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Immobilier de bureaux - L’année 2025 marquée par la montée en puissance de la métropole d’Aix-Marseille
- Par Gilles Carvoyeur --
- le 11 mars 2026
BNP Paribas Real Estate a publié son bilan 2025 de l’immobilier de bureaux en régions, soulignant la résilience du marché malgré la baisse des volumes.
Dans un contexte économique où la prudence demeure le maître-mot des décideurs, le marché de l’immobilier de bureaux en régions a affiché un visage contrasté en 2025. Si les volumes commercialisés marquent un recul, la dynamique territoriale confirme son rôle de pôle d’équilibre face à l’Île-de-France.
BNP Paribas Real Estate (https://www.realestate.bnpparibas.com), acteur majeur du conseil immobilier, a dévoilé les chiffres clés d’une année charnière.
Avec 1,28 million de mètres carrés commercialisés, le marché enregistre une contraction de 9 % par rapport à 2024. Pourtant, ce chiffre brut masque une réalité plus nuancée : les régions pèsent désormais 44 % de la demande placée nationale, un niveau qui s’inscrit dans la moyenne décennale.
« Ces constats révèlent en réalité la recomposition profonde du marché français des bureaux : malgré le recul observé, les régions dans leur ensemble ont moins diminué que l’Île-de-France sur dix ans, renforçant mécaniquement leur poids dans la demande placée nationale », analyse Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Advisory en charge du Pôle Régions.
Une hiérarchie métropolitaine bousculée
Si Lyon conserve sa couronne de premier marché régional avec 186 000 m² placés malgré une baisse significative de 21 %, l’année 2025 est marquée par la montée en puissance de la métropole d’Aix-Marseille. Avec 168 000 m² commercialisés, en hausse de 20 %, la cité phocéenne ravit la deuxième place du podium à Lille, qui enregistre pour sa part une progression de 9 % (162 000 m²). L’analyse par typologie de surface révèle également des disparités notables. Les petites surfaces de moins de 1 000 m² souffrent particulièrement, avec un recul de 15 %. À l’inverse, le segment des très grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) tire son épingle du jeu avec une légère progression de 1 %. Ce maintien est porté par des secteurs spécifiques comme la tech, l’industrie et le secteur public.
L’urgence de la rénovation face à la pénurie
L’un des enseignements majeurs de ce bilan 2025 réside dans la structure de l’offre. Les utilisateurs se tournent massivement vers le « seconde main », qui représente désormais 74 % des volumes placés, soit une hausse de 16 % sur un an. Ce report s’explique par une raréfaction inquiétante de l’offre neuve, conséquence directe de la chute des mises en chantier.
« Une baisse des chantiers en cours (24 %) annonce clairement la pénurie de demain. Cette tendance est la conséquence directe de la chute spectaculaire des VEFA vendues en blanc », prévient Jean-Laurent de La Prade.
Face à ce constat, la stratégie des bailleurs évolue. La rénovation des surfaces libérées devient un impératif stratégique pour proposer une alternative crédible au neuf. Le marché voit également progresser les opérations « clés en main » locatives (+9 %), à l’image du bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) signé par EDF à Marseille pour plus de 30 000 m², qui constitue la transaction régionale la plus importante de l’année.
Aix-Marseille crée la surprise sur l’investissement
Sur le front de l’investissement, les régions ont attiré 7,1 milliards d’euros en 2025, un volume en léger repli de 6 %. Si la logistique domine les débats (35 % des volumes), le bureau reste un actif stratégique (21 %). C’est sur ce segment spécifique des bureaux que la surprise est la plus forte. Pour la première fois, Aix-Marseille prend la tête du classement des investissements en bureaux avec 317 millions d’euros, détrônant Lyon qui chute à 227 millions d’euros (-46 %). Toulouse (+70 %) et Bordeaux (+89 %) affichent également des performances remarquables, confirmant l’attractivité des métropoles du sud et de l’ouest. Le profil des investisseurs connaît lui aussi une mutation profonde. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), historiquement dominantes, cèdent du terrain (27 % des volumes) au profit des foncières (34 %), qui tirent parti d’un environnement propice aux stratégies de redéveloppement patrimonial.
Des rendements qui s’ajustent
Les indicateurs financiers témoignent d’un atterrissage en douceur. Les loyers « prime » dans le neuf se maintiennent, voire progressent dans la plupart des métropoles, à l’exception de Grenoble. Quant aux taux de rendement, ils se resserrent autour de 6 %, confirmant l’attractivité financière des territoires.
« Les écarts significatifs qui subsistent entre les loyers neufs en régions et ceux pratiqués en Île-de-France renforcent par ailleurs l’attractivité des marchés régionaux, qui conservent un positionnement compétitif tout en offrant une véritable marge de progression à moyen terme », conclut Jean-Laurent de La Prade.
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