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Loi du 7 avril 2026 : Une solution face à la crise du logement ?
- Par Sébastien Guiné --
- le 24 avril 2026
Cette loi vise à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Le point avec Me Laurent Libouban, président de la chambre des notaires 06 dans l’attente du décret d’application.
Pouvez-vous nous rappeler quelle était la situation avant cette loi ?
– L’indivision c’est avant tout le régime juridique applicable à toutes personnes qui détiennent un bien à plusieurs. On rencontre l’indivision dans les divorces et dans les successions. Le principe de l’unanimité régit l’indivision. Tout le monde doit être d’accord, pour tous les sujets : la vente, les travaux, la location. Et si on n’est pas d’accord, l’article 815 du code civil prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) ». Alors, si l’une des parties estime être en situation de blocage, elle peut revendiquer l’application de l’article 815 et obtenir du juge, après un temps long et des frais de procédures coûteux, une vente aux enchères judiciaire conduisant à l’obtention d’un prix cassé peu à l’avantage des coindivisaires. Cette issue rend peu attractif cette procédure, de sorte que de nombreux dossiers d’indivision demeurent totalement bloqués depuis des années. Quelques régimes dérogatoires permettent en cas de majorité des deux tiers d’obtenir une autorisation judiciaire de vente mais ils sont tellement complexes à mettre en œuvre qu’ils sont restés inutilisés.
Qu’est venue modifier la loi du 7 avril ?
– Il s’agit d’une loi qui ne comporte que sept articles, complètement indépendants, mais exclusivement dédiés à cette problématique des indivisions et de l’immobilisme successoral. Cela montre que le législateur estime que c’est un problème important. Ce qui a été mis en avant, ce sont les conséquences de ces blocages : des biens immobiliers vacants, des biens immobiliers non entretenus, des biens immobiliers aux qualités énergétiques mauvaises et des charges de copropriété impayées. La sortie de l’indivision devient un sujet d’intérêt général et perd son statut de conflit familial et personnel. L’ajout principal de cette loi réside dans l’article 5 qui confère un pouvoir au juge en complétant l’article 815-6 : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ». Cette disposition est très intéressante car elle exclut la condition d’une quelconque majorité. Potentiellement, un indivisaire qui aurait un millième indivis pourrait aller voir le juge et demander de faire vendre le bien. Cela ne veut pas dire que le juge l’autoriserait mais cela fait partie de ses pouvoirs. Il est toutefois très difficile de déterminer la portée de cette loi tant que nous n’avons pas le décret.
Avec ces pouvoirs accrus pour le juge, vers quel type de vente s’orienterait-on ?
– Quand je lis la loi, j’ai vraiment le sentiment que nous sommes sur de la vente amiable. Il est écrit que le juge « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente ». On n’est pas en train de dire qu’il peut contraindre un indivisaire à la vente judiciaire, on ne dit pas qu’il peut provoquer la vente mais « autoriser un indivisaire ». S’il autorise un indivisaire, qui par définition ne peut vendre que de manière amiable, c’est qu’en réalité, on parle bien d’une vente amiable. C’est en tout cas comme cela que je l’interprète et c’est également ce qui ressort des travaux parlementaires. L’objectif serait de faciliter les ventes amiables, dans la mesure où la vente judiciaire n’est pas satisfaisante en termes de prix et qu’elle rallonge les délais. Toutefois il nous faut attendre le décret.
Quels sont les profils de coindivisaires dans les successions bloquées ?
– Il y a bien sûr le coindivisaire qui s’abstient dans un objectif de nuisance. Il y a aussi les coindivisaires qui ont des visions différentes avec des positions tout à fait légitimes quand on les écoute. Le nombre de coindivisaires peut également être une cause de difficultés. Dans certains dossiers, il peut y avoir plus de 15 coindivisaires et il est alors facile d’en trouver un qui ne sera pas d’accord avec les autres… Et certains ne se sentent pas impliqués car les sommes qu’ils pourraient percevoir sont peu importantes.
Enfin, il peut y avoir des complexités inhérentes aux successions internationales. Il existe en effet des patrimoines composés de biens situés dans différents pays et nous avons alors des partages très complexes, qui intègrent des législations différentes ; il n’est pas évident de trouver un accord global.
Espérons que cette nouvelle loi réintègre dans le marché immobilier de nombreux biens vacants à l’heure où le sujet du logement est aussi important.
Propos recueillis par
Sébastien GUINÉ
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