation du commerce), résultats d’exploitation (souvent sur la base du chiffre d’affaires des trois dernières années), droit au bail des locaux loués par le locataire, car il s’agit de l’un des éléments du fonds de commerce qui disparaît à la suite du non-renouvellement. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la localisation exceptionnelle du local. L’indemnité d’éviction doit alors être égale à la valeur du droit au bail.
Indemnités accessoires
L’indemnité principale peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes : frais de déménagement, frais de réinstallation du fonds de commerce, frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds, éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, mais aussi indemnité pour perte de logement quand le bail comporte des locaux d’habitation, frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats, frais accessoires (par exemple, perte d’une licence), trouble commercial pour compenser la gêne due à l’éviction, frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l’ancien local et le nouveau).
Le bailleur a la possibilité de verser l’indemnité d’éviction directement au locataire ou de la consigner chez un séquestre. En contrepartie du versement de l’indemnité d’éviction, le locataire doit restituer les locaux.
Le locataire a un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction pour libérer les locaux. C’est le versement complet de l’indemnité d’éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) qui est le point de départ du délai laissé au locataire pour libérer les lieux. Il n’est pas obligé de quitter les lieux tant qu’il n’a pas reçu le paiement intégral de l’indemnité. Ainsi, s’il continue d’occuper les locaux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, il doit payer au bailleur une indemnité d’occupation qui remplace le loyer. Il doit aussi respecter les clauses du bail (par exemple, exercer l’activité mentionnée dans le bail), tout comme le bailleur (par exemple, réaliser certains travaux d’entretien).
Versement à un séquestre
La désignation d’un séquestre n’est pas obligatoire. Elle intervient généralement lorsque des difficultés sont prévisibles. Le séquestre peut être désigné d’un commun accord par les parties ou par le jugement qui fixe l’indemnité d’éviction. C’est au bailleur d’informer le locataire de la remise des fonds au séquestre. Le locataire a ensuite un délai de 3 mois suivant la date du versement de l’indemnité au séquestre pour restituer les locaux. Le séquestre a donc pour mission de recevoir les fonds versés par le bailleur, de vérifier que les locaux sont vides et que le locataire a payé tous les impôts et loyers dus, puis de payer l’indemnité au locataire.
– Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c’est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.
– Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n’est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s’est en fait pas réinstallé dans un nouveau local.
– Le bailleur dispose d’un délai de quinze jours à compter de la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction pour revenir sur sa décision et ainsi accepter le renouvellement du bail. C’est le « droit de repentir ». Il est applicable seulement lorsque le locataire occupe encore le local ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.
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