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17 mars 2026
Malgré des signes de reprise, le marché immobilier azuréen reste structurellement déséquilibré.
Le marché immobilier des Alpes-Maritimes en 2025 confirme un paradoxe : une reprise de l’ancien, mais une crise persistante du neuf, sur fond de pénurie de logements et d’attentisme politique. Le dernier bilan dressé par la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur et les professionnels du secteur met en lumière un déséquilibre durable entre l’offre et la demande.
« Si le marché de la revente a repris des couleurs en 2025, le marché du neuf reste très tendu », souligne Cyril Messika, président de l’Observatoire Immobilier d’Habitat. Dans un contexte économique et politique incertain, « les prix continuent de monter, tant pour le neuf que pour l’ancien », accentuant les inégalités d’accès au logement. Face à cet enjeu, il appelle à « une politique du logement pérenne et à la hauteur des attentes ».
Sur le marché de l’existant, la dynamique est nettement orientée à la hausse. « Les chiffres de l’immobilier ancien démontrent une reprise sensible du marché sur la période de 2024-2025 », observe Maître Laurent Libouban, président de la Chambre départementale des notaire des Alpes-Maritimes Le volume des ventes d’appartements atteint des niveaux inédits hors période post-Covid.
Les prix suivent la même trajectoire : « On note également une augmentation continue des prix médians […] à 4 810 euros/m² ». Une barre symbolique pourrait bientôt être franchie : « Les 5 000 euros du m² devraient être touchés très prochainement. »
Le marché reste toutefois socialement marqué : les acquéreurs sont majoritairement locaux et issus de catégories favorisées. « Les moins de 29 ans ont du mal à accéder à la propriété », tandis que « les plus de 60 ans sont surreprésentés avec un acquéreur sur quatre ».
La situation est bien plus critique dans le neuf. « L’année 2025 est marquée par une baisse sans précédent des autorisations d’urbanisme », alerte Christophe Bousquet, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Côte d’Azur et Corse. Le nombre de logements autorisés a été quasiment divisé par deux par rapport à l’avant-Covid. Dans un territoire toujours plus attractif, la demande explose, nourrie par des facteurs démographiques, sociologiques et économiques. Résultat : « le nombre de logements sur le marché se réduit et la pénurie s’accentue ». Les prix s’envolent mécaniquement, atteignant près de 7 000 €/m².
« La nécessité de bâtir plus pour répondre à la demande devient impérative », insiste-t-il, rappelant que « les permis de construire d’aujourd’hui représentent les logements de demain ».
Du côté du marché locatif, la reprise reste fragile. « Après deux années de chute historique, le marché […] a renoué avec la croissance en 2025. Mais […] sans cap politique clair, la reprise pourrait s’enrayer durablement », prévient William Siksik, co-Président FNAIM Côte d’Azur. Malgré une stabilisation des taux, l’accès au crédit reste difficile et l’offre locative insuffisante. « L’accession est en panne, et avec elle l’ascenseur résidentiel. » Le secteur souffre également d’un environnement réglementaire instable et d’un empilement de mesures jugées contre-productives. Dans ce contexte, « le logement a besoin d’un véritable choc de confiance », mais « les décisions structurantes sont différées » à l’approche des échéances électorales. La FNAIM plaide pour « une loi de programmation logement 2026-2031 » afin de restaurer visibilité et confiance.
Le secteur du bâtiment fait preuve de résilience malgré la crise. « Avec un nombre de salariés contenu (-1,9 % sur un an), le BTP […] fait preuve de résilience », note Patrick Moulard, président de la FBTP 06. Mais les signaux restent préoccupants : la baisse continue des autorisations laisse présager un recul futur des mises en chantier. La pénurie de logements devient un frein direct à l’économie locale. « Cette pénurie chronique […] pénalise gravement […] toutes les entreprises du territoire », souligne-t-il. Les besoins sont estimés à plusieurs milliers de logements supplémentaires d’ici 2030. Face à l’urgence, les professionnels appellent à un sursaut politique : « Désormais, la peur, voire le refus de décider, ne doit plus l’emporter sur le courage de décider. »
Valérie Noriega