Résidence principale : insaisissable… en principe

Par Jean-Michel Chevalier --
le 18 février 2025

La résidence principale fait partie du patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel. Elle est en principe protégée et ne peut pas être saisie par les créanciers professionnels (fournisseurs, distributeurs, etc.). Il existe cependant des exceptions. Le point avec entreprendre-service-public.fr, le site officiel d’information administrative pour les entreprises qui dépend des services du Premier ministre.

La résidence principale est « insaisissable » : cela signifie qu’elle est protégée dès la création de l’entreprise individuelle et qu’elle ne peut pas être saisie par les créanciers professionnels. Cette protection est automatique : il n’est pas nécessaire d’effectuer des formalités auprès d’un notaire.
Seule la partie habitable du domicile est protégée. Cette protection s’applique quel que soit le mode de détention de la résidence principale : en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété. En revanche, lorsque l’entrepreneur exerce son activité dans son domicile (bureau, stockage, atelier, cabinet médical, etc.), la partie réservée à l’activité professionnelle n’est pas protégée et peut être saisie par les créanciers professionnels.
En cas de vente de la résidence principale, le prix obtenu reste insaisissable par les créanciers si les sommes sont réemployées à l’achat d’une nouvelle résidence principale. Toutefois, cet achat doit être réalisé dans l’année de la vente.
Lorsque l’entrepreneur individuel cesse son activité professionnelle, sa résidence principale reste insaisissable par les créanciers professionnels. Ainsi, même en cas de liquidation judiciaire de l’entrepreneur, les créanciers professionnels ne peuvent pas le contraindre à vendre sa résidence principale pour le paiement des dettes professionnelles.

La saisie reste possible lorsque...

La résidence principale peut être saisie dans les cas suivants : soit lorsque la créance est personnelle, soit en cas de manœuvres frauduleuses ou de manquements à ses obligations fiscales par l’entrepreneur individuel. La résidence principale, comme tous les autres éléments du patrimoine personnel, peut être saisie par les créanciers personnels de l’entrepreneur individuel. Ainsi, lorsque l’entrepreneur individuel a souscrit un emprunt bancaire pour acheter sa résidence principale, la banque a une créance personnelle. Elle peut donc demander que cette résidence soit saisie pour obtenir le remboursement de sa créance. En revanche, les créanciers professionnels ne peuvent pas demander la saisie de la résidence principale de l’entrepreneur individuel, même lorsque l’entreprise fait l’objet d’une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs.
L’administration fiscale peut obtenir le paiement de ses créances en saisissant la résidence principale de l’entrepreneur individuel lorsqu’il a commis des manœuvres frauduleuses (des agissements qui ont pour but d’éviter la déclaration ou le paiement des impôts accomplis en toute connaissance de cause. Par exemple, utilisation par le dirigeant de factures fictives à des fins de déduction indue de TVA, exercice occulte d’une activité, fausse domiciliation à l’étranger. Ces faits constituent souvent une fraude fiscale) ou en cas d’inobservations graves et répétées des obligations fiscales (par exemple, déclarations non déposées, minoration des bases imposables, déductions abusives, défaut de déclaration de début d’activité).

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A savoir

L’entrepreneur individuel peut volontairement renoncer à l’insaisissabilité de sa résidence principale. Il doit alors signer un acte devant un notaire par lequel il renonce à l’insaisissabilité.

L’entrepreneur individuel qui s’oppose à la saisie de sa résidence principale doit prouver qu’il s’agit de son domicile et qu’il y habite. En effet, une résidence secondaire n’est pas protégée et peut être saisie.

La procédure

Lorsqu’un commissaire de justice signifie un commandement de payer, cela vaut saisie du bien immobilier. Le débiteur dispose de huit jours pour payer, délai porté à 30 jours en cas d’hypothèque du bien immobilier pour garantir la dette d’une autre personne. Dès lors, le débiteur a interdiction de vendre ou de donner le bien saisi. Si quelqu’un habite le bien saisi et que le commandement de payer ordonne son expulsion, l’occupant doit quitter le bien saisi.
Pour être valable, le commandement de payer doit notamment indiquer le nom de l’avocat du créancier, la date et le titre exécutoire (jugement ou acte d’un notaire), le bien immobilier saisi, le juge de l’exécution à qui s’adresser notamment pour contester la saisie, le décompte des sommes réclamées (montant de la dette, des frais et des intérêts dus et taux des intérêts moratoires), le délai de paiement des sommes dues, la possibilité de demander l’aide juridictionnelle et/ou de déposer un dossier de surendettement, la possibilité de rechercher un acheteur pour le bien immobilier ou de donner mandat pour cette recherche (cette vente ne pourra désormais se faire qu’avec l’autorisation du juge de l’exécution).

Textes de référence
Code de commerce : articles L526-1 à L526-5.
Code de commerce : articles R526-1 et R526-2 sur la déclaration d’insaisissabilité et les formalités en cas de renonciation à l’insaisissabilité.
Code de commerce : articles L526-22 à L526-26 sur le statut de l’entrepreneur individuel.
Code de commerce : article L621-2 sur la réunion de patrimoine en cas de manquement grave de l’entrepreneur.