Rebond sur le marché immobilier neuf

« On ne peut pas laisser dire que le marché repart. Il est moins pire que l’an dernier », prévient Alain Dinin, président directeur général de Nexity, promoteur immobilier. C’était le 7 octobre, à Paris, lors de la conférence consacrée à la conjoncture du logement au premier semestre 2015. Cette année, les réservations de logements neufs des promoteurs immobiliers devraient atteindre les 100 000 unités environ, prévoit Nexity. « Après trois années sous les 90 000 ventes, ce qui était historiquement bas, on peut espérer entre 94 et 100 000 ventes. C’est un léger mieux. Mais dire qu’on est définitivement repartis de l’avant, c’est très prématuré », insiste Bruno Corinti, directeur général adjoint de Nexity.

Cette reprise du premier semestre s’appuie principalement sur l’investissement locatif , lequel a fortement rebondi (+53,4%) : le retour des investisseurs individuels se confirme, au niveau national, comme chez Nexity. En revanche, les primo-accédants diminuent de 7% chez le promoteur, par rapport aux six premiers mois de 2014 . Moins nombreux, ils investissent des sommes qui diminuent. « En Ile-de-France, le marché a perdu 27% de primo-accédants au premier semestre », précise Jean-Philippe Ruggieri, directeur général de l’immobilier résidentiel chez Nexity. En revanche, en régions, ils sont en hausse.

Certains indicateurs du marché immobilier sont au vert : les taux d’intérêts restent bas, malgré une légère remontée fin août. Et le plan de relance du logement, voté par le parlement fin 2014, commence à produire des effets, constate Bruno Corinti. En particulier, le dispositif Pinel et la modification du zonage pour certains dispositifs, comme celui sur l’investissement locatif intermédiaire et le prêt à taux zéro (PTZ), ont impacté des métropoles régionales comme Lyon, Marseille, Montpellier et Lille, passées de zone B1 à A (très tendue). Autres mesures qui ont favorisé l’investissement locatif : la flexibilité accrue de la durée des investissements des particuliers et la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, qui ont pu constituer un « élément important de la décision », chez les acheteurs potentiels, note Bruno Corinti. Quant au logement intermédiaire, « nous disposons maintenant d’un outil d’investissement », estime Bruno Corinti. Un protocole d’accord a été signé avec la SNI, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts, qui gère quelque 340 000 logements.

Des réserves sur l’avenir

Pourtant, « on ne voit pas les impacts de ces mesures sur les mises en chantier et sur les permis de construire », note Bruno Corinti, qui explique ce phénomène par un effet d’inertie du marché, un décalage temporel entre le moment de la mise en application effective des mesures (le début de l’année 2015) et l’entrée en action des opérateurs. Et de fait, les chiffres des mises en chantier (-4,1%, fin août) et des permis de construire (-6%, fin août) se sont légèrement relevés les trois derniers mois.

Par ailleurs, en matière d’immobilier, « le premier moteur c’est la confiance des ménages », rappelle Bruno Corinti. A ce titre, la baisse des taux pourrait encourager les clients à passer à l’action. En revanche, les conclusions du dernier sondage Ipsos n’incitent pas à l’optimisme : aujourd’hui, 12% seulement des Français annoncent une intention d’achat. « C’est le plus bas niveau depuis janvier 2013 », rappelle Brice Teinturier, directeur général délégué d’Ipsos, qui évoque une « situation très fragile ». Et si, globalement, ils boudent l’immobilier, c’est que « 61% des Français estiment que leur avenir est bouché », analyse Brice Teinturier, rappelant la forte corrélation entre taux de chômage élevé et moral en berne. De fait, 5% seulement des sondés estiment que la situation économique va s’améliorer dans les six prochains mois... Sans surprise, cadres supérieurs et locataires dans le secteur privé sont en tête des acheteurs potentiels. Et leur motivation principale est celle de se loger (81%) plutôt que de réaliser un investissement (18%). Parmi ces potentiels acheteurs, la préférence pour l’ancien se renforce, qui concerne un peu plus de la moitié des sondés. Mais pour les autres, ceux qui optent pour le neuf, c’est en raison d’une préférence personnelle, et, en second lieu, du fait de ne pas avoir à réaliser de travaux. Une donnée qui représente « une espèce de sécurité financière », commente Brice Teinturier. Au final, au regard du moral des français, « rien ne permet de dire qu’il y aura une poursuite de la croissance en 2016 », conclut-il.

Surf sur la vague collaborative

Face à cette évolution, « notre stratégie consiste à diversifier nos produits pour accroître nos parts de marché », précise Bruno Corinti. Nexity, qui représente12,1% du marché en 2014, s’efforce d’adapter son offre aux évolutions sociétales en développant des solutions comme des résidences seniors, des résidences étudiantes ou intergénérationnelles. Ces dernières sont destinées à permettre aux personnes âgées de rester le plus longtemps possible à domicile, à des coûts abordables. « Nos métiers connaissent une vrai mutation », constate Anne Mollet, directrice du développement durable et du marketing stratégique chez Nexity. A la base, la nécessité de s’adapter à la tendance du collaboratif qui se déploie dans la société et les pratiques d’éco-conception.

Dans cette optique, Nexity a développé une offre « blue office », un réseau d’espaces de coworking, situés à proximité des domiciles, qui permet le travail à distance. Aujourd’hui, ce réseau compte cinq implantations. Et 267 entreprises ont adhéré, à l’image d’Alliance, Go Sport ou encore Thalès. « Ils trouvent des réponses au travail individuel et à l’accueil des équipes projet », précise Anne Mollet. En outre, Nexity propose une formule d’autopartage dans les parkings des résidences, accessible aux propriétaires et aux locataires, avec Ubeeqo, spécialiste de l’autopartage. « Aujourd’hui, nous incluons souvent cette offre dans nos propositions », précise Anne Mollet. Quant au parking partagé, il est actuellement testé dans plusieurs résidences avec Zenpark, spécialiste de cette pratique qui consiste à mutualiser un même espace de parkings entre plusieurs utilisateurs qui s’en servent à des moments différents. Au chapitre de l’éco-conception, Nexity avance des opérations comme la construction en bois, avec ses produits Ywood, ou encore access design, « des produits éco-conçus mais accessibles financièrement », précise Anne Mollet, qui annonce 500 logements réservés.