Baux commerciaux : Renouvellement par le locataire (2/2)

Par Jean-Michel Chevalier --
le 21 mai 2025

Après le renouvellement ou la résiliation du bail par le propriétaire (cf. Petites Affiches 4270 de la semaine dernière), nous nous intéressons cette semaine au renouvellement par le locataire.

Lorsque le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail, il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur. Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan à la date de la délivrance du congé ou à la date de la demande de renouvellement formulée par le locataire. Il doit aussi exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.

L’exploitation du fonds de façon intermittente, l’absence d’activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.
En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c’est-à-dire celui qui rachète le bail) dispose d’un droit au renouvellement de celui-ci si la cession a lieu au cours des six premières années du bail.

Cependant, lorsque la cession du bail intervient dans les trois dernières années du bail commercial, il faut distinguer les deux situations suivantes :
- Cession du fonds de commerce : pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d’une manière effective pendant trois ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d’exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.
- Cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l’acte de cession.

Demande de renouvellement du bail commercial

Si le locataire n’a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu’il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit faire une demande de renouvellement par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.
La demande doit comporter la mention figurant à l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Si le bailleur n’a pas envoyé de congé et que le locataire n’a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit purement et simplement pour une durée indéterminée. On parle de « tacite prolongation ».
Ce n’est pas un nouveau contrat, mais le même contrat de bail commercial qui est prolongé, se poursuivant aux mêmes conditions. Par conséquent, les parties continuent d’appliquer le contrat de bail initial : le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations) et le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste identique pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.
En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s’expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer. En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement en envoyant un congé six mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé par acte de commissaire de justice et au moins six mois avant la date de fin souhaitée, et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

Textes de loi et références
– Code de commerce : articles L145-1 à L145-3 - Champ d’application du bail commercial
– Code de commerce : articles L145-8 à L145-12 - Renouvellement du bail commercial
– Code de commerce : article L145-22 -
Refus de renouvellement et droit de reprise des locaux d’habitation
– Code de commerce : articles R145-2 à R145-11 - Loyer fixé à la valeur locative.