Prêt immobilier : ce qu’il faut absolument savoir avant de signer

Il existe de nombreux types de taux d’intérêt : simple, réel ou nominal, fixe, variable… Pour les emprunteurs, le choix entre taux fixe et taux variable se pose surtout pour les crédits à long terme comme les prêts immobiliers. Bercy présente les avantages de chacun afin de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.

Taux fixe

Dans un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt est comme son nom l’indique fixe durant la totalité du prêt : il est connu à l’avance et ne peut pas varier. Les mensualités à rembourser seront donc toujours les mêmes, sauf en cas de remboursement anticipé partiel ou de renégociation éventuelle de votre emprunt, à la suite d’une forte baisse des taux sur le marché par exemple.
Un prêt à taux fixe assure donc à l’emprunteur une protection contre la hausse des taux d’intérêt. Les mensualités seront identiques et sans surprise jusqu’au terme du contrat. Par ailleurs, si les taux d’intérêt des crédits immobiliers venaient à baisser, l’emprunteur pourra toujours tenter de renégocier son prêt ou le faire racheter par une autre banque.

Taux variable

Certains emprunteurs peuvent avoir intérêt à choisir un autre type de taux plus adapté à leur âge, à leur projet et au risque qu’ils peuvent se permettre de prendre par rapport à leur capacité financière. Ils pourront ainsi opter pour un taux variable s’ils anticipent par exemple une baisse des taux d’intérêt, comme ce fut le cas ces dernières années.
Dans un prêt à taux variable, le contrat prévoit que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise comme référence (évolution des prix, évolution du taux d’intérêt sur les emprunts à court terme que les banques se font entre elles). Le coût total n’est donc pas connu à l’avance.
L’établissement financier, lors de l’envoi de l’offre de crédit, remet une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et un document d’information, à titre indicatif, contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux. Attention : un emprunt à taux variable peut toutefois se révéler être un piège redoutable si les taux augmentent, les exemples malheureux sont légion.

Taux variable « capé »

On dit que le taux d’intérêt est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue. Le taux de ce prêt est fixé sur un indice de référence, en général, l’indice Euribor, qui régit les taux immobiliers et leur évolution.
Lors de la signature du contrat de crédit, il vous sera possible de choisir un taux capé à 1, 2 ou 3 points. Cela signifie que le taux du prêt pourra varier de plus ou moins 1, 2 ou 3 %. Le coût total n’est donc là encore pas connu à l’avance, mais le risque est relativement contenu. Exemple : un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à 1 signifie que le taux d’intérêt maximum sera de 4,5 % l’an. Un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à plus ou moins 1,5 veut dire que le taux d’intérêt variera entre 2 % et 5 %. Ce qui est loin d’être négligeable sur le coût total de l’opération qui comprend le remboursement du capital emprunté et les intérêts.

À moins d’avoir une boule de cristal, il n’est pas possible d’avoir une visibilité à long terme sur les taux d’emprunt, dépendant pour beaucoup de l’activité économique, et de la confiance. Plus la durée d’emprunt est longue et plus le risque est important pour les taux variables et taux capés.