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Impôt sur la fortune immoblière : comment ça marche ?
- Par Jean-Michel Chevalier --
- le 11 juin 2025
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. Cet impôt s’applique aux contribuables possédant un patrimoine immobilier conséquent. À partir de quel seuil devez-vous payer cet impôt ? Qui sont les contribuables concernés ? Que devez-vous déclarer ? Les explications de Bercy.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier situé en France dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elles soient ou non résidentes fiscales en France. L’IFI doit être déclaré en même temps que vos revenus. Le foyer fiscal (l’ensemble des personnes remplissant une seule déclaration de revenus) pris en compte pour la déclaration de l’IFI peut se composer d’une personne vivant seule (célibataire, veuve, divorcée ou séparée), de personnes vivant en couple quel que soit leur régime matrimonial (mariage, Pacs ou situation de concubinage notoire). Les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale des biens sont pris en compte.
Ce qui est taxé
L’IFI se calcule en prenant en compte le patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition, qui est la somme des valeurs imposables des biens immobiliers de laquelle on soustrait les dettes déductibles. Les biens et droits immobiliers imposables sont notamment les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que la résidence principale (en appliquant un abattement de 30 % sur sa valeur vénale), les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) et leurs dépendances (garage, parking, cave…), les bâtiments classés monuments historiques, les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition, les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…), les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés, les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.
Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont totalement exonérés s’ils sont utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; si l’activité professionnelle est exercée par le propriétaire, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou ses enfants mineurs sous administration légale ; si l’activité est la profession principale du redevable et s’ils sont indispensables à l’activité professionnelle.
De même, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont exonérées d’IFI, dès lors que le propriétaire de ces parts ou actions exerce son activité professionnelle principale dans la société détenant les biens immobiliers.
L’administration fiscale met à disposition un simulateur fiscal pour estimer le montant de l’IFI.
L’IFI est calculé selon un barème progressif (article 977 du Code général des impôts) : jusqu’à 800 000 euros de patrimoine net taxable, le taux d’imposition est de 0 % ; de 800 001 € à 1,3 million = 0,5 % ; de 1,3 million à 2,57 millions = 0,7 % ; de 2,57 millions à 5 millions = 1 % ; entre 5 millions et 10 millions = 1,25 %, au-delà = 1,5 %.
– Un système de décote a été mis en place pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de la décote est calculé selon la formule suivante :
17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable). Il est aussi possible de réduire l’IFI en faisant des dons aux organismes d’intérêt général (75 % des versements effectués, dans la limite de 50 000 euros).
– L’IFI est plafonné en faisant la différence entre le montant de l’impôt sur la fortune immobilière et les impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente, des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire de l’année précédente.
Les dettes afférentes aux biens immobiliers, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, sont déductibles de la valeur des biens et droits immobiliers.
Cela concerne les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ; les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; les dépenses d’entretien ; les impôts dus (taxe foncière, par exemple) sur les propriétés ; les dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.
À noter que certaines dettes ne sont pas admises en déduction dès lors que la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant total des dettes déductibles est supérieur à 60 % de la valeur des actifs.
Le montant des dettes excédant le seuil de 60 % est déductible à hauteur de 50 %.
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