Nice : le vrai prix (...)

Nice : le vrai prix de la ville

L’addition s’il vous plaît !

Économiste, spécialiste de l’immobilier, Patrice de Moncan a chiffré pour le compte de la FNAIM la valeur des principales grandes villes françaises. Pour arriver au juste prix de Nice, son équipe a additionné les 195 562 mètres carrés de logements, 360 000 mètres carrés de bureaux et entrepôts, et les 6 300 commerces installés sur la commune. Au bout du bout, la calculette a chauffé : elle arrive à la somme pharaonique de 57,7 milliards d’euros ! On vous fait grâce des centimes...

La méthode

Pour arriver à ce résultat, les spécialistes ont passé à la loupe les 41 quartiers niçois en retenant le prix des transactions réalisées en 2015. Armés de ces références, ils ont pu extrapoler une valeur pour les propriétés voisines et ainsi de suite... Bien sûr, devant ce travail titanesque, on pourra toujours trouver à redire sur la méthode de calcul. Mais comme c’est la même qui a été appliquée dans toutes les villes étudiées, la comparaison est "juste".

4ème ville de France en valeur

Dans le détail, on retiendra que Nice a 225 332 logements d’habitation estimés à 53,3 milliards d’euros. Auxquels il faut ajouter 1,1 milliard
d’euros pour les bureaux et 3,3 milliards pour les commerces
et boutiques. Nice est donc la quatrième ville française en terme de valeur patrimoniale derrière Paris (706 milliards), Marseille (82 milliards) et Lyon mais devant Nantes (41 milliards), Bordeaux (33 milliards) et Strasbourg (28 milliards).

Beaucoup de "copros"

Les particularités de Nissa la Bella : 91% de logements sont en immeubles collectifs contre seulement 5,7% de villas individuelles.
Un quart des habitations a été construit avant la 1ère guerre mondiale contre 70% à Paris. Et nous avons 56% de nos immeubles en copropriété, le double des autres villes étudiées.

Démographie

Bonne nouvelle : en pourcentage, la construction de nouveaux logements (+2,8%) est plus élevée que l’accroissement de la population qui demeure modeste avec +1,20% seulement du nombre d’habitants depuis 1975. Il y avait 348 721 Niçois au 31 décembre 2016.

L’état, la commune

Il y a 35 277 immeubles à Nice. L’État y est propriétaire de 1 399 immeubles
( soit proportionnellement le double par rapport aux autres villes de l’étude).
La Ville est propriétaire de 1 958 bâtiments (écoles, centres sportifs, centres
d’animation et de culture, etc.).

Une ville de propriétaires

51% des Niçois sont propriétaires. C’est une proportion plus élevée que dans les autres villes de l’étude. 10,8% sont locataires auprès d’une société de HLM
et 3,4% occupent un logement à titre gratuit. Une faiblesse cependant dans le "patrimoine" communal : il y a encore une sous-représentation des bureaux, mais cela va changer très vite avec le développement de la Plaine du Var.

Extrapolations

Et enfin, pour s’amuser, les experts de la FNAIM ont chiffré la valeur de certains biens s’ils devaient être bâtis.
Ainsi, les 60 hectares de l’aéroport pourraient recevoir jusqu’à 75 000 logements, ce qui représenterait une valeur de 25 milliards pour le foncier et le bâti. Quant à la colline du Château et les 4 200 logements qui pourraient y être construits, cela représenterait une valeur de 2,3 milliards. Pour le terrain de la cathédrale russe : 400 appartements (96 millions), pour les jardins de
Cimiez : 700 logements (127 millions). Mais, évidemment, rien de tout cela n’est à vendre ou à construire !

Décryptage réalisé à partir du livre
"Que vaut Nice ?", qui vient de paraître aux éditions du Mécène, 110 pages. 20€

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