CPIME : signature d’un partenariat avec Essor Conseil

Né comme un simple « contrat de louage », le bail commercial s’articule aujourd’hui en multiples points complémentaires, par rapport à sa rédaction, le statut des acteurs, la clause « charges » ou le régime juridique d’un bail dérogatoire. Bien après l’entrée du bail commercial dans le Code de Commerce, la loi de 4 Août 2008 apporte de nouvelles et importantes dispositions du statut des baux commerciaux. Certaines règles sont modifiées, celles qui concernent l’immatriculation, la délivrance de congé, le versement d’indemnité d’éviction, la suppression de la sanction de la forclusion en matière de congé sans offre de renouvellement, la suppression des usages locaux remplacés par la référence au trimestre civil et le délai de libération des lieux par le preneur après le paiement de l’indemnité d’éviction.
Le conseil d’expert : la rédaction d’un bail commercial est dans tous les cas, l’élément le plus important dans le cadre de la relation propriétaire/locataire. Voici quelques conseils pratiques pour rédiger vos baux commerciaux en toute sécurité.

Rédiger un bail commercial

Selon le texte du 4 Août 2008, dans le cadre de la loi de modernisation de l’économie, un nouvel indice a été mis en place, celui des loyers commerciaux (ILC). Il se compose de trois principaux indices : les prix à la consommation, le coût de la construction et le chiffre d’affaires du commerce de détail. Jean-Louis Labau fait remarquer : la loi de modernisation de l’économie autorise dorénavant l’application du nouvel indice pour les nouveaux baux commerciaux ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours. Dans le cas d’un bail contenant une clause d’échelle mobile, il est ainsi possible d’insérer un avenant qui fixe l’application de l’ILC.
Plus important encore, la rédaction de la clause afférente aux charges est parfois négligée dans les baux commerciaux. L’absence de disposition textuelle n’est cependant pas sans avantages pour le bailleur puisqu’il peut ainsi transférer l’ensemble des charges sur son locataire. Il est cependant nécessaire de faire preuve de décision, car il existe de nombreuses charges de natures diverses, notamment les charges afférentes à l’activité du locataire, les dépenses inhérentes à la propriété des locaux loués et les charges communes de l’immeuble dans lequel le local commercial est situé.
Autres nouvelles dispositions du statut des baux commerciaux :
- dispense d’immatriculation du copreneur non-exploitant
- dispense d’immatriculation des héritiers non-exploitants
- maintien possible du locataire dans les lieux pendant trois mois après le versement de l’indemnité d’éviction
- délai de contestation par le locataire du congé avec refus de renouvellement – suppression du régime de la forclusion
- disparition de la référence aux usages locaux pour les congés et demandes de renouvellement
- adoption volontaire du statut des baux commerciaux pour les professionnels
- évolution du statut des baux dérogatoires

Prochaine rencontre du Club des Propriétaires d’Immobilier d’Entreprise, le 20 Novembre : Affichage des transacteurs immobiliers (signalétique, sécurité)