Ventes aux enchères : mode d’emploi

Les Petites Affiches des Alpes-Maritimes sont partenaires du Salon Solutions Copropriétés qui se tiendra au Palais Acropolis de Nice les 22 et 23 novembre 2013. Dans cette perspective, nous vous proposons dans cet article de faire le point sur les ventes aux enchères. Nous animerons une table-ronde sur le thème "Problématiques de paiement, exclusion, vente aux enchères en cas d’impayés" lors du salon, le vendredi 22 novembre à 17h.

Point sur les ventes aux enchères immobilières

Qui peut vendre ?
  Les créanciers d’un propriétaire en difficulté
  Des cohéritiers ou indivisaires
  Un administrateur ou un liquidateur judiciaire
  Les saisis eux-mêmes, qui demandent une « vente volontaire », obtenant ainsi des avantages qui n’existeront pas nécessairement en cas de vente amiable, à savoir notamment :
. Des frais réduits (pas de commissions d’agence ou d’intermédiaires)
. Un prix satisfaisant

Qui peut acheter ?
Tout le monde sauf (Art. 711 du Code de procédure civile) :
  Les saisis
  Les personnes notoirement insolvables
  L’avocat chargé de la vente
  Les magistrats du tribunal

Le droit de préemption
La commune ou tout autre titulaire du droit de préemption urbain ou rural, peut vouloir se substituer à l’adjudicataire pendant le délai de :
  Un mois : droit de préemption urbain, art. R.213-14 du Code de l’urbanisme, en fonction de la nature de la vente : biens de mineurs, d’incapables majeurs ou liquidation judiciaire
  20 jours : art. L. 412-11 du Code rural, droit de préemption au profit du fermier
  Un mois pour la SAFER, s’appliquant aux fonds agricoles, terrains à vocation agricole et bâtiments d’exploitation agricole
  Enfin, le locataire ou l’occupant de bonne foi, art. 10 paragraphe 2, loi 31/12/1975, qui n’aura pas été convoqué spécialement un mois au moins avant la vente pourra, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il aura eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire.

La prise de possession
Du seul fait de l’adjudication définitive, la partie saisie (si elle occupe encore les lieux) devient occupante sans droit et doit partir.
Le titre de vente vaut titre d’expulsion (cf art. R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution).
Vous n’oublierez pas d’assurer l’immeuble le jour-même de l’adjudication sans attendre l’expiration du délai de surenchère.
Meubles meublants : tous les meubles qui ont une adhérence matérielle et durable sont des immeubles par destination, et font partie de la saisie. Exemples : éviers, appareils à douche ; baignoire, lavabos.
Dans le cas contraire, les meubles ne sont pas inclus dans la vente. Exemple : cuisine aménagées composée d’éléments préfabriqués, art. 542 du Code civil.

La mise à prix
Les mises à prix des immeubles exposés aux enchères pour la première fois sont d’une grande diversité, et d’un montant souvent sans rapport apparent avec la valeur du bien. C’est le point de départ des enchères, sans relation directe avec le prix d’adjudication et un élément essentiel de la publicité.

Types de ventes
Il y a lieu de distinguer la nature des ventes pour lesquelles les objectifs poursuivis sont différents.

Saisies immobilières
C’est le créancier poursuivant qui fixe la mise à prix, celle-ci équivaut à une offre d’acquérir, puisqu’en cas de carence d’enchères, il sera déclaré adjudicataire, sauf en cas de conversion en vente volontaire.
Cela étant, il faut savoir :
 qu’un créancier de premier rang, s’il ne veut en aucun cas être adjudicataire, fixe la mise à prix au montant de sa créance, qui se compensera avec le prix d’adjudication ;
 qu’un créancier de deuxième rang fixe une mise à prix basse, dans le double souci :
. d’attirer des amateurs ;
. et de ne pas avoir trop à régler au créancier de premier rang, s’il était déclaré adjudicataire, après carence d’enchère.

Ventes après liquidations judiciaires
La mise à prix est fixée par le juge-commissaire. Mais le liquidateur poursuivant ne pouvant pas être déclaré adjudicataire en cas de carence d’enchère, des baisses sont prévues.

Les licitations
Celles-ci sont ordonnées par le tribunal pour parvenir à la liquidation et au partage d’indivisions d’origine contractuelles, successorales ou consécutives à un divorce.

Les surenchères
La mise à prix de ventes sur surenchères du dixième correspond à l’offre d’acquérir du surenchérisseur, à la suite d’une première vente aux enchères, et constitue donc un prix de marché.

Comment acheter ?
Connaître le marché :
  Par un journal d’annonces légales (Petites Affiches des Alpes-Maritimes)
  Au tribunal par affichage (cf art. R322-31 du Code des procédures civiles d’exécution)
  A la mairie, sur les affichages publics

Les démarches préalables
  Assister en spectateur avant de participer vous-même, à plusieurs « audiences » de vente
  Prendre un avocat. Son intervention est obligatoire, il est seul compétent pour porter en votre nom des enchères. Vous devrez, avant la vente, étudier avec lui vos conditions d’enchères, de financement et consulter au greffe du tribunal ou au cabinet du poursuivant le cahier des charges.

Comment participer aux ventes aux enchères ?
Vous devez être représenté par un avocat inscrit au Barreau du tribunal devant lequel la vente aura lieu. Cet avocat est seul habilité à vous indiquer le montant du chèque à lui remettre et les documents à produire. Article R322-41 du Code des procédures civiles d’exécution : "Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €. Le récépissé reproduit les dispositions des troisième et quatrième alinéas du présent article. La somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations est restituée dès l’issue de l’audience d’adjudication à l’enchérisseur qui n’a pas été déclaré adjudicataire.
Lorsque l’adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l’immeuble."
Dans le passé, les « bougies » étaient allumées par un huissier audiencier, l’enchère pour être définitive devait durer le temps d’extinction des trois feux successifs. Aujourd’hui, un système de décompte numérique est utilisé. Article R322-45 : "Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.
Le juge constate sur-le-champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication."

La déclaration d’adjudicataire
Article R322-46 du Code des procédures civiles d’exécution :
"L’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant avant l’issue de l’audience."
Si vous avez été empêché ou si vous avez été prévenu trop tard, vous pourrez consulter les résultats des enchères dans un journal d’annonces légales (Petites Affiches des Alpes-Maritimes).

La surenchère
Formaliser votre surenchère même s’il en existe déjà une, la première pouvant être déclarée nulle. Cette surenchère devra être formée exclusivement par acte d’avocat et déposée au Greffe du Juge de l’Exécution (cf art. R322-51).
Elle ne peut avoir lieu qu’une seule fois.

Purge
Les ventes à la barre du tribunal, à la seule exception des licitations qui n’ont pas donné lieu à surenchère, opèrent purges de toutes les hypothèques inscrites. C’est un avantage fondamental.
En effet, l‘acquéreur pourra emprunter pour payer son prix d’adjudication, même si les inscriptions d’hypothèques dépassent celui-ci. Il n’aura à payer que ce prix.
Cet avantage de la purge automatique des hypothèques inscrites est également précieux pour le saisi, qui souvent ne peut parvenir à vendre son immeuble faute d’accord des créanciers ne venant pas en rangs utiles, alors que ses dettes grossissent par le fait des intérêts qui continuent à courir.

Le paiement du prix
La somme à payer est celle résultant de la dernière enchère, quel que soit le montant des hypothèques.
En général, il n’y a pas lieu d’ajouter le montant des charges de copropriété impayées.
Les modalités du paiement du prix peuvent varier d’une vente à une autre. Elles vous seront indiquées par votre avocat.
Article R322-56 : "Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation."
Cet article ne s’applique que si le cahier des conditions de vente n’en dispose pas autrement.
Article R322-58 : "Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite."

La réitération des enchères
A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.
L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. Passé un délai de deux mois suivant celle-ci, il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.
La personne déclarée adjudicataire à l’issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle-ci.

Rémunération de l’avocat
Elle est calculée selon le « tarif des notaires ».
L’avocat peut vous demander des honoraires pour des démarches particulières.

Les impôts
Ils sont calculés sur le montant de l’adjudication majoré des frais préalables
Ils doivent être réglés comme dans les ventes devant notaire (art. 635 du Code général des impôts) dans le délai d’un mois à compter de la date d’adjudication. Passé ce délai, l’administration fiscale peut, à titre de sanctions, exiger le cumul d’un intérêt de retard de 0,75% par mois et d’une majoration de 10% (art. 1727 et 1728 du CGI).

Les droits ordinaires
Ce sont le droit d’enregistrement, les frais d’assiette et de la taxe régionale.

Autre droits
Il s’agit de la TVA. L’adjudicataire devra verser au Trésor d’ordre, pour le compte du vendeur (partie saisie) et à sa décharge, en sus du prix d’adjudication, les droits découlant du régime de la TVA.
L’adjudicataire aura le plus grand intérêt à se rapprocher directement ou par l’intermédiaire de son avocat, du saisi, de l’organisme prêteur ou des constructeurs pour obtenir les justificatifs du paiement de la TVA, payée au moment de l’achat ou de la construction.

Déclaration
Au niveau de la recette, les justificatifs ne sont pas demandés, seul e suffit la déclaration n° 942. Le contrôle s’effectue a posteriori par le service de la fiscalité immobilière.

Régime spécial des achats en vue de la revente
L’adjudication peut être déclarée faite en « marchands de biens ». Pour ce faire, il faut pouvoir être considéré comme achetant habituellement en vue de la revente sans que ces opérations doivent caractériser ou non l’exercice d’une véritable profession.
Dans ce cas, la TVA, notamment, est réglée selon des formalités particulières.