Immobilier de bureaux, le marché marque le pas au premier semestre 2026

Par Gilles Carvoyeur --
le 21 juillet 2026

Le marché des bureaux d’Aix-Marseille affiche un net recul au S1 2026, malgré un taux de vacance toujours bas, selon les chiffres de CBRE.

Le leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, CBRE, a dévoilé son analyse du marché des bureaux pour la métropole Aix-Marseille à l’issue du premier semestre 2026. Les indicateurs révèlent un marché en phase de contraction, marqué par un attentisme notable tant du côté des utilisateurs que des investisseurs, bien que la rareté de l’offre disponible maintienne certains équilibres.

Une demande placée en net repli

Le chiffre le plus marquant de ce semestre est la forte baisse de la demande placée, qui s’établit à 48 300 m². Ce volume représente une chute de 35 % par rapport à la même période en 2025, signe d’un ralentissement significatif des projets immobiliers des entreprises. Au total, 132 transactions ont été recensées, un chiffre qui témoigne d’une activité encore présente mais plus fragmentée. Le segment des grandes surfaces est particulièrement touché, avec seulement 10 transactions dépassant le seuil des 1 000 m², indiquant que le marché a été principalement animé par les PME et les surfaces de taille intermédiaire.
Malgré ce contexte de demande en berne, le loyer « prime », correspondant aux actifs de meilleure qualité et les mieux situés, reste stable à 320 €/m²/an. Cette résilience s’observe notamment sur les biens d’exception comme les Immeubles de Grande Hauteur (IGH) du quartier d’affaires Euromed.
Cette stabilité des valeurs locatives de premier ordre s’explique en grande partie par la structure de l’offre. L’offre immédiatement disponible s’élève à 201 500 m², ce qui représente un taux de vacance de seulement 4,5 %. Ce niveau, considéré comme faible, indique une relative tension sur le stock. De plus, la part du neuf ou restructuré dans cette offre ne représente que 13 %, soulignant une pénurie d’espaces modernes et adaptés aux nouveaux standards, ce qui continue de soutenir les prix des meilleurs emplacements.

L’investissement en forte baisse

Le segment de l’investissement confirme la tendance à la prudence. Avec seulement 23 millions d’€ investis dans l’immobilier de bureaux sur la métropole au premier semestre, le marché est quasi à l’arrêt. Cette frilosité des investisseurs institutionnels et privés s’accompagne d’un taux de rendement « prime » qui s’établit désormais à 6,00 %.