La reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction du locataire

L’article L. 145-28, alinéa 1er, du Code de commerce permet au locataire qui vient de se voir refuser le renouvellement de son bail, le droit de se maintenir dans les lieux.

Ainsi, cet article dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (...)  ».

L’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article susvisé est soumise à la prescription biennale imposée par l’article L.145-60 du Code de commerce.

En d’autres termes, le bailleur disposera d’un délai de deux ans pour réclamer au preneur le paiement de cette indemnité.

Au cas d’espèce s’est posée la question du point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation.

Face au silence des textes sur le sujet, la jurisprudence a considéré que le point de départ de ce délai, si le droit à indemnité n’est pas contesté, est le lendemain de la date d’expiration du bail (Cass. 3e civ., 23 mars 1977, n°75-15.553, Bull. civ. III n°147).

Pour autant, dans l’hypothèse où le droit à indemnité est contesté, qu’en est-il ?

En l’espèce, le bailleur a notifié à son preneur un congé pour le 30 juin 1999, et ce pour motifs graves et légitimes sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, le preneur allait notifier au bailleur une demande en renouvellement du bail en contestant le congé, puis assigner celui-ci en reconnaissance et évaluation d’une indemnité d’éviction.

Toutefois, en cours de procédure, à savoir le 10 octobre 2002, le bailleur a finalement accepté le paiement de l’indemnité d’éviction.

De ce fait, il sollicitait naturellement la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce à compter de la date du congé délivré pour le 30 juin 1999.

Les juges du fond ont alors estimé que l’action du bailleur était prescrite.

Pour ce faire, ces derniers ont considéré que le bailleur avait renoncé à contester le droit du preneur à indemnité d’éviction.

Il a donc été admis, a posteriori, que le bailleur bénéficiait du droit de réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction depuis le 30 juin 1999.

Si l’on suit ce raisonnement, la première demande du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation a été formulée le 10 octobre 2002 alors qu’elle aurait du être formulée au plus tard le 30 juin 2001.

La Cour de Cassation a infirmé cette position, en estimant que :

« Le délai de prescription de l’action en indemnité d’occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit au bénéfice de l’indemnité d’éviction ; que la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction du locataire fait courir le délai de prescription de l’action en indemnité d’occupation  ».

Il en ressort qu’en cas de contestation du paiement d’une indemnité d’éviction, le délai de prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’immobilisation commence à courir le jour où est définitivement acquis, le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.